Kinnisvarakrahhi kartused saavad uut hoogu

1997. a börsikrahhi ja sellele järgnenud majanduslanguse ennustajaks oli suurenenud väliskaubanduse jooksevkonto defitsiit. Käesoleva aasta I kvartalis moodustas defitsiit 15% SKTst, mis on viimase nelja aasta suurim. Üha enam on hakatud rääkima majanduskriisi võimalikkusest, mis seekord toob kaasa hindade kukkumise kinnisvaraturul.

Äripäeva hinnangul ei saa praegu kinnisvaraturu ja viis aastat tagasi börsikrahhile eelnenud arengute vahele tõmmata paralleeli.

Pessimistid maalivad järgmise stsenaariumi. Eesti jooksevkonto puudujäägi kasvades, alandatakse riigi reitin-guid ja välisraha muutub kallimaks ning tõusevad laenuintressid. Nõudlus elamuturul väheneb, arendajad ei suuda laene pankadele tagastada ja tagatiseks olnud kinnisvara läheb odavalt müüki. See omakorda suurendab hinnalangust ja süvendab probleemi.

Oluline erinevus börsikrahhi eelse ja praeguse ajaga on pankade tegevuses. Kinnisvaraturul toimunud hinnarallit on pangad pidurdanud. Paneelmaja korterite osas tõsteti omafinantseeringu määr 50protsendini, mille tagajärjel on hinnad langenud ca 10%. Börsikrahhi puhul ei näinud pangad ohtu ette ja ei piiranud aktsiate soetamiseks laenude andmist enne, kui krahh käes oli.

Erinevalt kinnisvarast osteti aktsiaid sepkuleerimiseks. Inimesed panid pangalaenu börsile lootuses aktsiad mõne kuu möödudes kasuga müüa. Enamus täna uue maja või korteri soetajaid ei kavanda lähiajal selle müüki. Eluasemelaenude mahtude suurenemine on loogiline. Inimeste sissetulekud on kasvanud ning liisingu- ja laenuvõimalused avardunud. elamistingimused on aga kesised. Käesoleva aasta esimesel viiel kuul kasvas väljastatud eluasemelaenude maht 84% võrreldes möödunud aasta sama ajaga.

Ühispanga kommertspanganduse juhi Lembit Kitteri väitel on Eesti elanike laenuvõime tunduvalt suurem praegustest eluasemelaenu mahtudest. Eluasemeid amortiseerub ka rohkem, kui uusi juurde ehitatakse. ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki andmetel ehitati 2001. a uuesehitisi kõigest 0,2% olemasolevast elamufondist. Eesti Panga presidendi Vahur Krafti väitel on eestlaste laenukoormus madal, ulatudes vaid kuuendikuni kasutada olevast tulust. “Arenenud riikides on see näitaja keskmiselt neli korda kõrgem,” väitis Kraft (PM 30.04.2002). Eluasemelaenud on paremini tagastatavad laenud pankadele. Raskused eluasemelaenude tagastamisel tekivad umbes 1% klientidest.

Analüütikud on erineval arvamusel majandustasakaalu jätkuva halvenemise osas. Jooksevkonto defitsiidi suurenemise üheks põhjuseks võib olla kiire majandusareng ja investeerimist soodustav maksupoliitika. Suurem osa seadmetest tuleb importida, mis halvendab lühiajaliselt majandustasakaalu. Need seadmed hakkavad tulevikus suurendama aga eksporti.

Konjunktuuriinstituudi juunis tehtud küsitlus näitas, et nii eksperdid kui ettevõtjad on ekspordi väljavaadete suhtes optimistlikud. On tõenäoline, et järgnevatel kvartalitel jooksevkonto defitsiit väheneb ja ka kinnisvarakrahhi tõenäosus muutub väiksemaks.