Kinnisvara asjatundmatu majandamine tuleb elanikel kinni maksta

Kõik hooned vajavad tulevikku vaatavat majanduskava, isegi tüüpprojekti järgi valminud, kirjutab Eesti Päevalehe erileht Ehitus ja Kinnisvara.

Õigel ajal oma eluaseme töökorras hoidmiseks vajaminevate hooldus- ja remonttööde teadvustamine on kindel viis kõigi korteri- ja majaomanike kodukulude kokkuhoiuks. Kinnisvara majandamine ei ole sprint, vaid pigem maraton, mille mootor on hoonete plaanilised tehnilise seisukorra hindamised. Hoone füüsilise ülevaatuse ja tehnilise hindamise põhjal tulevikku vaatava majanduskava koostamine ja seisukorra uuringud on odavad, seevastu planeerimata või kiirustades tehtud remondid ettearvamatult kulukad.

Kehtib kogenud inseneride rusikareegel, et 50 aasta pärast, mil ka hästi hooldatud hoone vajab juba põhjalikumat remonti, võiks remondifondi olla kogunenud projekti kogumaksumusega (projekteerimine, ehitamine, tehnilised hindamised, hooldused) võrreldes kahekordne summa. Kõik hooned vajavad tulevikku vaatavat majanduskava, isegi tüüpprojekti järgi valminud, sest need erinevad nii ehitamise kvaliteedi, tehtud hoolduste kui ka eri aegadel kasutatud materjalide koha pealt, mõjutades sellega otseselt hoone eluiga. Kinnisvara majandamiskuludest moodustab ehitusmaksumus vaid ligikaudu 20% ja hoone kogu hilisem ekspluatatsioon ülejäänu.

Paremast majandamisest tulenev kulude kokkuhoid eeldab suhtumise muutumist.

Suhtumist tuleb muuta
Et lühema distantsi läbinutel napib enamasti maratoniks vajaminevaid kogemusi, puudub paljudel tänastel lühiajalise kogemusega kinnisvaraomanikel ja -ostjatel ülevaade eluasemega seonduvatest remondikuludest tulevikus. Siin on palju tööd ees ootamas, sest valdav osa täna kasutusel olevast elukondlikust kinnisvarast vajab kas kapitaalremonti või energiatõhususe koha pealt ajakohastamist.

Kindlustamaks oma kinnisvara senisest efektiivsemat majandamist, on eelkõige kõigi omanike huvides kaardistada ja dokumenteerida hoone oluliste konstruktsioonide seisukord, tehnosüsteemid ja määratleda nende eeldatav turvaline tööiga. Eraldi tuleb fikseerida korterite puudulik õhuvahetus, peaaegu igas remonti vajavas või poolikult renoveeritud hoones esinevad hallitusprobleemid ja tehnosüsteemide parim enne möödumisega kaasnev. Probleemid, millest mööda vaatamine mõjutab otseselt nii elanike tervist, rahakotti kui ka niiskusest kahjustatud konstruktsioonide eluiga.

Peamised probleemid
Dokumenteeritud hooldusajaloo puudumine ja planeerimata (avariide kõrvaldamine) remondid on kõige kulukam viis kinnisvara majandamiseks – paraku on see paljude pealtnäha heas seisukorras hoonete ühine tunnusjoon. Tänapäevase insenerteabe või korrashoiuks piisavate rahaliste vahendite planeerimise kogemuse puudumisest tulenevat mõtlematut rahakulutamist võib leida väga erinevatel ajajärkudel ehitatud kinnisvaral.

Mõned lihtsad nõuanded, mida võiks meeles pidada:

1. Enne hoone renoveerimist lase erapooletul osapoolel hinnata selle tehniline seisukord ja koostada pikaajaline majanduskava. Erapooletuks osapooleks ei saa olla hoone ehitaja, remontija, ehitusmaterjalide või seadmete müüja.
2. Kinnisvara ostmisel uuri ostetava vara tehnilist seisukorda, eriti kui müüjal puudub erapooletu osapoole kirjalikult dokumenteeritud info korteri- või maja tuleviku hoolduste, remondivajaduste ja sisekliima kohta.
3. Kõrvuta kindlasti hoonele antud energiamärgist korteri- või majasisese õhuvahetuse, niiskete ruumide seisukorra ja tervikuna kõigi sisekliimaga seotud küsimustega – hoone tehnilisel hindamisel saadud ja dokumenteeritud infoga.
4. Ära aja segi kinnisvara tehnilise seisukorra hindamist koos majanduskava koostamisega ühelt poolt ja teisalt kinnisvara hindamisakti – need on kaks diametraalselt erineva eesmärgi ja sisuga dokumenti.

Hoonete energiatõhustamise või esmapilgul soodsa kinnisvara hankimise soovist tiivustatud, kuid vähese ja erapooletu infota tehtud rekonstrueerimis- ja ka ostuotsuseid on aja möödudes sageli keeruline ja äärmiselt kulukas muuta. Probleemide õigeaegne tähelepanuta jätmine viib varem või hiljem selleni, et asjatundmatult majandatud kinnisvara aastatega kogunenud remondivõlg tuleb omanikel mõne aja möödudes juba tunduvalt kallima hinnaga kinni maksta.