Kinnisvara puuduste varjamine toob müüjale kaasa vastutuse. Vale kauba eest ei pea täishinda maksma
Nagu iga müügilepingu puhul, on ka elamukinnisvara omaniku vahetumisel kaks vastastikkust põhikohustust - ostja kohustus tasuda ostuhind ja müüja kohustus anda üle lepingule vastav asi. Kuna eestimaalaste raha on enamasti pangas, on õnnestunud ostuhinna tasumisega seotud riskid viia miinimumini, eriti kui ostuhinna tasumisel kasutatakse notarikontot. See võimalus on kinnisvaratehingute tegemisel populaarne ja seetõttu peaaegu ei eksisteeri tänapäeval ka probleemi, et kinnistu müüdi, aga raha vastu ei saadud.
Küll on kohtupraktikas märgata müügitehingute järel tekkinud vaidluste arvu kasvu, mis on seotud objektil avastatud puudustega ehk müüja on jätnud täitmata kohustuse anda üle lepingule vastav asi. Ostja on eeldanud üht, aga saanud müüjalt midagi muud. Siin tasub teada, et ka kinnisvara müügitehingute puhul kehtib sama reegel, nagu igapäevaselt kaupa ostes - katkise kauba eest ei pea täishinda maksma.
Müüja vastutus ei lõpe müügilepingu allkirjastamisega
Seadusandja on pannud müüjale vastutuse ehitisel või korteril esinevate varjatud puuduste eest. Müüja vastutus ei lõpe lihtsalt sellega, et ta on ostjale korterit või maja näidanud. Kui müüdava kinnisvara kvaliteet ei tulene just lepingust või seadusest, peab arvestama kohustuste täitmisel vähemalt keskmise kvaliteediga.
Reegel on, et elamukinnisvara peab vastama kasutusotstarbele ehk sobima elamiseks ja vastama eluruumile esitatavatele nõuetele. Elementaarsed elutingimused hõlmavad üldjuhul veevarustust, kanalisatsiooni, ventilatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Siseõhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne ja looma hubase soojatunde.
Eelnevat arvesse võttes on müüjal oluline teada, et ta jääb vastutama ka pärast müüki selliste puuduste eest, mida ostja ei teadnud ega pidanudki teadma. Näiteks küttesüsteemi korrasolekut ei saa proovida keset suve, vaid üksnes külma ilmaga, samuti ei näe ostja korterit vaadates selle elektrisüsteemi, ventilatsiooni või muude tehnosüsteemide korrasolekut.
Milline info on piisavalt asjakohane?
Müüja poolt on otstarbekas, vajalik ja aus lasta müügilepingusse lisada punktid selle kohta, millised puudused talle teadaolevalt asjal on. Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, riskib ta sellega, et ostja võib nõuda temalt puuduse parandamist. Selle asjaolu tõttu näeb kohus olulist rolli ka notaritel. Notarid peaksid tehingu pooltele selgitama teadaolevate puuduste lepingusse lisamise vajalikkust, eriti juhtudel, mil müüakse juba varasemalt kasutusel olnud eluruume. Seega tuleks müüdava asja omadused fikseerida müügilepingus, et mõlemad pooled saaksid ehitise seisukorrast ühtmoodi aru. Müüja ei pea enne müügitehingut asja korda tegema, küll aga andma ostjale tõest ja vajalikku informatsiooni.
Milline info on piisavalt asjakohane, et seda tuleks lepingusse märkida? Elamukinnisvara seisukorra puhul tuleb lähtuda selle ehitamise aja nõuetest ja heast ehitustavast. Renoveeritud asja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks kohe lisainvesteeringuid tegema. Elamuga kinnistu müümisel lähtutakse eeldusest, et elamu vastab olemasolevale dokumentatsioonile ja kõrvalekalded peaks olema kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise puudusteks, kui objekt vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele.
Kütte- ja elektrisüsteemide korrasolek on oluline
Küttesüsteemide korrasolek on kohtupraktika kogemuse baasilt väga oluline. Maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks.
Puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale. Korteri ostmisel loetakse endastmõistetavaks, et seda saab kütta ja see tagab elamiseks vajaliku normaalse temperatuuri. Puudustega küttekolded tuleb seega lugeda lepingutingimustele mittevastavateks. See, et ahju oli võimalik kütta, ei näita, et korter ka soojaks läks.
Elektrijuhtmestiku korrashoid on ohutuse seisukohalt äärmiselt oluline aspekt. Kõik elektritööd peab olema teostanud selleks pädev isik, töö olema dokumenteeritud ja välja antud nõuetele vastavuse dokument.
Kui elamus või korteris on veekahjustusi, siis ei piisa nende näitamisest ostjale, vaid tuleb ka selgitada, kas läbijooksud võivad hakata korduma tulevikus ja tooma välja lekete põhjused. Ka kodu ümbritsev müra võib vähendada korteriomandi väärtust kui müra segab asja kasutamist ja omanikul ei ole võimalik nõuda segamise lõpetamist.
Võlgadest ja korteriühistu mittetoimimisest tuleb ostjat teavitada
Müüja peab ostjat teavitama ka kõikidest võlgadest ja kohustustest, ka nendest, mis puudutavad korteriühistut. Kui korteriühistu on võtnud laenu, mõjutab see otseselt kõiki korteriomanikke, sest korteriomanikud on kohustatud tasuma laenumakseid. Oluline on ka müüjapoolne võimalik kommunaalmaksete võlg ühistule, sest korteriomandi võõrandamisel lähevad kohustused korteriühistu ees üle uuele omanikule.
Kui korteriühistu ei toimi ehk ei korraldata üldkoosolekuid, ei koostata majandustegevuse aastakava, ei lahendata jooksvaid probleeme ja ei suudeta tagada pangalt võetud laenu tagasimaksmist, on see samuti asjaolu, mille vastu on korteriomandi ostjal äratuntav oluline huvi. Korteriomandi müüja peab andma ostjale teavet selle kohta, kui ühistu mingil põhjusel tõhusalt ei toimi.
Kõik ehitised peavad olema kantud ehitisregistrisse
Lepingutingimustele peavad vastama ka kõik kinnisasja juurde kuuluvad dokumendid. Kõik ehitised peavad olema kantud ehitisregistrisse. Kui mõni kinnistul asuv ehitis ei ole registrisse kantud, tuleb see lepingus fikseerida. Elamukinnisvara puhul on tähtis, et tehtud ehitustööde kohta on koostatud projekt, ehitusluba ja kasutusluba.
Nii nagu ka sõidukite puhul, võib asi võib olla küll suurepärases seisukorras, ehitustööd on tehtud vastavate spetsialistide poolt kvaliteetselt, kuid kui tehniline ülevaatus (kasutusluba, audit) on tegemata, ei või seda asja kasutada. Vastavate ehituslubade ja kasutuslubade puudumine ei takista müügitehingute sõlmimist, aga ostjal peab olema võimalus nimetatud asjaoluga arvestada. Samuti on peetud olulisteks dokumentideks asja ja tehnika eesmärgipäraseks ja ohutuks kasutamiseks vajalikke juhendeid, näiteks küttesüsteemi kasutusjuhendit.
Müügiprotsess võib paista esmapilgul keeruline. Hirmu ei ole põhjust siiski tunda, sest müüja ei ole lepingu vormistamisel üksi ja alati saab kas maaklerilt või notarilt nõu küsida, mida lepingu sõlmimisel oluliseks pidada.
