Eestis Euroopa odavaimaid eluasemelaenud
“Tulumaksu tagastamist arvestades tuleb efektiivseks laenuintressiks, see on intressiks, mida inimene tegelikult maksab, 2,5 protsenti,” lausus Hansapanga juhatuse esimees Erkki Raasuke hiljutisel konverentsil “Äriplaan 2006”. “See on määr, kust tavaliselt finantseerivad end tugevad omavalitsused. Aga meil saab seda teha sisuliselt inimene tänavalt.”
SEB Eesti Ühispanga eralaenude arendusjuhi Triin Messimase sõnul on aga Eesti eluasemelaenude reaalintressimäär koguni negatiivne. “Tegelikult tuleb ju kindlasti arvesse võtta ka inflatsiooni — kui praegustest laenude intressimääradest maha arvestada inflatsioon, on Eestis eluasemelaenude reaalintressmäär negatiivne,” ütles Messimas.
London Economics, üks Euroopa juhtivaid majanduskonsultatsioonifirmasid, võrdles Euroopa Komisjoni tellimusel 22 ELi riigi eluasemelaenude keskmisi marginaale 2004. aasta detsembri seisuga. Selles osas tuli võitjaks Poola, kus 2,2protsendisele Euriborile liideti keskmiselt vaid 0,96protsendine marginaal. Eestis välja antud keskmiste kroonilaenude marginaal oli 1,48%, millest pärast tulumaksu tagastamist jääb reaalselt alles 1,1%.
Veel 2001. aastal laenas Eesti Energia turult sisuliselt samasuguse intressiga. Eesti Energia finantsdirektor Sandor Liive avaldas lootust, et eluasemeintressi marginaalid jäävad endiselt Euroopa madalaimaks ning maksusoodustus intresside juures säilib. “Olen seda meelt, et oma kodu rajamist peaks igati toetama, see hoogustab ka kogu Eesti majanduselu,” lisas Liive, kuid hoiatas: “Samas peab arvestama, et baasintressimäärad (Euribor) on hetkel väga madalad ja kõik laenuvõtjad peaksid olema valmis ka selleks, et baasintressimäärad hakkavad tõusma.”
Tänavu esimese kaheksa kuuga väljastasid Eesti pangad ligi kaks korda rohkem eluasemelaene kui mullu sama ajaga — üle 13 miljardi krooni mulluse 7 miljardi vastu. Igas kuus võetakse eluasemelaenu aga juba enam kui 2 miljardi krooni eest, mis teeb 1500 krooni iga elaniku kohta.
Soodustusi teisteski riikides
Maksu- ja tolliameti andmetel on peale Eesti uutest liikmesriikidest eluasemelaenudele soodustusi rakendanud Tšehhi, Ungari, Leedu, Poola ja Sloveenia.
“Need on riigid, kus on olemas soodustus, mis on seotud eluaseme ostu või renoveerimisega,” ütles ameti pressiesindaja Liis Plakk. “Soodustused on erinevad — mõned on mahaarvamised, mõned maksukrediidid ning need ei puuduta alati ainult intressi.”
Laenaja kiidab ülisoodsat olukorda
Hiljaaegu pea pool miljonit krooni eluasemelaenu võtnud IT Alise tarkvaraarendaja Tanel Raja sõnul pole eluasemelaenu võtmine kunagi varem olnud niivõrd soodne.
“Intressimäärad on madalad, laenu antakse kergelt ning laenu võtmine ise on suhteliselt riski- ja maksuvaba,” ütles Raja ning selgitas: “Kuna korterite ja majade hinnad tõusevad endiselt üsna ühtlases tempos ja päris kindlasti veel mõnda aega, siis on võimalik juhul, kui maksed üle jõu hakkavad käima, eluase lihtsalt maha müüa, laenujääk kinni maksta ning lisaks kena kopikas taskussegi veel pista.”
Raja sõnul ei saa arvestama jätta ka asjaolu, et mida lähemale Eesti elatustase jõuab ELi keskmisele elatustasemele, seda väiksemat osa hakkavad praegu võetud laenud mängima leibkonna kulude hulgas tulevikus.
Tulumaksusoodustuse kaotamist kavas pole
Rahandusminister Aivar Sõerdi sõnul pole eluasemelaenude tulumaksusoodustuse kaotamise osas otsuseid kaalutud.
