KINNISVARA & EHITUS: Kinnisvara müügiaeg pikeneb 2000. aastate alguse tasemeni
Colliers Internationali Baltikumi turuülevaade iseloomustab möödunud aastat Eesti kinnisvaraturul kui stabiliseerumisaastat. Büroopindade turg kasvas edasi, kuigi hakkas mitme suure arenduse valmimise tõttu stabiliseeruma. Valdav osa büroopinna uusarendusi valmib äärelinnas. Äritegevus kontsentreerub uutesse piirkondadesse väljaspool kesklinna (Ülemiste City, Lasnamäe tööstuspark, Kalevi kvartal).
Uute kruntide nappuse tõttu südalinnas ja suure nõudluse tõttu A-klassi büroopinna järele on omanikud hakanud südalinna büroohooneid ümber ehitama. 2007. aastal lisandus turule u 57 800 m2 uut või rekonstrueeritud A- ja B-klassi büroopinda, millest A-klassi pinda oli 13%, B1-klassi pinda 55% ja B2-klassi pinda 32%. Ainus 2007. a valminud A-klassi büroohoone oli Tornimäe ärikeskus (7400 m2). Kaks kolmandikku uuest büroopinnast valmis väljaspool südalinna ja kolmandik südalinnas. Büroopinnad lisandusid eelkõige Lasnamäe (18 000 m2) ja Kristiine piirkonda (13 000 m2).
Kvaliteetse büroopinna nõudlus suurenes. Kasutusele võeti u 70 000 m2 pinda. Nõutavamad olid A-klassi büroopinnad, mis tüüpiliselt üüritakse 100% välja enne büroohoone valmimist.
2007. aastat iseloomustas ajakohase büroopinna nõudluse kasvust tingitud intensiivne üürihindade tõus – keskmiselt 15%. Hinnad tõusid kõigis büroopinna kategooriates, kõige tuntavamalt A-klassi büroopinna sektoris. B1- ja B2-kvaliteediklassi pinna üürihind kerkis peamiselt madalama taseme hindade tõusu tagajärjel. Uue büroopinna pakkumise suurenemine tõi kaasa ka vakantsuse kasvu. 2007. a lõpuks oli B-klassi pinna vakantsus 5,3%. A-klassi pinna keskmine vakantsus jäi endiselt väga väikseks (u 1,9%).
Kuigi lisandumas on rekordiliselt palju uut büroopinda, ei ole oodata turu üleküllastumist. Ehitatavad projektid on peamiselt kaetud eellepingutega ja absorbeerumistase püsib kõrge. Tiheneva konkurentsi tagajärjel võib suureneda vakantsus ja aeglustuda üürihindade kasv.
Kaubanduspindade turg
Vaatamata eratarbimise vähenemisele püsib kaubanduspinna nõudlus suur ja uue kaubanduspinna arendus jätkub. 2007. aastal lisandus turule nii seniste keskuste laiendamise kui ka uue pinna valmimise tulemusel 23 000 m2 kaubanduspinda, mis suurendas kaubanduspinda
365 000 m2-ni (0,9 m2 elaniku kohta). Aasta lõpuks oli Tallinnas kaheksa üle 15 000 m2 üüripinnaga kaubanduskeskust, kogupinnaga 218 000 m2.
Tallinnas ületas kaubanduspinna nõudlus pakkumist. Uutel kauplejatel on sisuliselt võimatu suurtes kaubanduskeskustes pinda leida ja üldine vakantsus püsib nulli lähedal. 2007. aastal valminud kaubanduspinnad olid kõik valmimisajaks täielikult välja üüritud. Juurde tulnud kaubanduspinna üürnike sekka lisandus palju uusi kvaliteetseid ja kuulsaid rahvusvahelisi kaubamärke, millel oli pinna saamiseks konkurentsieelis. Keskmiselt tõusid kaubanduskeskuste üürihinnad 5–25%, suurimat üürihindade tõusu kogesid rõivaste, jalatsite, juveelitoodete ja kodukaupade müüjad, samal ajal kui ankurüürnike üür püsis stabiilne.
Kaubanduspinna vakantsus jääb 2008–2009 endiselt nullilähedaseks ja nõudlus pinna järele püsib suur. Seniste kaubanduskeskuste laienemise suund jätkub, samuti muutuvad need üha rohkem kogu pere vaba aja veetmise kohtadeks, kus pakutakse meelelahutus- ja rekreatsioonivõimalusi.
Tööstuspindade turg
Tööstuspindade turg arenes hoogsamalt kui 2006. aastal, turule tuli mitmeid suuremahulisi tööstusparke (sh Ameerikanurga ja Põhjaranna äripark). Kõige intensiivsem tööstus- ja laopinna arendus on keskendunud Tallinna äärelinna. Aasta jooksul lisandus 157 700 m2 uut tööstus- ja laopinda, kogupind jõudis
567 000 m2 tasemeni (sh 157 000 m2 spekulatiivseid pindu ja
410 000 m2 built-to-suit-projekte). Uute pindade proportsioon (3/4 built-to-suit-projekte ja ligi 1/3 spekulatiivseid projekte) on jäänud samaks.
2007. aastal suurenes nõudlus tööstus- ja laopinna järele. Nõutavaim laopinna suurus oli 5000–10 000 m2, mis 2006. aastaga võrreldes kahekordistus. Pärast 2006. aastat, mil üürihinnad tõusid keskmiselt 10%, oli 2007. aasta algus võrdlemisi stabiilne. Teisel poolaastal põhjustasid hinnatõusu nii püsivalt suur nõudlus kvaliteetse laopinna järele kui ka ehitus- ja finantseerimishindade tõus. Tööstusparkides asuva A-klassi tööstus- ja laopinna üürihinnad tõusid 10%.
Sel aastal püsib suur nõudlus kvaliteetse laopinna järele. Built-to-suit-projektid moodustavad endiselt suurima osa uutest projektidest. Üürihinnad püsivad stabiilsed. Möödunud aasta oli nii hindade kui ka pakkumise poolest turu stabiliseerumise aasta. Turu aktiivsus ei taastu enne 2009. aasta lõppu. Äripinna osas püsib tehingute maht võrdlemisi suur.
Tootlus liigub ülespoole vastavalt kõrgemale finantseerimishinnale ja madalamale LTV-suhtele (loan-to-value ratio). Suureneb omanike omavahendite osa investeeringute finantseerimises. Investeerimistoodete kvaliteet paraneb, tehingumahud kasvavad. Realisatsiooniaja pikkus liigub tagasi 2000. aastate alguse tasemele, pikenedes kolme–kuue kuuni.
