KIRDE-EESTI: madal elatustase pidurdab kinnisvaraturu arengut Ida-Virumaal

Ida-Virumaal odavad hinnad

Kinnisvarakaupmehed väärtustavad kõige rohkem Jõhvi linna

VALLO KRUUSIMäGI,

AS-i Kinnisvaraekspert Virumaa kontori juhatuse esimees

Ida-Virumaal on kinnisvara suhteliselt odav, kuna idavirulaste sissetulekud on mõnevõrra väiksemad kui pealinnas ja teistes suuremates keskustes.

Samuti on Ida-Virumaa kinnisvaraturu aktiivsus teiste suuremate maakonnakeskustega võrreldes suhteliselt tagasihoidlik.

Hinda mõjutab kõige rohkem asukoht. Turu aktiivsuse ja hinnaskaala erinevuste põhjuseks on Ida-Virumaa linnade ja asulate majanduse arengu ebaühtlane tase. Leidub piirkondi, kus kinnisvaratehinguid praktiliselt ei tehta või siis tehakse neid harva ning väga odava hinna eest.

Jõhvis suurim nõudlus

Kõige aktiivsem kauplemine käib Jõhvis, Kohtla-Järvel, Narvas ja selle lähemas ümbruses, kus tehinguid tehakse kõikides kinnisvarasektorites. Valdavaks on siiski tehingud elamispinnaga. Elukohana on eelistatuim Jõhvi linn, kus nõudlus ületab pakkumise ja eluase on seetõttu ka kallim. Kõige nõutavamad on 1- ja 3-toalised kõigi mugavustega korterid. Jõhvi korterite ruutmeetri hinnad jäävad vahemikku 800-1000 krooni. Hinnatud on ka elamispind nn. "stalini-aegsetes" korterelamutes. Stalini perioodist pärit ehitised paiknevad enamasti kesklinnas ning nende planeering erineb tavapärasest paneelmaja korterist.

Kohtla-Järve korterid on odavamad kui Jõhvis. Kui Jõhvis maksab keskmine 3-toaline korter 55 000-56 000 krooni, siis Kohtla-Järvel võib samasuguse korteri saada 40 000-50 000 krooni eest. Kohtla-Järvel ületab pakkumine suuresti nõudlust. Väiksemates linnades ja asulates on hinnaerinevus (võrreldes hinnatasemega Jõhvis ja Kohtla-Järvel) veelgi suurem.

Eramuturulgi on nõutumaks Jõhvi linn ja mereäärsed külad ning väikeasulad, kus ostusoove on kaugelt rohkem kui müügipakkumisi. Elanikkonna ostujõudu arvesse võttes on nõutavamad majad hinnavahemikus 150 000-250 000 krooni. Need on enamasti eramajad üldpinnaga 100-150 ruutmeetrit, keskkütte ning vee- ja kanalisatsiooniga. Majade ehitusaeg jääb 50-60-ndatesse aastatesse.

Puudus on kvaliteetsest ja kaasaegsest elamispinnast. Avardunud laenuvõimalused panid kerkima mõnegi seismajäänud ehituse seinad, mistõttu võib loota, et lähiaastatel selles osas olukord paraneb.

Puuduvad kaasaegsed bürood

äri- ja tootmispindu Ida-Virumaal peamiselt renditakse. äripindade ostmise vastu on huvi suhteliselt väike. Büroo- ja kauplusepindade osas võib Jõhvis täheldada mõningast defitsiiti. Firma esinduse avamine Jõhvi kesklinnas on kohati muutunud prestiizhiküsimuseks ja seetõttu ollakse valmis maksma kõrgemat renditasu kui äärelinnas või mujal maakonnas. Büroopindade rendihinnad on vahemikus 50-90 krooni ruutmeetri kohta. Sageli on väljarenditava pinna remont jäetud rentniku hooleks.

Kuna sobivaid pindu napib, siis on levinud peatänava äärsete elumajade esimese korruse korterite väljaehitamine büroo- ja kauplusepindadeks. Kaupluse- ja teeninduspinnad on mõnevõrra kallimad. Ruutmeetri renditase jääb 80-150 krooni piiridesse.

Tootmis- ja laopindade järele nõudlus väheneb. Viimasel ajal on siiski laopindade vastu huvi üles näidanud ehitusmaterjali- ja hulgimüügifirmad. Autoteenindajad ja väiketootjad huvituvad suurematest hoonetekompleksidest või farmihoonetest, mis asuvad Tallinna-Narva maantee ääres või selle vahetus läheduses.

Statistikaameti andmetel vormistati eelmisel aastal Kirde-Eestis kokku 3918 notariaalselt tõestatud tehingut, sellest 3260 vallasvaraga ning 175 tehingut kinnisvaraga. Tänavu esimesel poolaastal sõlmiti 2217 tehingut, neist 125 kinnisvaraga. Vahendustegevuse hoogustumisel oli oluline roll pankade pakutavatel soodsatel laenuvõimalustel, mida innukalt kasutati. Paraku on soodsate laenude aeg tänaseks otsa saanud ja lähitulevik näitab, kas ja kuidas praegune rahaturu likviidsuskriis ja laenuintresside tõus Ida-Virumaa kinnisvaraturgu mõjutavad. Samas tuleb nentida, et väga väike osa tehingutest teostatakse kinnisvarabüroode vahendusel. Kui Tallinnas sõlmitakse umbes 40 protsenti tehingutest vahendajate kaudu, siis Ida-Virumaal kasutatakse maakleri teenust vaid iga kümnenda tehingu puhul. Põhjusi, miks kinnisvarafirmad pole saavutanud oma tegelikku positsiooni, on üsna mitmeid. Endiselt on takistuseks turuosaliste vähene teadlikkus kinnisvaraga seonduvast ja usaldamatus kinnisvarafirmade vastu. Viieprotsendilist kokkuhoidu vahendustasu arvelt loetakse piisavaks argumendiks, et oma asjadega ise toime tulla.