Kasvamiseks on Arco Varal vaja Eestist välja murda
Arco Vara kohta öeldakse: Baltikumi juhtiv. Viimasel ajal tulevad kõige huvitavamad uudised veelgi kaugemalt ehk Bulgaariast, Rumeeniast ja Ukrainast. Tegelikult on Arco Vara praegu ikkagi kohalik firma: just Eestist teenitakse tõelisi summasid. Siit tuleb üle 90% kontserni tuludest ja ka 90% firma vara on Eestis. Läti osa tuludest on umbes 7% ja muudest riikidest tuleb ülejäänud 3%. Lähima kolme-nelja aastaga see proportsioon ka oluliselt ei muutu, ainult Läti tähtsus suureneb.
Samas kulub vähemalt juhtkonna ja divisjoniliidrite tasemel enamik tööaega välisturgudega tegelemiseks. Märtsikuus, kui hoogustusid kuulujutud Arco Vara peatsest börsidebüüdist, teatas investeerimispanga Suprema varahaldusstrateeg Peeter Koppel, et kõigepealt näidaku Arco Vara kasvuallikaid: “Mis on see edulugu, kust kohast mina investorina peaksin ootama selliseid kasvumäärasid, et ma selles äris osaleda tahaksin?” Eelkõige käib jutt arendustegevusest, sest just sealt tuleb kinnisvaraäri kasum.
Esimene pääsuke võiks olla Läti. Alates 2002. aastast lõunanaabrite juures tegutsev Arco Vara on maaklerifirmade arvestuses jõudnud juba esikolmikusse. Selle aasta suvel peaksid valmima ka esimesed arendustööd Riias – neli kortermaja kokku 17-st kavandatud hoonest. Maakleriteenusega ollakse kohal ka Leedus, Ukrainas, Bulgaarias ja Rumeenias. Arendusega on lood keerulisemad. Leedus tegutsetakse küll juba 2003. aastast, kuid kinnisvaraarenduseni pole veel jõutud. Vaatame aktiivselt ringi, kõlab Arco Vara juhtide suust. Ähmane vastus. Ukrainas müüdi hiljuti ära seal alustatud ainuke arendusprojekt, kortermaja arendus Kiievis. Põhjuseks poliitiliselt närviline õhustik. Vähemalt kuni Ukraina parlamendivalimisteni on võetud äraootav hoiak. Maakleritegevus Ukrainas samal ajal jätkub ning kasvab väga-väga kiiresti.
Tunduvalt energilisemalt on mindud Bulgaariasse. Lisaks vahendusele on pealinnas Sofias soetatud esimene maatükk. Seal on juba planeering ning ehitusluba peal, mis tähendab, et asja saab kiiresti jätkata. Miinuseks on see, et just planeeringufaasis luuakse kinnisvaraäris tõelist lisaväärtust. See tähendab kasumit.
Kontor on avatud ka Rumeenias, kuid ühestki arendusprojektist pole veel kuulda. Kui jätta kõrvale see Sofias soetatud maatükk, on ka Arco Vara enda aastaaruandes loetletud järgmise viie aasta arendustööd pärit ainult Eestist ja Lätist. Peeter Koppel sel puhul ilmselt kordaks: “Näidake kasvuallikaid.”
Arco Vara aeglase laienemise taga on paar asjaolu. Esiteks kinnisvaraarenduse loomuomane aeglus. On vaja ideed, on vaja maad, teha planeeringud, saada ehitusluba, projekteerida, siis ehitada, siis müüa. Vähegi suurema asja puhul võtab see aastaid. Teiseks nüansiks on Arco Vara enda poolt valitud sisenemisstrateegia.
Kõigepealt minnakse välisturule maakleritegevusega ja alles siis vaadatakse arendusvõimalusi. Selline tee võtab rohkem aega, kuid on odavam ja riskivabam. Vaja on lihtsalt rentida büroo, palgata maaklerid (tasu saavad nad niikuinii tulemustelt), trükkida visiitkaardid, kirjavormid ja muud pudi-padi.
Kaubamärgi tutvustamine
Arco Vara suuruse kontserni jaoks on sellised väljaminekud tühiasi. Edukas maakleri- ja vahendustöö toob ettevõttele tulu aga laiemas mõttes. Need mitusada töötajat kuues riigis on firmale silmad ja kõrvad, kes koguvad kokku suure hulga informatsiooni. Nad tutvustavad Arco Vara kaubamärki ja loovad usaldust. Ma ise oletan veel, et üks põhjusi, miks Arco Vara vallutused välisturgudel võtavad aega, on Eesti kinnisvaraturu ülikiire kasv. Pole jätkunud aega, vajadust ega ka jõudu välisriikidega tegelda.
