Eluasemelaenud kontrolli all, kinnisvaraarenduses on tunda selget ülepakkumist
Pikemat aega arutletakse, kas kinnisvaraturul on põhjust rääkida lähenevast ülekuumenemisest või siiski on tegemist väikese ülepakkumisega. Tõsi, uute korterite müük on näidanud pidevat kasvutrendi. Pakkumises olevate uute korterite mahud on kasvanud eelkõige Harjumaal. Enim uusi kortereid on pakkumises Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas, järgnevad Haabersti ja Lasnamäe. Pirita ja Nõmme on ainukesed linnaosad Tallinnas, kus arendatavate korterite maht ei ole viimasel neljal aastal kasvanud.
Samas kui vaadata eluasemelaenude portfelli kasvu, siis pilt pole üldse murettekitav.
Eluasemelaenude portfelli maht kasvas möödunud aastal üle 5%, 2015 aastal 4,3% ning 2014 2,8%. 2015. aastaga võrreldes on praegune kasvutempo siiski aeglustunud, sest 2015. aasta müük kasvas 2014. aastaga võrreldes 15% ja eelnevatel aastatel suisa 20% ringis.
Hoiuste maht on praegu kaks korda suurem
Selle aasta jaanuari lõpus oli eluasemelaenude portfelli maht 6,62 mld eurot. Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuhi Anne Pärgma sõnul jõudis eraisikute laenude kogumaht ka möödunud aastal samale tasemele (7,6 mld eurot), kuid samas hoiuste maht on praegu peaaegu kaks korda suurem ( 2007 aastal 3,6 mld eurot ja 2016 aastal 6,1 mld eurot). „See näitab selgelt, et tänane olukord ei ole buumiaegsega võrreldav. Ka 2016. aastal väljastatud uute laenude maht moodustab vaid umbes 40% 2007. aasta müügimahust.“
Omavahenditest kinnisvara ostmine püsib samuti stabiilsena - 44% kõikide kinnisvaratehingute mahust moodustab oma raha, buumi ajal oli laenuraha osa ligi 100%.
Ettevõtjad suunavad kasumi kinnisvarasektorisse
Ka Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees Jaanus Laugus kirjutab kinnisvarablogis Adaur.ee, et praegust olukorda ei saa kuidagi võrrelda kümne aasta taguste sündmustega. Inimesed ei tee hulljulgeid otsuseid, vaid käituvad üsna mõistlikult. Ka spekulatiivsel eesmärgil soetatud korterite hulk on väga väike.
Pigem iseloomustab praegust olukorda turul sõna „investeerimine“. „Võime kinnisvarasektoris täheldada ettevõtlusbuumi, mis tähendab, et kinnisvaraarendamine on väga populaarne. Paljud ettevõtjad suunavad oma kasumid kinnisvarasektorisse ning püüavad arendusega lisatulu teenida. Turul on tunda ületootmist. Pangad ei suuda seda ületootmist optimeerida ja kontrollida, sest arenduses kasutatakse omavahendeid ning ühisrahastust,“ kirjutab Jaanus Laugus.
Ettevõtjatel pole ilmselt praegu häid alternatiive, kuhu oma raha suunata.
Makseraskustes klientide osa on tühine
Eluasemelaen võetakse pikkadeks aastateks. Praegu püsivad intressid madalad, kuid kas intressikeskkonna muutumisel võivad raskustesse sattuda just uut kallist kinnisvara soetanud inimesed. Anne Pärgma seda ohtu ei karda, sest laenude väljastamisel arvestab pank maksevõime arvutamisel kindlasti ka sellega, et intressikeskkond võib muutuda ehk siis maksevõime osas arvestame võimaliku intressimäära tõusuga.
Makseraskustes klientide lepingute osa kogu portfellist on praegu väga marginaalne (umbes 0,2%).
Eesti Pank on hoiatanud, et kui nähakse laenukasvu olulist kiirenemist, siis võib keskpank nõudeid karmistada, näiteks kehtestada kõrgema omafinantseeringu nõude laenuvõtjale või pankadele kõrgemaid kapitalipuhvreid.
„Pangad on täna laenude väljastamisel piisavalt konservatiivsed. Näeme, et lisanõueteks või regulatsioonideks hetkel vajadust ei ole, hetkel kehtivad regulatsioonid on täiesti piisavad,“ kinnitab Anne Pärgma.
