Ehitusbuumist võidavad pangad topeltnoosi
“Kevadel võtavad inimesed vastu selliseid pikemaajalisi otsuseid, kui päike hakkab soojemalt paistma ja hing ihkab välja,” rääkis Kodumajagrupp juhataja Urmas Laur aktiivsest kinnisvarakevadest.
SRV Kinnisvara arendusdirektor Indrek Toome kinnitas sama. “Kevad on kindlasti kinnisvara ostu-müügitehingutes kõikidel tasanditel aktiivne aeg,” ütles ta, lisades, et kindlasti pole veel olnud sellist aega, kus pangad püüavad üksteist niimoodi üle trumbata, nagu praegu.
Viimase paari-kolme nädala jooksul jõudis tõepoolest igast meediakanalist inimesteni üha ahvatlevamaid pakkumisi eluasemelaenu võtmiseks. Reklaamplakatid ja -klipid pakuvad alla ühe protsendi suuruseid laene ja muid soodustusi oma eluaseme soetamiseks. Protsendile tuleb muidugi otsa liita viimase kuue kuu Euribor.
Ühispangas broneeritakse praeguse kampaania käigus päevas ligi sada laenu. Kuigi tegu on vaid laenubroneeringutega, mis tähendab, et lepingute sõlmimiseni kõikidel juhtudel ei jõuta, võib siiski võrdluseks tuua, et tavaliselt sõlmib pank ühes kuus laenulepingud umbes 500 kliendiga.
Nordea Panga turundusjuht Signe Anton ütles, et taotluste sissevool on meeletu. “Aga vara on öelda, kui palju keegi reaalselt laenu võtab,” täpsustas ka tema.
“Aktiivne laenamine kestab nii kaua, kuniks intressimäärad on madalal ja Eesti majandusel tervikuna läheb hästi,” kommenteeris olukorda Eesti Panga finantsvahenduse osakonna juhataja Sven Meimer.
Suuremate pankade kinnitusel eluasemelaenude osas intressidel enam kuhugi langeda ei ole, muidu peaksid nad loobuma kasumist. “See on juba üsna põhi,” lausus Messimas.
Sama ütles ka Anton. “Kogu laenuperioodiks 0,5protsendine intress — midagi pole teha, pank on äriasutus ja me peame kasu ka saama. Vastasel juhul hakkame klientidele peale maksma.” Edaspidiseks intresside langetamiseks peab tema sõnul veel keegi õla alla panema. See tähendab, et intressilangus võib tulla vaid panga ja kinnisvaraarendaja koostööst.
Tegelikult tehakse seda juba praegu — pankade kodulehekülgedelt võib leida eriti soodsaid pakkumisi uusehitistele, kus pangad on kinnisvaraarendajatega koostööd teinud. Sampo Pank pakub mõnele objektile isegi 0% intressimäära kuni lepinguperioodi lõpuni.
Soodsate laenutingimustega lähevad uued majad ja korterid kiiresti müügiks, nii on näiteks juba kuid enne maja valmimist ära müüdud A&A Kinnisvara arendatav Endla 76 kortermaja.
Tänu eraisikute laenubuumile teenivad pangad ka kinnisvaraarendajate pealt, kes finantseerivad oma projekte samuti eelkõige pangalaenudega. Viimastele pakutav intress on aga mõnevõrra kõrgem sellest, mida eluaseme soetajatele pakutakse. Viimasel ajal on seegi allapoole liikunud.
Siiski on A&A Kinnisvara maakleri Toomas Annuki sõnul pankade poolt ettevõtjale pakutav intress hea. Näiteks Hansapangas saavad pikemaajalised partnerid laenu vaid 1,3protsendilise intressiga pluss kuue kuu Euribor, nn autsaideritele võivad määrad olla aga hoopis teised.