Kui vaadata maakaarti ja teoretiseerida, mis riigid võiksid veel sihtmärkide hulka kuuluda, siis kerkivad esile endine Jugoslaavia ja Moldova. Aga need on olnud lihtsalt jutud strateegia ja ideede üle, mitte konkreetsed otsused.
Soome ja Rootsi võib kohe välistada, liiga valmis turg. Samal põhjusel on jäänud esmase vaatluse alt kõrvale ka Poola, Ungari, Tsˇehhi ja Slovakkia. Aasta alguses mainiti huvi Peterburi vastu, kuid viimaste sündmuste valguses on Venemaaga kriips peal. Kõne alla võivad veel tulla Kaukaasia riigid, Kesk-Aasia jääb aga juba liiga kaugeks ja võõraks.
Jutte Arco Vara börsidebüüdist levib üha tihedamalt. Kindel minek pidi toimuma juba paar nädalat tagasi, kuid Tallinna pronksiöö lükkas kavatsuse edasi. Vihjet börsile nähti ka Hansapanga väljaostmises omanikeringist. Firma juhid on kidakeelsed, mida tõlgendatakse kui börsieelset vaikimiskohustust. Arco Vara finantsaruanded Sulev Luiga juhtimisel on muutunud kvaliteedilt sellisteks, et kõlbaksid igale börsiettevõttele. Praeguseks firmast lahkunud Luiga on kunagi ka maininud oma kreedot, et iga firma rahaasjad peavad olema nii avatud ja läbipaistvad, et kas või hommepäev saaks börsile minna.
Ka Arco Vara plaane või vähemalt huvi välisturgude vastu saab seostada börsiga. Nagu öeldud, maakleritegevuse laiendamine suuri summasid ei nõua, need vahendid on Arcol Varal endal olemas. Tulutoovaks arendamiseks on vaja aga rohkelt välisraha.
Muuseas, selle aasta alguses paluti kolmel Arco Vara suuromanikul Arti Arakasel, Richard Tomingasel ja Hillar-Peeter Luitsalul ritta panna kolm kõige tähtsamat sündmust 15-aastaseks saanud Arco Vara ajaloos. Ma ei tea, kas mehed pidasid omavahel eelnevalt nõu, kuid esikohale panid kõik ühe sündmuse: esimene suurlaen tollasest Tallinna Pangast 1994. aastal.
Kolm teed
Laias laastus on kinnisvaraarendusele raha hankimiseks kolm võimalust: laen pangast, võlakirjade müük või siis börsile minek. Kahte esimest on Arco Vara ka aktiivselt kasutanud. Võlad ulatuvad praegu 1,2 miljardi kroonini ja vara on panditud kokku 1,5 miljardi krooni eest. Nüüd siis börsilt raha juurde võtma? Ajal, mil kõik pankurid hoiatavad kinnisvaraäri kasvava ohu eest, ei saa kinnisvarafirma börsileminek kerge olema. Arco Vara kasuks räägib suurus, kogemus ja oskus raha teenida. Eelmisel aastal saadi 483 miljoni kroonise müügitulu juures 217 miljonit krooni kasumit ja seda vaatamata soomlastele makstud 73,5 miljoni kroonisele leppetrahvile. Jõuliselt minnakse ka ehitustegevusse. See ei too küll suurt tulu, kuid maandab ehituse kallinemisest tulenevaid ohte. Samuti on hakatud ümber korraldama oma arendusportfelli. Praegu kuulub sinna eri staadiumides umbes 50 projekti. Eesmärk on väiksemad jupid ja jupikesed maha müüa, et keskenduda suurematele töödele.
Risk on aga samuti suur. Olukorra hinnang sõltub muidugi istekohast. Kinnisvaraärimehed, kes näevad asju seestpoolt, on optimistlikumad. Osalt küll ilmselt inertsist kavandab Arco Vara 2007. aastaks arendustegevuse kasvu 50% võrra, järgmiseks aastaks juba veidi vähem. Skeptikud vastaksid, et optimism on kirjas iga kinnisvaraärimehe tööjuhendis.
