Millal tekib maakleritasu nõue?

Maaklerileping on kindla eesmärgi saavutamisele suunatud leping. Maakleri tegevuse eesmärk on suunata oma tegevusega kolmandat isikut käsundiandjaga lepingu sõlmimiseni. Seetõttu sätestab ka võlaõigusseaduse § 664 lg 1, et maakleril tekib õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest.

Seega peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel esinema põhjuslik seos. Ka Riigikohtu otsusest nr 3-2-1-72-08 tuleneb, et tasu nõude tekkimiseks ei piisa üksnes maakleri vahendustegevusest. Objekti müügileping peab olema sõlmitud just maakleri tegevuse tulemusena.

Kui asi võõrandatakse käsundiandja või teise maakleri tegevuse tulemusena, ei teki seaduse kohaselt esimesel maakleril õigust tasule.

Võimalikud on maakleritasu erikokkulepped

Võlaõigusseaduse § 664 lg 1 on dispositiivne säte ehk lepingupooled võivad maakleritasu sissenõutavuse osas kokku leppida erinevalt seaduses sätestatust. Seetõttu ei ole harvad juhud, kus maaklerilepingud sisaldavad tingimust, et maakleritasu muutub osaliselt või tervikuna sissenõutavaks ka juhul, kui käsundiandja võõrandab asja ise või teise maakleri kaudu isikule, kellele esimene maakler on müügiobjekti tutvustanud. Selle tulemusena võivad läbimõtlematult maaklerilepinguid sõlminud käsundiandjatele kaasneda asja müümise järgselt ootamatud maakleritasu nõuded.

Maakleritasu kokkulepe ei tohi käsundiandjat ebamõistlikult kahjustada

Vaidlus maakleritasu erikokkuleppe kehtivuse osas tõusetus tsiviilasjas nr 2-10-32005, kus maakler nõudis käsundiandjalt maakleritasu, kuigi kinnistu müüdi teise maakleri tegevuse tulemusena. Nimetatud vaidluses asusid nii maakohus kui ringkonnakohus seisukohale (Riigikohus keeldus maakleri kaebust menetlusse võtmast), et maaklerilepingu tingimus, mis kohustab käsundiandjat tasuma maakleritasu sõltumata sellest, kelle tegevuse tulemusena asi müüakse, on käsundiandjat ebamõistlikult kahjustav. Kuna vaidlusaluses asjas leidis tuvastamist, et tegemist oli tüüptingimustega maaklerilepingus, oli tasukokkulepe tühine ning lähtuda tuli üldisest, võlaõigusseaduse § 664 lg-s 1 sätestatud tasu üldregulatsioonist.

Eeltoodust järeldub, et kui käsundiandja ja maakler soovivad leppida kokku üldisest maakleritasu regulatsioonist erinevates, käsundiandjale kahjulikemates tingimustes, peab maakler suutma vaidluse korral tõendada, et lepingutingimused olid eraldi läbi räägitud ja käsundiandjal oli võimalus tasukokkuleppe sisu mõjutada.