Kinnisvaramaakler: huvi vanemate eramajade vastu on kesine
Kuna majaostjad hindavad üha rohkem eramu puhul selle seisukorda ja investeeringuvajadusi, on isegi hea asukohaga, kuid vanemaid eramaju üha keerulisem turustada - ostjad on valmis maksma märksa vähem, kui omanikud ise hinnaks ootavad, kirjutab oma kinnisvarakommentaaris Pindi Kinnisvara maade ja majade maakler Madis Eelmaa.
Üldjoontes ei erine majade turul toimuv mingil moel korteriturust - pigem makstakse kõrgemat hinda teadvustades, et vana või poolelioleva kinnisvara korrastamine kulutab rohkem aega, kui töö ja pere kõrvalt soovi ohverdada oleks. Majade puhul on aga kontrast siiski suurem, sest majaostjad on keskmisest kõrgema sissetulekuga inimesed, kes on seeläbi ka korteriostjatest mõnevõrra kapriissemad.
Nii ongi turul hulganisti selliseid vanemaid eramuid nii Nõmmel, Pirital kui ka looduskaunites linnalähedastes piirkondades, mille puhul võiks asukohast ja ka küllaltki mõistlikust hinnatasemest lähtudes eeldada, et ostuhuvilistest puudust ei peaks tulema. Kui aga hoone vajab suuremat remonti, sopilise planeeringu tõttu ümberehitustöid või halvemal juhul ka küttesüsteemi (vanadel sageli ainult puupliit ja ahi, mõnel veel katlaruumis kivisüsi) vahetust, mis on viimastel aastatel trenditeemana väga teravalt päevakorral, võivad müügiperioodid lausa aastate pikkuseks venida.
Halvemal juhul peab potentsiaalne ostja pealtnäha üsnagi kobedat maja, mis asub kenas kohas, vaid lammutamist väärivaks. Lammutamine võib saada omakorda probleemiks miljööväärtuslikus piirkonnas.
Kurval kombel ei taju varaomanikud ise eriti hästi turul toimuvat, sest nagu ikka kinnisvara puhul, määratakse müügihind naabruses asuva maja müügihinna järgi, mis omakorda halvemal juhul juba kaks aastat müügis olnud. Hiljuti oli juhus, kus omanik tõi välja samade ruutmeetritega, aga uue maja hindamisakti, millest soovis lähtuda. Tekib tupikseis, kus omanikud on sunnitud kuude möödudes tõdema - hinda tuleb kas alandada või objekt müügist maha võtta, sest ostjad valivad samas piirkonnas uuema maja kasuks, mille hind ei olegi märkimisväärselt pakkumises olevatest vanematest eramutest kallimad.
Olukorda kõrvalt hinnates jääb mulje, justkui oleksime sovjetiajastusse tagasi langenud - varaomanike endi hinnangul peab vana maja maksma vähemalt sama palju kui uus. Soovitavalt rohkemgi, nagu kunagi kehtis mistahes sõiduautode korral.
Head nõu ei ole lihtne anda, sest igal majal on oma ajalugu, mida omanik väärtustab, hulk mälestusi ja tuhandeid töötunde, mida majja panustatud. Kuid emotsiooni hindab siiski vaid omanik ise, teistele on see vaid kena lugu rääkimiseks.
Kuidas siis ikkagi leida see õige hind, millega vanemale majale ostja leida, kui naabri maja hinna kaudu tuletamine müügiprotsessi "rukkisse juhtis"?
Lihtsam metoodika on määrata kõigepealt müüdavale majale hind tingimusel, et see oleks värskelt renoveeritud ning kaasajastatud. Seda on lihtne teha juba seetõttu, et ehitushinnad ja krundihinnad erinevatel piirkondades on küllaltki läbipaistvad ja nii on sisse arvestatud ka juba asukohast tingitud väärtuse kasv või langus. Alternatiivse, juba korrastatad hoone hinnast tuleb maha lahutada kõik renoveerimisega seotud kulutused ja ongi vana eramu hind käes!
Lihtne loogika, mida vahel tuleb korrigeerida 5-10 % ühele või teisele poole, kuid selliste kõikumisega asi piirdubki.
