Link kopeeritud!

Palgakasv ja linnastumine on vedanud eluasemeturu kasvu



Palgakasv ja linnastumine on vedanud eluasemeturu kasvu
Loopealse Arenduse OÜ

Linnastumine ja palgakasv on viimastel aastatel suurendanud nõudlust uute elamispindade järgi ning see omakorda on kasvatanud keskmist ruutmeetri hinda 6%. Kui 2014. aastal moodustasid uued korterid umbes 14% kogu tehingute arvust, siis möödunud aastal ulatus see Tallinnas juba 30%ni.

Eesti Panga värske finantsstabiilsuse ülevaade kinnitab, et elamukinnisvara hinnakasv on püsinud meil pikka aega suhteliselt kiire. Eesti korteritehingute keskmine hind on alates 2011. aastast kasvanud keskmiselt 10% aastas. Kiire hinnakasvu taga on tavapärasest suurem nõudlus, mille põhjuseks on palgakasv, soodsad laenutingimused, demograafilised muutused ning ka kinnisvarainvesteeringute populaarsus.
Peamiseks kinnisvarahinna kasvu nõudluspoolseks teguriks võib pidada viimaste aastate kiiret palgakasvu, mis on alates 2011. aastast olnud Eesti Panga analüüside järgi keskmiselt 6–7% aastas.
Samas on see olnud hinnakasvust aeglasem ja suhtena palgakasvu on korterihinnad kallinenud samal ajal keskmiselt 3–5% aastas.
Palgakasv on toetanud just uute ja kallimate eluase mete soetamist ja võimaldanud suurendada võlakohustusi. Seda kinnitab ka Emori poolt läbiviidud Eesti leibkondade finantskäitumise uuring, mille järgi eluasemelaenu soovijate arv on küsitletute seas kasvanud kuue aastaga nelja protsendipunkti võrra 9%ni. Eluasemelaenude intressimäär on sel perioodil langenud 3,4%lt 2,2%ni, mis on vähendanud igakuiseid intressi makseid.

Loe veel

Seotud lood:

Noored liiguvad linna

Kinnisvara hinnakasvu on toetanud ka linnastumisprotsess. Seda iseloomustab kõige paremini Tallinna rahvastiku kasv, mis on 2008. aastast alates olnud positiivne, ulatudes 2016. aastal 2,3%ni. See sisseränne pealinna on omakorda kokku sattunud 25–39-aastaste osatähtsuse suurenemisega rahvastikus. See sihtrühm on aga kõige rohkem uut kinnisvara otsiv ja ostev.
Ühes kvartalis sõlmitakse palju tehinguid kõrgelt hinnatud piirkonnas asuvate korteritega, teisel perioodil võivad olla enamuses äärelinna madalama hinnaga korterid. Kui Eesti korteritehingute keskmise hinna aastakasvumäära arvutamisel eeldada, et uutes ja vanemates hoonetes asuvate korterite omavaheline vahekord tehingute struktuuris jääb samaks, siis oleks aastakasvumäär olnud 2016. aasta neljandas kvartalis 11% asemel siiski 5–6%.
Korteritehingute keskmine hind suhtena keskmisesse brutopalka oli 2016. aasta lõpus aastatagusel tasemel. Hoolimata kiirest hinnakasvust on tänu palgakasvu jätkumisele kinnisvara ruutmeetrihind suhtena sissetulekusse 2016. aasta lõpus sarnane 2015. aastale – Eestis 2016. aasta viimases kvartalis 0,97 ja Tallinnas 1,27.
Ka Põhjamaades on kinnisvarahinnad jõudsalt tõusnud, Rootsis näiteks 9%. Kui seal peaks toimuma ülekuumenemine, siis on see tõsine oht ka meile.
Lisaks omanditurule on aktiivne ka korterite üüriturg. Siserände tõttu on seda näha eriti Tallinnas, kus küsitud üürihinnad on mõnda aega olnud tõusuteel, kasvades 2016. aasta teisel poolel veidi üle 6%. Samas on üürikorterite pakkumiskuulutuste arv püsinud pikka aega 600 ja 1000 vahel, mis on ajaloolises vaates tagasihoidlik ja viitab praeguse hinnakasvu taustal pigem jätkuvalt tugevale nõudlusele.

Ohumärgid on pigem ärikinnisvara turul

Aktiivse arendustegevuse tulemusena on keskmine vakantsus nii büroo-, tööstus kui ka kaubanduspindade turul 2016. aastal veidi suurenenud. Tallinnas on kvaliteetsete büroopindade ja tööstushoonete vakantsuse määr 6–7%, mis on Riia ja Vilniusega võrreldes ligi protsendipunkt kõrgem.
Samas on Tallinnas turul olevate büroo- ja tööstushoonete pindala ka teistest Balti riikide pealinnadest suurim. Kaubandussektori pindade vakantsuses pole 2016. aasta teises pooles Tallinnas olulisi muutusi olnud. See püsis alla 1%.
Äripinnakuulutuste statistika põhjal on näha, et 2016. aastal küsitud üürihinnad ei kasvanud, küll aga on suurenenud üürikuulutuste arv. 2016. aasta neljandas kvartalis oli kuulutusi aasta varasemaga võrreldes ligi 11% rohkem, mis viitab teatavale turu küllastumisele.
Ärikinnisvaraturul püsib risk, et reaalsektori ettevõtete madal investeerimisaktiivsus vähendab ka nende soovi äritegevust laiendada, mis omakorda tähendab, et uute äripindade turule tulek suurendab vakantsusmäärasid.
Allikas: Eesti Panga finantsstabiilsuse ülevaade

Jäta kommentaar
või kommenteeri anonüümselt
Postitades kommentaari nõustud reeglitega
Loe kommentaare Loe kommentaare