SEB Rootsi analüütik: Rootsi kinnisvaraturu probleemiks on mittetoimiv üüriturg
Rootsi eluasemeturg, mis on olnud aastaid Rootsi majanduse kasvumootoriks, on muutumas majanduskasvu riskiks. Rootsis on aastaid liiga vähe eluasemeid ehitatud, kuigi rahvaarv on kasvanud. Madal intressitase on kütnud üles kinnisvaraturul spekulatsioone ja viinud kinnisvarahinnad üles.
Rootsi probleemiks on pikka aega nõudlusele mittevastav pakkumine. Oma suurt rolli mängib selles Rootsi mittetoimiv kinnisvara üüriturg, kus kehtivad üüri piirmäärad. See on viinud üüripindade vähese pakkumise ja suure nõudluseni. Kui on õnnestunud näiteks Stockholmis leida üürikorter, siis hoitakse sellest kümne küünega kinni, mitte ei loobuta sellest üürimisvajaduse kadudes. Üüritav korter on muutunud omamoodi varaks, millest oleks rumal loobuda, kuna uut üüripinda on raske leida. Tekitatud on defitsiit. Sisuliselt ei toimi järelturg. Põhimõtteliselt ei tohi korterit edasi üürida, välja arvatud juhul kui minnakse teise linna õppima või välismaale. Ka siis saab seda vaid omaniku nõusolekul välja üürida lühiajaliselt. Sageli kasutatakse illegaalset edasiüürimist. Kui vahele jäädakse, siis ütleb hoone omanik lepingu üles.
Et üürihind on fikseeritud, siis mida kõrgemale on tõusnud kinnisvara ja maahinnad, seda vähem on kohalikul omavalitsusel huvi üürimaju arendada, sest renti ei saa ju tõsta. Ka tõusvad ehituskulud pärsivad ehitust.
„Üha enam on suurlinnades hakanud tegutsema väikesed ehitusfirmad ja kinnisvaraarendajad,“ rääkis ta. „Sageli on olukordi, kus kohaliku omavalitsuse üürimaja pakkumisel osaleb vaid paar pakkujat, mistõttu loobutakse arendusest või lükatakse see edasi hilisemaks.“
Rootsis on aina karmimaks muutumas eluasemelaenude nõuded. Kui seni on paljud ostnud kinnisvara eluasemelaenudega, kus ei ole kindlat laenu tagasimaksegraafikut, siis üha karmimaks muutuvad uute eluasemelaenude tagasimaksmisgraafiku nõuded.
Bergvalli sõnul käib diskussioon, et kas eluasemete hinnad langevad tipust 5-10% või 15-20%. SEB seisukoha kohaselt teevad eluasemete hinnad põhja tuleva aasta keskpaigas, kui hinnad on tänavu augustikuisest tipust 5-10 protsenti madalamal.
Suured kinnisvarahindade kukkumised on ebatavalised kui laiemalt majanduses läheb hästi nagu on olukord praegu. Sageli on suured kinnisvarahinnakukumised sünkroonis teiste varade hindade kukkumistega.
Rootsis ehitati võrreldes rahvaarvu kasvuga aastaid liiga vähe uusi eluasemeid. Nüüd on turule saabunud suurem kogus eluasemeid. Nõudlus on turul olemas, kuid mis hinna juures, küsis Bergvall. Ehk on hinnad ostjatele liiga kallid?
Rootsi probleem on selles, et põhimõtteliselt peaks kinnisvaraturu ja eluasemelaenude teemaga tegelema nii valitsus, keskpank kui finantsinspektsioon.
„Kahjuks vaatavad nad asju liiga kitsalt,“ rääkis ta. „Kui tekib probleem, siis öeldakse, see ei ole meie rida, tehtagu midagi selle asemel, et leida koos lahendus.“
Üheks riskiks, miks kinnivara hinnad võiksid langeda, on intressitõus, kuid see toimub vaevalt järsult. Rootsis on aasta-aastalt läinud madalate ja üha langevate intressitasemete keskkonnas ujuvintressiga eluasemelaenud. Kui intressid hakkavad tõusma, lööb see paljusid laenu võtnuid, kuigi inimeste kulud laenuintressidele on võrreldes sissetulekutega praegu ajaloo madalaimal tasemel.
„Üheks teeks, kuidas vähendada eluasemelaenude riski juhul kui intressid tõusma hakkavad, oleks vaja nõuda mingist laenutasemest võrreldes ostetava kinnisvara väärtusega, et vähemalt osa laenuintressist oleks aastateks fikseeritud intressiga,“ lausus ta. „Fikseeritud intress on küll praegu kõrgem ujuvintressist, kuid see laseks inimestel arvestada pikemal perioodil oma laenukuludega.“
