Juristi abi: Üürivõlgnikust lihtsalt lahti ei saa

Kas üürilepingu võib üürniku makseviivituse korral kohe üles öelda?

Üüri­leand­jal on võlaõigus­sea­du­se (VÕS) jär­gi õigus üüri­le­ping era­kor­ra­li­selt üles öel­da küll, kui üürnik jä­tab üüri (ja kõrval­ku­lud: elekt­ri, vee jne) maks­ma­ta. Sea­dus näeb le­pin­gu lõpe­ta­mi­seks et­te kolm olu­kor­da:

•• kui üürnik on vii­vi­tu­ses kol­mel üks­tei­se­le järg­ne­val mak­setäht-päe­val ta­su­ta­va üüri, kõrval­ku­lu­de või nen­de olu­li­se osa maks­mi­se­ga;

•• kui võlg­ne­ta­va üüri sum­ma üle­tab kol­me kuu eest maks­ta­va üüri sum­ma;

•• kui võlg­ne­ta­va­te kõrval­ku­lu­de sum­ma üle­tab kol­me kuu eest maks­ta­va­te kõrval­ku­lu­de sum­ma. See­ga, kui üürnik on üüri ja kõrval­ku­lu­de maks­mi­se­ga vii­vi­tu­ses, võib üüri­leand­ja nii täh­t-a­ja­li­se kui ka täh­ta­ja­tu üüri­le­pin­gu üles öel­da. Siis­ki ei saa era­kor­ra­li­ne le­pin­gu ülesütle­mi­ne toi­mu­da il­ma üürni­ku­le veel nn vii­mast võima­lust and­ma­ta. Ni­melt võib kes­tus­le­pin­gu era­kor­ra­li­selt üles öel­da al­les pä­rast ko­hus­tu­se mit­tet­äit­mi­se lõ-pe­ta­mi­seks mää­ra­tud mõist­li­ku täh­ta­ja tu­le­mus­te­ta möö­du­mist. See­ga tu­leb VÕS-ile tu­gi­ne­des jä­rel­da­da, et üüri­le­pin­gust tu­le­ne­va ra­ha­li­se ko­hus­tu­se mit­tet­äit­mi­se kor­ral võib üüri­leand­ja üüri­le­pin­gu üles öel­da küll, kuid siis­ki al­les siis, kui ko­hus­tu­se täit­mi­seks mää­ra­tud mõist­lik li­sa-täh­taeg on möö­du­nud tu­le­mu­si and­ma­ta, s.t üürnik jä­tab üüri ja/või kõrval­ku­lud täien­da­vaks tähtp­äe­vaks ik­ka­gi ta­su­ma­ta. Elu­ruu­mi­de üüri­mi­se pu­hul tu­leb sea­dust aga kind­las­ti veel­gi põhja­li­ku­malt tun­da kui mui­du, sest tühi­sed on üld­le­vi­nud põhimõtted, mil­le jär­gi üüri­le-and­jal peaks ole­ma õigus täh­t-aja­tu üüri­le­ping üles öel­da ka muul alu­sel, kui on võlaõigus­sea­du­ses mär­gi­tud. Sa­mu­ti peab ar­ves­ta­ma, et elu­ruu­mi üüri­le­pin­gus­se le­pin­gu­pool­te õigus­te ja ko­hus­tus­te osas tehtud sea­du­se­ga võrrel­des üürni­ku kah­juks kõrva­le­kal­duv kok­ku­le­pe on tühi­ne. Sel­le al­la kuu­luk­sid ka kok­ku­lep­ped, mis on sõlmi­tud ülal­too­dud tin­gi­mus­test eri­ne­valt.