KINNISVARA & EHITUS: Kinnisvarakrahhi Visuaali blogijad: kiirendasime infot levitades protsessi
•• Kinnisvaraturu langusest ja krahhist räägiti juba mitu aastat. Millal hakkasite seda oma blogis kajastama?
Blogi praegusel kujul sai avatud septembri lõpus, enne oli info eri foorumites laiali. 2007. aasta esimesel poolaastal oli tegelikult juba selge, et turul valitseb ebaratsionaalne buum, kuid siis otseselt turu langusest rääkimine oleks olnud valesti ajastatud. Esimesed langused ja arglikud märgid probleemidest ilmusid teisel poolaastal. Pärast seda aga on protsess üha kiirenenud.
KVKV on teinud hinnainfo kõigile turuosalistele vabalt kättesaadavaks. Maaklerite ja arendajate infomonopol on lõhutud, avalik ja adekvaatne infolevi on protsessi iseenesest kiirendanud.
•• Kõrvalseisjal on kinnisvaraarendajate müügiskeeme ja hinnamänge raske märgata. Kuidas olete nende konstruktsioonide paljastamiseni jõudnud?
Mõned konstruktsioonid on tõesti keerulised. Ka meie ei ole kindlasti kõike üles leidnud ja lahti harutanud. Aga me üritame. Toetume oma kogemustele ja infole, loogikale, analüütilisele mõtlemisele ja heade inimeste vihjetele. Kui meie avaldatud info osas on probleeme, siis oleme alati nõus oma viga tunnistama ja tegema vajalikud muudatused.
Tänu blogis märgitud kontaktile laekub pidevalt huvitavaid vihjeid. Täpset infot oma allikate kohta ei soovi me avaldada, kuid oleme tänu neile avastanud mitu head hinnalangust ja harutanud lahti mitu susserdavat skeemi.
•• KVKV on üsna kirglik blogi. Isegi kui apelleerida avalikkuse huvile, peab teemaga olema isiklik suhe. Kui palju inimesi on blogi taga?
Info kogumine, analüüsimine ja ülesriputamine võtab palju aega, kuid sellist nähtust nagu KVKV oli hädasti vaja. Kui otsida kire põhjuseid, siis selleks võiks olla kinnisvaraturu insaiderite ja valelik häma. Kui nad oleksid vastutustundlikult avaldanud pädevat analüüsi ja tasakaalukalt viidanud ka mõningasele langusohule, siis ei oleks blogi kunagi sündinud. Me kõik mäletame, kuidas maaklerid, arendajad jt turuosalised rääkisid meedias üliaktiivselt turu tõusust. Kui hinnad stabiliseerusid või ähvardasid langeda, siis leiutasid insaiderid kiiresti mõne uue käibefraasi ja hakkasid seda jõulise meediakajastuse kaudu edastama. Vastukaaluks ülipositiivseks kallutatud infolevile asutatigi KVKV, et avaldada adekvaatset, kallutamata ja sõltumatut infot.
Kinnisvarakrahh hakkab jõudma üha kriitilisemasse faasi ja sektoris tegutsevad inimesed muutuvad üha vihasemaks. Läti kinnisvaraturul on toimunud esimesed ärimeeste mõrvad. Protsessi eskaleerudes läheb ka Eestis olukord pingelisemaks.
Blogijad püüavad vältida isiklikke rünnakuid ja ähvardusi. Blogi taga on otseselt paar inimest, lisaks mitmeid lähedalt seotud toetajad, kes aitavad siit ja sealt teavet koguda, ning veel tundmatud, kes saadavad infot e-postiga. Tegelikult pole aimugi, kui palju toetajaid tegutseb meiega kooskõlastamatult. Spontaanne tagasiside foorumites ja kommentaariumides näitab, et neid on päris palju.
KVKV veebilehel on käinud külastajaid 360 eri veebilehelt. Tavaline külastajate arv päevas on 600–800. Meil on rohkem toetajaid, kui isegi teame.
Isiklik suhe kinnisvaraäriga blogijatel puudub – ei ole vajadust hindu alla või üles rääkida ega paigal hoida. KVKV tegijad pole turu insaiderid. See võimaldab meil jääda erapooletuks.
