KINNISVARA & EHITUS: Hispaania kinnisvarakriis: kõige hullem seisab alles ees
Kõik algas vähem kui aasta eest, kui kinnisvaraettevõtted aktsiaturul üksteise järel kokku varisesid. Rahvusvaheline finantskriis on veelgi süvenemas ja Hispaania kinnisvarasektor ei jää sellest puutumata.
Haigussümptomid, mille eest hoiatasid hispaanlasi kümned eksperdid, on juba silmanähtavad ega tõota midagi head: elamute ost-müük on võrreldes möödunud aastaga langenud 35,6%, mõnes piirkonnas – näiteks Kataloonias – üle 60%. Uute ehituslubade väljaandmine on kahanenud 50% ja ligi pooled kinnisvarafirmad teavitavad oma tegevuse lõpetamisest. Samamoodi nagu paljud otseselt või kaudselt ehitusega seotud ettevõttedki, kes töömahu vähenemise tõttu vajavad vähem töökäsi, tõstes tööpuuduse terves riigis 9,63%-le. Mais oli Hispaanias üle 2,3 miljoni töötu.
Riigi rahakotti on viimase aasta jooksul laekunud ehitussektorist 8% vähem makse ja ostjaile antud 28% vähem hüpoteeke. Need, kellel eluasemelaen turjal, jälgivad murelikult, kuidas kuumaks on viimaste aastatega tõusnud üle 200 euro. Kasvanud on pankade mustas nimekirjas seisvate võlgnike ja end pankrotti kuulutanud füüsiliste ja juriidiliste isikute arv. Statistika näitab, et viimaste hulk on võrreldes 2007. aastaga tõusnud 78%.
Euribor jõuab oma ajaloolise maksimumini, kuid elamispinna eest peab maksma ikkagi vaid 4,3% vähem kui aasta eest. 2008. aasta jooksul ennustatakse ametlikult kuni 8%-list hinnalangust, kuigi võttes arvesse, et 1997–2006 tõusid Hispaanias kinnisvarahinnad 150% aastas üle 10% ja vahel lausa 30% –, siis on seda vähevõitu. Viimaste ennustuste kohaselt langevad kinnisvarahinnad aasta lõpuks 20–30%.
Tegelikkuses on asi veel hullem
Kõikide nende andmete taustal – mis paljude ekspertide sõnul on tegelikkuses veel hullemad, sest statistika jõuab avalikkuse ette alati hilinemisega – pole Hispaania majandusringkondade ametlik seisukoht ikka veel kinnitanud kinnisvaramulli olemasolu. Rääkimata selle kohesest lõhkemisest, mida The Economist nimetas juba 2005. aastal “kapitalismi ajaloo suurimaks spekulatiivseks protsessiks”.
Ametlikult on tegemist kinnisvarabuumiga tänu Hispaania majanduse õitsvale tervisele ja tema kerge jahenemisega. Ülikõrged ruutmeetrihinnad tulenesid eitajate sõnul lihtsalt rohkest nõudlusest, mitte spekulatsioonist, tõstes oma kodu ostmise enamikule kättesaamatustesse kõrgustesse: Barcelonas maksab uus elamu 4724, Madridis 3985 ja Valencias 2723 eurot/m2. Uusi elamuid on Ibeeria poolsaarel kerkinud nagu seeni pärast vihma. Aastas alustati üle 800 000 uut ehitist – rohkem kui Itaalias, Saksamaal ja Prantsusmaal kokku.
Mulli-eitajate kinnitusel oli uute elamute järele nõudlus, mille tekitasid immigrandid, lahutuste arvu kasv ja eluea tõus, fakt, et vähemalt 11% hispaanlastest on teine residents, ja muidugi investorid.
Näpuga näitamine ei aita
Tegelikult on väljastpoolt Euroopa Liitu pärit immigrantidest, kes moodustavad Hispaanias välismaalastest tuntava enamiku, endale suutnud oma kodu osta vaid 13%. Investorid on ostuturult ammu kadunud, sest juba vähemalt aasta ei luba kinnisvara enam lihtsate valemitega meeletuid kasumeid.
Hispaanias seisab tühjalt u 3,6 miljonit elamispinda, kuid samal ajal elab 51% kuni 34-aastastest noortest ikka veel koos oma vanematega, sest ei saa endale oma kodu lihtsalt lubada.
Kuna üürida pole Hispaanias aga moes, tingib see nigela üürituru ja liigkõrged hinnad. 85% hispaanlastest on omanikud ja ka tulevased põlved tahavad seda olla, kuigi perekonnad peavad elamispinna eest maksma keskeltläbi üheksa aasta palga. Eluasemelaen sööb iga kuu ligi 50% nende sissetulekust – fakt, mis ajendas Euroopa Keskpanga hoiatussõnad Hispaania valitsusele. Noored hispaanlased jälgivad võimetult, kuidas oma kodu libiseb käeulatusest aina kaugemale.
Purunenud on ka ostjate illusioon, mille tekitas kinnisvarahindade lakkamatu tõus, nagu kahe-kolmekordistaks nende korter oma väärtust kuude, kui mitte päevadega, tõotades suuri rikkusi kaugemas tulevikus. Kõik oli vaid kunstnik uduloor, sest elamute pakkumine Hispaanias ületas sisemist nõudlust lausa mitmekordselt, kergitades hindu tühja koha pealt.
Sünged tulevikuennustused suudavad lohutada vaid neid, kes soetasid endale kodu ja mitte lühiajalise investeeringu. Investoritele ja Hispaania majandusele kuulutatakse vähemalt viieaastast ülirasket perioodi, mille sarnasust 1973. aasta depressiooniga keelduvad tunnistamast vaid optimistid. Müümata on 650 000 juba valmis ehitatud elamispinda, aastane majanduskasv väheneb punkt punkti haaval, nafta hind kerkib, toiduainete hinnad tõusevad ja üle kahe miljoni tööta kätepaari otsib igapäevast leiba.
Kui laheneb rahvusvaheline finantskriis, lõpeb ka kohalik kinnisvarakriis. Enne aga läheb asi veel hullemaks. Nõudmine ärkab taas, kui elamud muutuvad ostjaile tunduvalt taskukohasemaks. Senikaua tuleb leppida teadmisega, et ehituspidu on läbi ja reaalsusesse maandumine ei tule mitte mingil juhul pehme, rahulik ega lühiajaline.
