Kinnisvaraekspert: tselluloositehas Tartu kinnisvarahindu alla ei vii. Jutt sellest on õpikunäide tänapäevasest rikki läinud kodanikuühiskonnast
Suur osa teemaga seotud emotsionaalsest debatist, kus domineerivad arvamused terve Emajõe ja Peipsi järve supluskõlbmatuks muutmise ning tartlaste elukvaliteedi jõulise halvenemise kohta on õpikunäide tänapäevasest rikki läinud kodanikuühiskonnast. Argumentideta viha ja vaenu täis sootsium räuskab üha kõvemini, kui ta oma tahtmist (otsekohe) ei saa. Ja kui ikka ei saa, siis pole mingi patt hakata mõõtma tehasehaisust tekkivat mainekahju ülikoolile ja ennustada kinnisvarahindade krahhi ning pankade boikotti Tartumaa kinnisvara finantseerimiseks.
Väidan, et kinnisvarahindadele ei avalda Tartu kesklinnast 10-15 kilomeetri kaugusel paiknev tehas mitte mingisugust negatiivset mõju. Pigem vastupidi! Kinnisvara hinda negatiivses suunas mõjutavad tehaste (loe töökohtade) kadumine, mitte lisandumine. Kuna mina ei ole keskkonnaspetsialist ja pean usaldama Euroopa Liidu päris karme nii õhu- kui veekogude (sh põhjavee) saastenorme, siis eeldan, et tehas vastab kõigile nõuetele ning ka tulevikus on tartlaste sisse hingatud õhk täiesti okei, vähemalt nii okei, kui see saab pisikeses tehaseid täis riigis olla ja saame ka edaspidi Emajõe kaldal lastega kala püüda.
K. Siibak pidas (kodanike hirmutamise eesmärgil?) kinnisvara hindadele kadu ennustades silmas ilmselt laiemat huvi pakkuvat ja emotsionaalsemat segmenti ehk elukondlikku kinnisvara. Elamispindade hinda konkreetses piirkonnas mõjutab eelkõige ostuvõime, mis koosneb sissetulekute tasemest ja finantseerimislahenduste olemasolus. Ja täitsa veider - finantsasutused on läbi lähiajaloo Eesti kinnisvaraturul suunamas oma laenuandmise teravikku keskuste poole, kus on tasuvad töökohad, ääremaastumist kahjuks muidugi võimendades, aga äriettevõte on äriettevõte ning sellel on üks ja ainus põhjus: maksejõulist klienti on vähe. Sest töökohti pole. Punkt.
Detroit'i kollapsit mäletate? Autotööstuse sulgemisest tingitud rahvaarvu kahanemine rohkem kui poole võrra viis lokaalse kinnisvaraturu täiesti uppi. Tühja neist ameeriklastest, vaatame Ida-Virumaad ja mitmeid monotööstustega asulaid üle Eesti, mis tehaste sulgemise tõttu on kaotanud sissetuleku. Seejärel kadus tuntav osa elanikkonnast, mis koosmõjus kinnisvara „laoseisu" hüppelise suurenemisega kinnisvaraturud põhja kukutas. Kohtla-Järve, mis on kaotanud elanikkonnast suurematest linnadest enim, on eredaim näide. Aga kasvas see linn ju ometi tehaste rajamise, mitte sulgemisega.
Vaatame pigem kaasaja positiivset näidet. Esimesena tuleb meelde Tallinna ja Jüri vahel paiknev Peetri alevik, mis üheaegselt tööstusparkidega õitsele on löönud. Kuidas tallinlased veel elus on, kui pealinnas ja selle lähikonnas paiknevad tootmisettevõtteid üha rohkem ja rohkem (ikka filtreeritud) tossu korstnatest välja ajavad? Ja kuidas Iru Elektrijaama kõrval kulgevas Pirita jões veel kalad ujuvad? Ja kuidas need kinnisvarahinnad ikka veel vastu peavad?
Kui olen õigesti aru saanud, looks tselluloositehas otseselt ligi tuhat uut stabiilset töökohta, neist 200 oleksid kõrgemapalgalised liinioperaatorid ja ülejäänud tehast teenindavad ametikohad kokkadest kuni autojuhtideni välja. See mõjutaks otseselt enam 2000 inimest, kelle pereliikmed saavad tööd ja palka.
Majandusteadlased on teinud arvutuse, et selle üheainsa tehase lisandväärtus Eesti majandusele on 1-1,4% sisemajanduse kogutoodangust. Muljetavaldav, sest sama töörühm võrdles tekkivat tulubaasi terve Valga maakonnaga. Ärme unusta, tehas tuleb ehitada ja seda teevad kohalikud, tehas vajab hooldust, seda teevad kohalikud, tehast tuleb puiduga varustada, mis tuleb peamiselt Eestist jne jne. See kõik on lisandväärtus.
Inimesed liiguvad sinna, kus on tööd. Kanaari saartele saavad elama minna paraku ainult keskmisest oluliselt jõukamad inimesed ja üldiselt tulevad välismaale kolinud inimesed sealt niikuinii varsti tirinal tagasi. Pankadel pole ühtegi põhjust tõsta ühe tehase pärast Tartu kinnisvara tagatisel antud laenude riskimarginaali, nii ohtlik see tehas ka pole. Kusjuures kas teadsite, et Venemaal, vaid 80 kilomeetri kaugusel Narva linnast asub linnake nimega Sosnovõi Bor, kus põriseb päriselt toimiv tuumaelektrijaam? Selle loogika järgi peaks terve Eesti olema ülemaailmsel investeerimiskaardil üks suur punane lärakas, kuhu iial ei tohiks ühtegi senti raha paigutada... Ometigi paigutatakse.
Seega väidan, et Tartu linna kinnisvarahinnad ei saa ühe puitu rafineeriva tehase tõttu mingisugust lööki. Küll aga võivad mõned tehasele lähemal paiknevad piirkonnad sellest hoopis kasu lõigata- tehasega seotud inimesed vajavad elamispinda ja kui euronormid ikka kenasti paika peavad ning kalad jões ellu jäävad, pole töötajatel mingit põhjust elada Otepääl või Põlvas, kui on võimalik ennast sisse seada pere peamise tööandja lähedusse. Ja olla kindlad, et kinnisvara väärtus pikas perspektiivis ei lange, vaid hoopis tõuseb.
