Ületootmine lööb kinnisvarahinnad alla

Eesti kinnisvaraturul on jahmatavalt sarnased jooned põhjanaabri Soomega, kus eufooriline ehitiste ületootmine hakkab nende hindu alla tooma.

Kui kohalikud kinnisvaraarendajad jätkavad projektide elluviimist praeguse tempoga, ei jätku neile sügisel-talvel enam ostjaid. Pitsitavate laenude tagasimaksmise nimel alandatud uute korterite hinnad löövad alla kogu pealinna elamispindade turu. Sarnased ilmingud on Tallinna turu kõrval ka Pärnus.

Kinnisvaraspetsialistide hinnangul on näiteks Tallinnas vaid 150 inimest, kes ostab aastas miljonikroonise või kallima elamispinna. Samas ehitatakse neid praegu kaks korda rohkem, umbes 300 maja või korterit aastas.

Ehkki kinnisvaraarendajad ei taha või ei oska probleemi ette näha, on uusi projekte finantseerivad pangad juba uutesse tulijatesse umbusklikult suhtuma hakanud.

Oktoobris saatis Eesti Pank kommertspankadele märgukirja, milles juhitakse tähelepanu kiirenenud laenukasvule.

“Ma tõesti kardan, et varsti tuleb krahh, aga avalikult ma seda ei ütle, meie ülesanne on rääkida, et kõik läheb hästi,” ütles üks kinnisvarategelane mõned päevad tagasi.

Tema hinnangul on juba paari kuuga selge, millised arendajad on ennast ülehinnanud ning liigse julguse eest pankrotiga peavad maksma.

Hansapanga finantsdirektor, panga laenukomitee liige Erkki Raasuke tunnistab, et kinnisvaralaenud on erilise tähelepanu all, kuna viimase kahe aastaga on kinnisvaralaenuportfell võrreldes teiste laenuliikidega proportsionaalselt märksa kiiremini kasvanud.

Näiteks uute büroohoonete finantseerimisest pangad Raasukese sõnul enam huvitatud pole. Eluasemete rajamise kohta ütleb ta, et praegu laenumulli pauguga lõhkemist karta pole.

“Aga on oht, et ühel hetkel luuakse liiga palju mahtu ette, kui seda on tehtud võla peale, siis ei jõuta enam laenu teenindada,” hoiatab ta. “Kriisi ei tule, kui me terve mõistuse säilitame,” lisab Raasuke.

Kinnisvarafirma Ober Haus tegevdirektor Hindrek Leppsalu kinnitab, et kesklinna piirkonda kerkib praegu sadu uusi kalleid kortereid. “Teatud objektid müüakse maha, aga teatud jäävad virelema,” teab ta.

Iseäranis keeruline on Leppsalu hinnangul kortereid müüa neil arendajatel, kes ehitavad korraga suure maja, kus mitukümmend kallist korterit. Laenul on tähtajad, ostjate puuduse tõttu peavad arendajad aga hindu langetama hakkama.

“Oleneb, kui palju on kinnisvaraarendajatel võhma, aga 10 protsendi võrra võivad nad küll hinda alandada,” leiab Leppsalu. Selline hinnalangus mõjutaks sama palju ka kesklinnas asuvate pruugitud korterite hindu, sest muidu tekiks kummaline olukord — kasutatud korter maksaks samal tasemel uue korteriga ühepalju.

Ehkki kesklinnas asuvate korterite ja magalarajoonides asuvate paneelelamukorterite hinnavahe on paarikordne, leiab Leppsalu, et järellainetusena võivad ka odavamate magalarajoonide eluasemete hinnad kõikuma lüüa. “Äärelinnades võivad hinnad kukkuda 5–7 protsenti,” ütleb ta.

Kinnisvarafirma Uus Maa analüütik Ain Kivisaar ütleb samuti, et praegu ehitatakse uusi kortereid rohkem, kui nõudlus järele jõuab. Uute elamispindade odavnemisest tingitud üldisesse hinnalangusesse suhtub ta veidi optimistlikumalt.

“See on loogiline, aga üpriski ebareaalne,” ütleb kinnisvaraanalüütik. “Järellained ei liigu kesklinna piirkonnast edasi, kui siiski liiguvad, siis ajutise, võib-olla pooleaastase paigalseisu või minimaalse languse näol,” leiab Kivisaar.