“Põhimõtteliselt tuleb nõustuda, et eluasemelaenu intressidelt tulumaksu tagastamine kui maksusoodustus käesoleval ajal ei oma sellist tähtsust nagu aastal 1996, mil see kehtestati,” nentis Sõerd. “Praegu võib öelda, et tulumaksusoodustuse roll on eluaseme soetamise otsuse tegemisel vähenenud, olulist mõju avaldavad näiteks kinnisvarahindade ja palgataseme tõus, omaosaluse olemasolu ning intressimäärade langus.”
Sõerdi sõnul on aga eluasemelaenude kasv Eestis kiirem kui mujal riikides ning sellest tuleneb mõju inflatsioonikriteeriumi täitmisele, mis on kujunenud kriitiliseks. “Sugugi tähtsusetu ei ole asjaolu, et ei saa jätta arvestamata laenu võtnud maksumaksjate õiguspärast ootust,” kinnitas Sõerd lõpetuseks.
Keskerakonna esimees, majandus- ja kommunikatsiooniminister Edgar Savisaar ütles, et Eestis jäi iseseisvuse esimese kümne aasta jooksul igal aastal ehitamata või renoveerimata kuni 200 000 ruutmeetrit elamispinda, mistõttu meie elamufondi seisund halvenes oluliselt.
“Elamuehitus on meil käivitunud alles mõne viimase aasta jooksul, kuid ka praeguse tempo juures kulub veel orienteeruvalt kümme aastat, et täita seda lünka, mis meil 1990. aastatel on tekkinud,” ütles Savisaar. “Ja sellepärast ei ole praegu isegi kohane arutada elamuehituse tempole pidurite peale tõmbamist.”
Sama meelt on ka Sotsiaaldemokraatlik Erakond, kelle hinnangul ei ole praegusest korrast mõistlik loobuda. “Intress võib Euroopa mastaabis küll odav või soodne olla, kuid millises suhtes on keskmine palk versus kinnisvara hind? Riik peab soodustama oma kodu loomist,” ütles SDE pressiesindaja Olari Koppel. “Senine kord on mõistlikum ja efektiivsem kui massiline munitsipaal- või sotsiaalelamispindade tootmine.”
Kolme teguri soodne koosmõju
Toivo Annus Nordea Panga jaepanganduse juht ja juhatuse liige
Eesti eluasemelaenude hinnaliidri positsioon on suuresti tekkinud kolme teguri positiivse mõju kokkulangemise tulemusena.
Esiteks. Euro baasintressimäärad on lähiajaloo madalaimal võimalikul tasemel, mis omakorda piirab laenuandjate võimalusi lisada ülemäära kõrget marginaali. Näitena võiks esitada numbrite kombinatsiooni nelja aasta tagustest pakkumistest, mis nägi välja umbes järgmine — baasintress 4% + 2,5% marginaal, siis tänasel päeval baasintressile 2,2% ei sobi kuidagi kõrvale marginaal 2,5%, vaid pigem 0,5%–1%, ehk kokkuvõtlikult raha kui ressursi odavnemine toob kaasa ka marginaalide alanemise.
Teiseks. Eesti riigistruktuurid on teinud väga head tööd ning eeskätt Eesti Panga järjekindel rahapoliitika on oluliselt kaasa aidanud rahapoliitilisele järjepidevusele ning stabiilsusele.
Kolmandaks. Eesti ülimalt soodne majanduskeskkond tagab investeeringute juurdevoolu, uute töökohtade loomise, töötasu suurenemise ning kokkuvõtlikult äärmiselt kõrge elanikkonna turvatunde ja kindla usu paremasse tulevikku.
Sama turvatunnet jagavad ka eluasemelaene väljastavad finantsasutused. Kiiresti arenev majandus, kinnisvaraarenduste rohkus, kommertsstruktuuride positiivne hoiak toimuvasse loovadki keskkonna, mis on tinginud rekordmadalad hinnatasemed eluasemelaenude turul.
Märkimata ei saa jätta ka nii eluasemelaenude väljastajate kui ka võtjate negatiivse kogemuse puudumist minevikus.
Eelpool esitatud kolme positiivse teguri koosmõju ei ole esinenud üheski teises riigis ei vanas ega uues Euroopas, mistõttu ongi Eestil võimalus hoida hinnaliidri positsiooni eluasemelaenude segmendis.