Kõigil tegijatel on neile sobiv kinnisvaralahendus juba olemas, seega ei otsita krahhist mingit täiendust ega lisa. Tüüpiline argument, millega KVKV tegevust materdada, on väide, et me soovime turgu alla rääkida, kuna tahame odavalt kinnisvara osta. Selline teooria ei ole adekvaatne ja mõjub ebameeldiva isikliku rünnakuna.
Lõppude lõpuks ei olegi oluline, kes on KVKV taga – eesmärk on ikkagi infot koguda ja edastada. Blogist saavad kõik huvitatud osapooled selle kätte.
•• Mis on blogimisel seni kõige suuremat rahuldust pakkunud?
Kõige mõnusam on hea ajastus. KVKV oli see turu osapool, kes hakkas ühena esimestest langusest ja probleemidest rääkima ning tagantjärele vaadates alustasime täpselt õigel ajal.
Kuna KVKV on oma olemuselt mõeldud pigem tavakodanikule, siis natuke rohkem kui poole aasta jooksul oleme suutnud avastada juba üle poole miljardi krooni eest hinnalangusi. Sihtgruppi arvestades üpris korralik tulemus – eesmärk on väga hästi täidetud. See raha on tavainimesest kinnisvaraostjale praegu pankade agressiivsest laenupumbast päästetud.
Näeme pidevalt, et oleme õigel teel: juhuslik ja spontaanne toetus netikommentaarides ja blogis, kinnisvaraturu insaiderite kohati üpris valuline reaktsioon, nende valesti tehtud prognoosid ja neist järjest taganemine, aktiveerunud ja kiirenenud hinnalangus, KVKV prognooside järgi liikunud turg ja makromajanduslikud protsessid.
Kuna analüüsides lähtume sellest, et tegemist pole mitte tavalise kinnisavaranõudluse ja -buumiga, vaid terava makromajandusliku tasakaalustamatusega, siis me ei saa eksida. Tasakaalustamatuse väljakujunemine on kestnud pikemat aega. Kõige keerulisem oligi õigel ajal probleemidest rääkida. Riigieelarve hakkab defitsiiti minema ja hakatakse vastu võtma negatiivset eelarvet. See ongi ülim kinnitus, et oleme õigel teel.
•• Mis on teie sõnum kinnisvarakrahhi osapooltele?
Tavainimesele ütleme, et võtku kinnisvara soetamisel rahulikult aeg maha ja oodaku aasta või kaks. Hinnatõusu ei tule lähema paari aasta jooksul. Praegu on turule valmis ehitatud nelja aasta laovaru ja selle müümine võtabki nii kaua aega.
Käimas on pankade tekitatud krediidimulli viimane vaatus, mis meenutab “Musta notsu” kaardimängu. Praegu otsitakse neid, kelle kaela lükata oma riskid ja kahjumid. KVKV-le ei meeldi, kui need rumalad ja naiivsed, kes peavad vastutustundetuid riske maandama, on tavalised inimesed.
Pankadel, kinnisvaraarendajatel ja maakleritel on otsuste tegemiseks alati olnud hea analüüsiressurss ja infobaas. Loodame, et KVKV puhul on analüüs ja turuinfo kättesaadavam ka tavainimestele.
KVKV nägemuse järgi oleks mõistlik kinnisvara ruutmeetrihind hetkeolusid arvestades 15 000–18 000 kr. Üle selle maksta on arendajate ja pankade riskide enda õlule võtmine, mis on paras enesetapp.
Arendajatel ja kinnisvaraga seotud inimestel soovitame julgelt hinda alandada. Turg taastub kiiresti, kui ruutmeetri hind liigub alla 20 000. Kohe-kohe on ukse ees kevadine aktiivne kinnisvaramüügi periood ja senine kogemus näitab, et kes on teinud suuri hinnalangetusi – nt YIT Kodu –, need võtavad üliväikse aktiivsusega turul müügist suure osa. Hinnalanguse trend on selgelt välja kujunenud: kõrge hinnaga saavad kortereid müüa ainult väga eksklusiivsed projektid või väga likviidsed arendajad.
Ühekordne suur hinnalangus on küll valus, kuid lõppkokkuvõttes siiski parem kui aastaid kestev aeglane ja valus vindumine. Mida kiiremini langus toimub, seda kiiremini algab uus (aeglane) tõus ja turg hakkab uuesti normaalselt toimima.
