Ehituse algusest peale liiguvad Fahle Maja korterid käest kätte
Korterid uutes majades on defitsiitne kaup, mistõttu paremates paikades on need müüdud veel enne, kui maja valmis saab. “Pagana spekulandid,” kirub nii mõnigi, avastades, et soovitud majas on korter mõne aja pärast taas müügil. Siis aga juba tublisti kopsakama hinnaga kui alguses.
Fahle Maja endises tselluloosikombinaadis sai valmis möödunud aasta lõpus. Arendaja Koger & Partnerid kodulehel oli veebruari alguses müügil veel vaid üks neljatoaline korter nelja miljoniga. Järelmüügis on aga juba kuus korterit, mille ruutmeetri hinnad jäävad 44 600–57 300 krooni vahemikku. Nii näiteks maksab kümnenda korruse kolmetoaline (62,8 m2) nüüd 3,6 miljonit.
Kui korterite müüki kohe pärast ehitusloa saamist 2005. aasta septembris alustati, jäid ruutmeetri hinnad 42 000–44 000 krooni vahele.
Fahle Maja kortereid müüva Simus Kinnisvara maakler Taavi-Richard Paide tunnistab, et inimesed ostavad kortereid, et hinnatõusu pealt teenida. “Aga vahendustegevus ei ole Eesti Vabariigis keelatud,” tuletab ta meelde. Põhimõte “osta odavalt, müü kallilt” on üks eduka äri aluseid. Paide lisab, et arendajagi tõstis viimaste korterite müügihinda.
Selleks ajaks, kui elanikele võtmed ulatati ja maja päris valmis sai, oli Paide sõnul palju kortereid juba omanikku vahetanud. “Ma julgen ennustada, et Fahle Maja kortereid tuleb järelmüüki veel kümneid,” ütleb maakler. Tema sõnul on Fahles kõige kallimad need korterid, kust avaneb linnavaade.
Vaheltkasu lõigatakse mujalgi
Korterite hinnad on müügi algusajaga võrreldes tõusnud ka väljaspool Tallinna kesklinna. Pealinna külje all Jüris müüdi 2005. aasta lõpus pooleli ehitusega maja neljatoalist 92-ruutmeetrist korterit üle 1,6 miljoni krooniga. Praegu pakutakse seal kolmetoalist 65,6-ruutmeetrist korterit üle 1,7 miljoni krooniga. Kusjuures, müügikuulutuse juures olevatelt fotodelt võib aimata, et keegi pole selles korteris vahepeal elanud.
Pindi Kinnisvara suurkliendiosakonna juhataja Kairi Ummus lubas 2005. aasta lõpus, et spekuleerijate elu tehakse keerulisemaks. Nimelt plaanis mitu arendajat korterite müüki alustada siis, kui majakarp on valmis. “See vähendab spekulantide teenimisvõimalust, kuna broneeringu tegemise ja maja valmimise vahele ei jää enam nii pikka aega, mil rahulikult vara kallinemist oodata,” ütles Ummus toona.
Tegelikkuses pole aga midagi muutunud. Tallinnas Mustamäel Sõpruse puiestee ja Tammsaare tee ristmikul, kohe Mc Donaldsi kiirtoidurestorani kõrval, on kopad-kraanad tööhoos: Koger & Partnerid rajab viiest majast koosnevat Sipelgapesa elamukvartalit. Esimene maja on juba valmis ja 97 korterist on müügil veel ligi 20. Järgmisest poolelioleva maja 56 korterist on täpselt pooled broneeritud.
Broneeringu tegemine ei koorma korteritega hangeldaja rahakotti kuigivõrd. Näiteks arendaja Koger & Partnerid soovib Sipelgapesa korterit broneerides kirjaliku lepingu tegemisel ostu-müügihinnast broneerimistasuna 50 000 krooni korteri kohta.
Hiljemalt 60 päeva möödumisel broneerimislepingu allkirjastamisest tuleb sõlmida notariaalne võlaõiguslik ostu-müügileping ja tasuda kümme protsenti korterihinnast. Notariaalne asjaõiguslik ostu-müügileping sõlmitakse siis, kui omanikule võtmed kätte antakse, ja siis tuleb tasuda kogu korteri maksumus. Alles seejärel saab ostja ka kinnisvara omandiõiguse.
Pangad ei tee korteritega hangeldajatele laenu andmisel erilisi piiranguid. “Kui vara soetatakse mingiks muuks otstarbeks kui eluasemeks, siis finantseerime ostu kodukapitalilaenu, mitte kodulaenuga.
Kodukapitalilaenu intressitase on võrreldes kodulaenuga mõnevõrra kõrgem ning maksimaalne pikkus kodulaenu 40 aasta asemel 20 aastat,” ütleb Hansapanga meediasuhete juht Kristiina Tamberg.
Tulu maksustatakse
Korterite ost-müük, olgu neid üks või kümme, pole keelatud. Seda seni, kuni saadud kasu pealt korralikult makse tasutakse. Maksuamet ei istu käed rüpes ega lase mõnel vennikesel segamatult sadu tuhandeid maksustamata tulu teenida. Maksu- ja tolliameti kontrolli-osakonna juhataja Egon Veermäe kinnitab, et maksuhaldurid analüüsivad pidevalt isikute maksukäitumist, kasutades selleks andmebaase ja maksudeklaratsioone. “Kui keegi on seaduse vastu eksinud, tuleb lisaks maksusummale tagantjärele tasuda intress ning inimest on võimalik trahvida väärteomenetluse korras,” vahendab Veermäe. Pankade käest maksuamet võimalike spekulantide avastamiseks abi ei saa, sest igasugune kliendiinfo on pangasaladus.
Kinnisvara müügist saadud tulu maksustatakse, erandiks on juhud, kui müüakse oma alalist elukohta, erastatud või tagastatud vara. Kuidas aga maksuamet teab, kas korteriomanik seal elab või mitte?
“Alalist või peamist elukohta võib tõendada kõikide tõenditega, nagu näiteks riiklikesse registritesse kantud andmed, maksumaksja seletused, tunnistajate, sh naabrite ütlused, dokumendid maksumaksja nime ja aadressiga, korteriühistu töötajate ja liikmete selgitused, kohaliku omavalitsuse asutuste teatised, teatud juhtudel samas linnas/asulas/külas töökoha või püsiva sissetuleku olemasolu, ajakirjanduse tellimine, posti laekumine jne,” selgitab Veermäe.
Pooleli olevat elamut ega korterit ei saa alalise või peamise elukohana üldjuhul kasutada, siin on oluliseks tõendiks ehitise kasutusluba.
