Kinnisvara hinnatõus ei tähenda veel hinnamulli

Helsingi kesklinnas on ainuüksi maa hind nii kõrge, et 100 Eesti krooni eest saab parasjagu maalapi, mis jääb sama kupüüri alla. Samal ajal on Eesti kinnisvaramaaklereid hakanud rääkima meil paisuvast kinnisvaramullist.

Ehkki kinnisvara hinnad, ja just paneelmajade korterite hinnad, on aastaga kuni 40% tõusnud, ei ole Äripäeva arvates tegu kinnisvara hinnamulliga.

Kuivõrd inimeste sissetulekud järjest kasvavad, millega elamispinna laenu- ja liisinguvõimalused avarduvad, siis ei jäta see puutumata kinnisvaraturgu. Arenenud riikides on peaaegu igal perel pikaajaline maja- või korterilaen. Seda peetakse loomulikuks. Kui Igor Gräzin veel USAs elas, maksis ta laene tagasi, nii et “veri ninast väljas”.

Meie inimene kõhkleb veel miljonikroonist laenu võtta, kuid võtab juba üsna julgesti mõnesaja tuhande kroonise laenu. Selle rahaga saab Tallinna “mägedele” — Mustamäe, Lasnamäe ja Õismäe — korteri. Enam ei pea elama mitukümmend kilomeetrit (Tal)linnast eemal, ainult odavuse pärast. Kas see on kaua oodatud keskklassi kujunemise lugu? Kallite, eksklusiivsete majade peale keskklassi hammas veel ei hakka. Kes on maja ostnud, see on ostnud, silmapaistvalt rikkaid samas tempos juurde ei tule. Nimetatud asjaolu võibki olla põhjustanud olukorra, kus paneelmajade korterite ruutmeetri hinnad kisuvad maja ruutmeetri kanti — nähtuse, mida maaklerid imeks panevad.

Ühes segmendis nõudluse suurenemine ja teises nõudluse vähenemine ei tähenda aga hinnamulli. Ehkki kalli kinnisvara arendajatel pole just parimad päevad.

Hinnamull lõhkeks nagu börsimull siis, kui elamispinda ostetaks laenuga vaid spekuleerimise eesmärgil ja jäädaks hätta laenu tagasimaksmisega. Siis asuksid pangad tagatiseks olevat kinnisvara müüma, mis tooks kaasa kinnisvarakrahhi. Kuid Eestis ostetakse elamispinda valdavalt ikka elamistingimuste parandamiseks. Inimesed on laenu võttes arvestanud oma võimalustega, mis majanduskasvu jätkudes ja tööpuuduse vähenedes ainult paranevad. Mulliohu kasvades on pankadel võimalus vähendada kinnisvaralaenude mahtu, tõstes omafinantseeringu-, intressi- ja tagatismäära.

Helsingi näide on üks äärmus, aga kohati on maa hind Eestis naeruväärselt madal. Eestis on kohti, kus ruutmeetri maad saab osta 50 sendi eest. Hektar maad maksab 5000 krooni. Maa teeb siiski kallimaks maamaks, mille aastane määr võib ületada maa enese hinna. Seepärast lihtsalt maad spekuleerimiseks kokku ostes tuleb arvestada suurte kulutustega. Kuid hinnatase on ikkagi paigast ära, ja maa kui kinnisvara hind saab seepärast ainult tõusta.

Oluline kinnisvara omandajate grupp on välismaalased. Praegu ostavad nad agaralt “mägede” kortereid, et siinviibimise ajal mitte hotellis elada, mis tuleb kokku kallim. Kui Eesti astub ELi, väheneb Eestis kinnisvara omandamise risk nende silmis veelgi. Ja mõju kinnisvarahindadele saab olla üksnes tõusu suunas.