Arendajatele pakutavad intressimäärad võivad erineda kordades. “See sõltub esiteks sellest, kas arendaja on meile tuttav või mitte,” seletas Hansapanga kinnisvarafinantseerimise osakonna juhataja Gren Noormets. Lisaks sellele mõjutab laenuprotsenti näiteks see, kui palju on ehitatavatele korteritele eelbroneeringuid. “Maksimaalselt on tehtud ka 7protsendilise intressiga,” rääkis Noormets.
Ka arendajate poolt võetavate laenude suurused on erinevad, ulatudes mõnest miljonist sadade miljoniteni, samuti nagu laenuga finantseeritavaid objekte on eramajadest 200 korteriga elamuteni. Laenu võetakse enamasti suhteliselt lühikeseks ajaks, pikkusega aasta kuni neli aastat.
Inimeste aktiivsus kinnisvaraturul toob oma osa ka ehitajatele ja ehitusmaterjalide tootjatele. “Arendajad muudkui arendavad ja ehitajad ehitavad,” iseloomustas olukorda Deena Ehituse OÜ juhatuse liige Märt Mäe. “Ehitusmaht kasvab kõigil ehitusfirmadel praegu.”
“Läheb päris kenasti,” sõnas ehitusmaterjale tootva Rudus Eesti ASi juhatuse esimees Toomas Vainola. “Selge see, et mida rohkem ehitatakse, seda parem meile.”
Ühest võitjat Toome sõnul selles ahelas tuua ei saa. “Kuna on palju osapooli, siis igaüks peaks olema võitja,” rääkis ta. “Kinnisvaraturg selgelt korrastub ja korrastuvad suhted, mis on arendaja, ehitaja ja tellija vahel.” Tuleviku osas ehitajad, kinnisvaraarendajad ja pangad inimeste huvi raugemist eluasemete vastu niipea ei näe — ainsaks kasvu pidurdumise põhjuseks võiks olla intresside kasv.
“Julgeks arvata, et kuni senine üldine majanduse arengutempo jätkub, siis otseselt mingit tagasilööki ei tule,” sõnas Anton.
Kinnisvarabuumi mootoriks on intressid ja palkade tõus
Tundub, et palkade kiire kasv ja eluasemeintresside langus on kaks reaktiivmootorit, mis on aidanud kinnisvaraarengule Eestis meeletult kiire hoo sisse ja tõstnud kinnisvarahindasid viimaste aastate jooksul kordades. Kolmandaks on kinnisvaraärile aidanud kaasa ka üha pikema perioodi peale antavad eluasemelaenud, mis võimaldavad inimestel oma laenukohustuse pikema perioodi peale ära jagada ja suuremat laenu saada.
Analüüsisin huvi pärast, kui palju on aidanud palkade kasv ja laenuintresside langus inimeste laenuvõime kasvule kaasa. Vastus on, et väga palju. Nagu siinsetelt graafikutelt paistab, saaks hetkel kahe keskmise brutopalga teenija, kes soovib 25% oma brutopalgast suunata laenu tagasimakseks, võtta kahekümneks aastaks 653 000 krooni suuruse laenu. Neli aastat tagasi oleks sarnaste parameetritega inimene pidanud leppima alla 300 000kroonise laenuga. Kaheksa aastat tagasi aga vaid 179 000kroonise laenuga.
Samas peab veel arvestama, et kaheksa aastat tagasi oli laenu saamine kõrgest intressist hoolimata praegusest kordades raskem. Lisaks oli toona üle 10 aasta pikkuste laenude osatähtsus pankade laenuportfellides marginaalne, kahekümneaastastest laenudest rääkimata. Nüüd on võimalik saada pankadest aga eluasemelaenu kuni neljakümneks aastaks.
Neljakümneks aastaks võib aga praeguste madalate eluasemelaenude intresside juures võtta koguni kaks ja pool korda suurema laenu kui kümneks aastaks, ilma et laenu tagasimakse suurus muutuks.
Kuna inimesi huvitab peamiselt vaid laenu tagasimakse suurus, võib intresside tõus mõjuda kinnisvaraturule halvasti. Kuid seda peamiselt vaid juhul, kui ka palkade kasv pidurdub.
