Kinnisvara hind on Eestis pikka aega kasvanud 10 protsenti aastas
Alates 2011. aastast on Eesti korteritehingute keskmine hind maa-ameti andmetel kasvanud aastas keskmiselt 10% ja 2017. aasta esimeses kvartalis ligi 11%. Keskmist hinda on viimasel paaril aastal tuntavalt tõstnud asjaolu, et tehinguid tehakse järjest rohkem uute, kõrgema hinnaga korteritega. Selle teguri mõjuta oleks keskmine hinnakasv jäänud mõnevõrra tagasihoidlikumaks. Kiire hinnatõusu taga on tavapärasest suurem nõudlus, mille peamisteks põhjusteks on kiire palgakasv, soodsad laenutingimused, demograafilised muutused ja ka kinnisvarainvesteeringute populaarsus. Samuti võib hindu mõjutada piiratud pakkumine, mis eelkõige ehitussektori aeglase kohandumise tõttu ei jõua nõudlusele järele.
Kinnisvarahindu mõjutab palgakasv
Kinnisvarahinna kasvu üheks peamiseks nõudluspoolseks teguriks võib pidada viimaste aastate kiiret palgakasvu. Alates 2011. aastast olnud palgad tõusnud keskmiselt 6-7% aastas. Samas on palgad kasvanud aeglasemalt kui hinnad ja võrrelduna palgakasvuga on korterihinnad tõusnud aastas 3-5% kiiremini. Üks peamisi erinevusi võrreldes möödunud kinnisvarabuumiga on kinnisvara suhteline taskukohasus - kui buumi kõrghetkel maksis ruutmeeter 1,7 brutokuupalka, siis 2016. aasta lõpu seisuga on see suhe üks ühele.
Kinnisvarainvesteeringud on madalate intressimäärade tõttu populaarsed
Madalate intressimäärade juures on loomulik, et inimesed otsivad raha paigutamiseks finantssäästudele alternatiive. Seetõttu eelistatakse soetada kinnisvara, mida peetakse kindlaks investeeringuks. See on hoogustanud üürikorterite segmendi kasvu, kuna uusi kortereid ostetakse väljaüürimiseks. 2015. ja 2016. aastal müüdi 18% korteritest juriidilistele isikutele, mida on rohkem kui varem, kuid siiski mitte tavapäratult palju. Siseränne võib olla põhjuseks varasemast suuremale nõudlusele Tallinna üürikorterite turul, mis peegeldub ka tõusnud üürihindades.
Ehitussektor reageerib viitajaga
Kiiret reageerimist kasvanud nõudlusele takistab pakkumispoolel üldjuhul ehitussektori reageerimise aeglus ehk inertsus. Osaliselt on see tingitud ka asjaajamisele ja menetlusele kuluvast ajast, kuid teiste riikidega võrreldes pole see ajakulu märkimisväärne. Kui mõnes riigis ei jõua pakkumine nõudlusele järele tööjõupuuduse või selle liigse kalliduse tõttu, siis Eesti puhul seda küsimust ei ole. Ehitussektori tööjõukulud kasvasid 2012. ja 2013. aastal kiiresti, kuid 2015. ja 2016. aastal on ehitustööjõuindeks kasvanud keskmiselt 2% aastas. Ehitussektori tööjõudu peetakse üldiselt suhteliselt mobiilseks ja töötajad lähevad vastavalt vajadusele lihtsalt näiteks rajatiste ehituselt hooneehitusele üle ja vastupidi. Eesti Konjunktuuriinstituudi hinnatud ehitussektori tellimuste andmete põhjal on ettevaates võimalik pakkumist suurendada.
