Eluasemelaenu võtja investeerib kinnisvarasse

Äripäev on veendunud, et eluasemelaenu võtmiseks on parem aeg kui kunagi varem: kinnisvara hind järjekindlalt kasvab, laenuintressid lähiajal ei tõuse ja stabiilse 10protsendilise kasvutempoga suurenevad elanike sissetulekud.

Eluasemelaenud ei kujuta endast ohtu Eesti makromajanduse tasakaalule ega jooksevkonto puudujäägile ja seepärast Eesti Pank tõenäoliselt ei karmista kommertspankade kapitalinõudeid.

Kliendi omafinantseeringu määr on üldjuhul langenud (on tõusnud küll vanemat tüüpi kinnisvarale). Laenu võib saada ka omafinantseeringu nullmääraga, kui on lisatagatisi.

Pankade laenupoliitika jääb endiselt kliendisõbralikuks ja see annab kindluse, et täna võetud laen pole aasta pärast mitu protsendipunkti kallim. Kiratsev maailmamajandus vajab ja madal inflatsioonitase võimaldab ühe stimulaatorina uut intressimäärade langetamist, mis ühtlasi sobib Eestile.

Arvestades, et seniste sissetulekute tase on võimaldanud ainult vähestel eluasemelaenu võtta, siis kinnisvaramulli ja veel vähem krahhi oht praktiliselt puudub. Seepärast peaksid need, kel on võimalus täna laenu võtta, soodsat situatsiooni ära kasutama, olema avangardis.

Võrreldes lähimaade Soome ja Rootsiga on Eesti elanike laenukoormus äärmiselt tagasihoidlik, ja mitte ainult absoluutarvudes. Ka eluasemelaenu võtnud perede protsent on kordades väiksem. Ilmselt see nii ei jää, ainult et küllastumise perioodil pole tingimused enam sedavõrd soodsad.

Soodustavate faktorite hulka kuulub ka see, et ehitushindade tõus, arvestades elavnemist kinnisvarasektoris, on aastaga olnud vaid 4,5%. See statistiline hinnatõus on peamiselt põhjustatud ümbrikupalga vähenemisest ehituses, ei muust.

Ehkki üldjuhul tähendab uus või kenasti renoveeritud eluase elamistingimuste parandamist, saab kinnisvarast üha enam investeering tulevikku. See on igati mõistlik alternatiiv kas või pensioni teisele sambale, kuna lähemas perspektiivis — Euroopa Liiduga ühinemise lootuses — on stabiilne kinnisvara ja maa hinna tõus kindlustatud. Ehitustegevuse hoogustumisega on nii mõneski kohas elamumaa hind aastaga kaks korda tõusnud.

Kuigi vanemat kinnisvara samuti renoveeritakse, amortiseerub elamufond kokkuvõttes ikkagi kiiremini, kui tuleb peale uusehitisi. Seega on kinnisvaraarendus puhtfüüsikaliselt aja nõue: kui vana laguneb kiiremini, tuleb ka uut kiiremini ehitada. Kui kinnisvara hakkab omama juba keskklass, ehk õnnestub siis kindlamini vastu seista ka ähvardavale kinnisvaramaksule.

Kommertspangad ja Eesti Pank ei karmista eluasemelaenu tingimusi juba sellepärast, et suunata elanike kasvavad sissetulekud sektorisse, mis tarbib vähem importi ja koormab niimoodi vähem jooksevkontot. Kui osta sama raha eest uus sõiduauto, on raha läinud sada protsenti impordiks. Ent uus maja on võimalik suures ulatuses valmis ehitada kodumaisest materjalist.