ANALÜÜS: Eesti suurima Ponzi skeemi lõpp
„Kohus arestis Swedbanki nõudel Ivo Lillepea isikliku kinnisvara”, „Maksu- ja tolliamet arestis Q Vara kinnistud”, „Alo Lillepea korter on samuti arestitud”, „Enampakkumisel müüdi Q Vara ja temaga seotud ettevõtted”, „Q Vara kaasomanik Jürgen Järvik võis selleks, et ise kohtus puhtalt pääseda, nõustuda tunnistama Lillepeade vastu”. Need on viimaste nädalate uudised kinnisvaraarendaja Q Vara ja sellega seotud isikute kohta. Q-äri, mille nimi tulenes sõnast quality ehk kvaliteet, on lõppenud.
Kui jätta kõrvale kaks-kolm Q Vara omanikku ja juhti, siis ei tea ilmselt keegi, kui palju raha tegelikult firmast aastate jooksul läbi käis. Kui palju raha õnnestus laenata ja kui palju tagasi maksti.
Q Vara ja umbes kümmekonna sellega eri viisil seotud ettevõtte vahel käis algusest peale skeemide leiutamine, laenamine, varade ja osaluste tõstmine. Arvan, et isegi need inimesed ja ettevõtted, kes aastate jooksul Q Varasse sadu miljoneid kroone kandsid, ei saanud lõpuni aru, mis äri täpselt aeti. Olid nendeks investoriteks ju rikkad ja ilusad (nagu Carmen Kass) või rikkad ja vähem ilusad, kellel see-eest olid head juristid (nagu Swedbank, Gild, pensionifondid). Kokkuvõttes üks juriidiline segapuder. Aga see oli ka aeg, kui majandus kasvas 10% aastas, kasumid ja käibed veel kiiremini.
Q Vara äriline pool oli tegelikult väga lihtne. Tasub lihtsalt lugeda majandusaastate aruandeid ja sealt välja rookida sõnad „idee”, „kava”, „plaanime”, „projekt”, „staadium”, „kavandame”, „investeerime”, „arendame” ja keskenduda ainult ühele sõnale – „müüsime”. Siis saab selgeks, et vaatamata suurtele nimedele, suurtele summadele ja veel suurematele plaanidele (tänu võlakirjaemissioonile oldi vahepeal ju lausa pooleldi börsiettevõte), polnud Q Vara tegelikult mitte kunagi suur firma. Ei ehitatud eriti midagi, ei arendatud eriti midagi, samuti ei müüdud eriti midagi.
Kuigi Q Vara pidas oma missiooniks „luua elukeskkondi, kus ise tahaks elada ja mille üle hiljem uhked olla”, siis ainuke aasta, kus ehitamine ja korterite-majade müümine oli tõepoolest ettevõtte põhitegevus, oli 2004. Sellel aastal müüdi 13 paarismaja boksi, kümme krunti ja kolm korterit. Käive oli 22,6 miljonit krooni ja puhaskahjum 3 miljonit krooni. (Aasta varem, esimesel aktiivsel tegevusaastal oli Q Vara müügitulu olnud 4,7 miljonit ehk keskmise vanalinna korteri suurusjärgus.)
Suured ambitsioonid
Kas oli põhjuseks see, et ehitamine ja müümine ei osutunud sugugi nii kasumlikuks nagu oodati, või midagi muud, igatahes läks Q Vara tegevus alates 2005. aastast hoopis teistele alustele. Algas ümberhindluste ajajärk. Nii on 2005. aasta aruandesse rea „Äritulud” alla tekkinud täiendav lisarida „Muud äritulud”. Ümberhindamine. Firmasse tuli niiviisi järsku juurde 130 miljonit krooni ja aastakasumiks 137 miljonit krooni. Sama kordus ka järgmisel aastal.
Ei saa öelda, et Q Vara poleks nüüd enam üldse ehitanud ega müünud. Ikka tehti ja isegi kasvutrendis, kuid kindlasti mitte tempos, mis peaks sobima firmale, kelle ambitsioon on olla Balti riikide suurim kinnisvara-arendaja. Ainuke, mis sellel ajavahemikul tõepoolest ambitsioonikalt kasvas, oli võlakoorem. Kui 2004. aasta lõpus oli võlga (kohustusi) 70 miljonit krooni, siis 2007. aasta lõpus juba 562 miljonit krooni.
2007. aasta oligi Eesti majanduses viimane hea aasta. SKT kasvas 7%. Q Vara bilanss paisus ligi 800 miljoni krooniseks, aga rea „müüsime” järel ei olnud endiselt suurt midagi. Selgub, et sellel aastal müüs firma Eestis 15 majaosa ridaelamutes, kaheksa krunti, ühe laoboksi ja ühe 650-ruutmeetrise maatüki. Viimati nimetatu oli ka kõige kasulikum tehing. Maatükk oli varem ostetud madalama hinnaga ja õnnestus nüüd mitu korda kallimalt edasi müüa. Tehingust saadi 22 miljonit krooni, mis aasta lõpus moodustas tervelt 25% mitmel maal tegutseva kontserni kogutulust. Ja kuidas läks samal ajal muudes riikides? Lätis ei müüdud midagi, aga sõlmiti seitsme korteri broneerimislepingud. Leedus ei müüdud midagi. Bulgaarias ei müüdud midagi.
Ei tahtnud või ei osanud
Selleks ajaks oli Q Vara seis juba läbinisti mäda. Ehitada ei suudetud, arendada ei suudetud, müüa ei suudetud. Raha ei tulnud kusagilt ja laene maksti tagasi uute laenude võtmisega. Kui lugu kirjutama asusin, küsis toimetaja minult: mis sa arvad, kas neil oli algusest peale selline plaan? Ei tea. Usun, et tegelikult nad ikkagi tahtsid maju ehitada ja müüa, aga ei tulnud välja. Või ei osanud. Või lihtsalt ühel hetkel selgus, et palju kasulikum on äri teha paberi peal, mitte päris elus betooni valades, vundamente kaevates ja kliente otsides. Parem oli võtta üks maatükk, see üles hinnata, selle peale laenu võtta, siis veel kord üles hinnata, et veel laenu võtta, ja kui polnud enam võimalust üles hinnata, võtta lihtsalt järjekordne laen, et eelmine laen tagasi maksta, siis laiendada aktsiakapitali, emiteerida võlakirju ja otsida uusi investoreid (loe: inimesi, kes on valmis raha andma). Omalaadne Ponzi skeem. Mõne aasta jooksul sai niiviisi ka toimetada.
