Kas osta või hoopis üürida?


Enne kinnisvara ostu tasuks hoolega läbi kaaluda kõik selle protsessi positiivsed ja varjuküljed. Kuna aktiviseeruma on hakanud ka üüriturg, tasuks ehk mõelda, missugune otsus pikemas perspektiivis kasuks tuleb: kinnisvara ost või hoopis üürimine.


Ostmise miinused:


*  suur sissemakse, tavaliselt 10% ostuhinnast;

* pikemaajalisem, üürilepinguga võrreldes kallim ja keerulisem tehing;

* seotus pikemaks perioodiks;

* võimalikud probleemid turusituatsiooni muutudes (näiteks probleemid vara                  realiseerimisel seoses plaanide muutumisega).


Ostmise plussid:


* kinnisvara omamine tekitab suuremat kindlustunnet;

* peremehetunne, millega kaasneb vaba voli oma äranägemise järgi korteris muudatusi teha;

* laenu taotlemisel on võimalik omandatavat kinnisvara tagatisena kasutada;

* pangalaenuga ostetud korteri puhul on makseraskuste tekkides võimalik  pangalt maksepuhkust taotleda;

* võimalik kogu oma maine vara enda uude eluasemesse kaasa tuua.


Ostuotsus


Kui tarbija on kindlalt otsustanud endale uue korteri või maja osta, tuleks enne uue kodu ostmist põhjalikult läbi mõelda järgmised küsimused:


* Kellele ning milleks korterit vajate?

* Missugust korterit vajate?

* Kui pikaks ajaks korteri ostate?

* Millised on korterituru hinnad?

* Millist rahasummat olete valmis välja panema?

* Kust ja kuidas vajalikku summat hankida?

* Millised on võimalused edaspidi kommunaalteenuste tasumisel ja pangalaenu korral laenu tagasimaksmisel?

* Millised dokumendid on korteri/maja ostuks vajalikud ning kuidas need vormistada?

* Kuidas ja kellele esitada kaebus, kui kinnisasjaga on probleeme (nt lepingule mittevastavus, kvaliteet)?


Ostes kinnisvara mõne firma (maakleri) vahendusel, võiks ostja eelnevalt kontrollida ettevõtte andmeid.


* Äriregistrist www.eer.ee

* Maksehäirete registrist www.krediidiinfo.ee

* Ametlikest teadaannetest www.ametlikudteadaanded.ee


Niimoodi on võimalik välja uurida, kas kõnealaune firma on ametlikult registreeritud ning kas tal on näiteks võlgnevusi või välja kuulutatud pankroti- või likvideerimismenetlus.


Kui sobiv objekt on valitud, siis sõlmitakse ostja ja müüja vahel eel- ehk broneerimisleping.


Kinnisvara hind


Kinnisvara hinnast rääkides võib tekkida mittemõistmine, kuna olemas on kinnisvara pakkumishind, turuhind ja see number, mis on kinnisvara hindamisaktis kirjas.


* Pakkumishind – hind, millega objekti müüki pakutakse, kuid mis ei pruugi olla hind, millega objekt lõpuks ostetakse. Tavaliselt vaadatakse pakkumishinna koostamiseks levinumaid portaale ja kuulutuselehti, et tutvuda sealsete hindadega.

* Turuhind – turuväärtus; keskmine hind, mis konkreetse objekti puhul võib olla algul küll küsitav müügihind, kuid hiljem pakutav ostuhind.

* Kinnisvara hindamise akt – kasutatakse pangalaenu taotlema asudes või juhul, kui kinnisvara ostja kahtleb, kas kinnisvara müügi hind on õiglane. Peale turuväärtuse sisaldab akt konkreetse objekti täpset asukohta, selle detailset kirjeldust ning eeldusi ja fakte, millel hindamine põhineb.


Need kolm arvu võivad olla suhteliselt sarnased, kuid erisused võivad ulatuda ka üle kümne protsendi, tekitades turust väärarusaamu. Kõige kõrgem on harilikult pakkumishind, mis esitatakse sarnaste kinnisvarapakkumiste põhjal. Turuhind on siiski see, millega reaalselt tehing tehakse.


Lisaks konkreetsele korteri/maja ostuks kuluvale summale tuleks ostjal arvestada veel selliste täiendavate väljaminekutega:


* maakleritasud;

* notaritasud;

* kinnisvara hindamise tasu;

* kinnisvara kindlustus.


Ostes korteri läbi kinnisvarafirma, on reeglina vahendaja teenustasu maksumuseks 5-10% korteri hinnast. Tavaliselt maksab vahendustasu müüja, ostja jaoks sisaldub see juba kinnisasja ostuhinnas.


Harilikult sõlmib kinnisvarabüroo kliendiga esinduslepingu. Vahendaja abistab oma klienti kõigi tehinguks vajalike dokumentide hankimisel ja vormistamisel, sealhulgas ka korteri müügi eellepingu ja notariaalse lepingu sõlmimisel. Maakleriga lepingut sõlmides tuleks kindlasti tähelepanu pöörata sellele, millal ja millises summas tuleb maaklerile tasu maksta ning kas sellisel juhul omab tähtsust ka müügilepingu sõlmimine või tuleb maaklerile tasu maksta ka siis, kui müügilepingu sõlmimist ei toimu. Lepingust taganemisel tuleks vaadata võimalike leppetrahvide kohta käivaid kokkuleppeid, lepingu tähtaega ja selle pikenemist.


Mis mõjutab kinnisvara hinda?


Reeglina mõjutavad kinnisvara hinda kõige enam


* kinnisvara asukoht: enim väärtustatakse arenenud infrastruktuuri ja ühtlase elanikkonnaga linnaosi või elamurajoone

* kinnisvara arhitektuurne ilme;

* maja/korteri aknast avanev vaade;

* korrus;

* korteri/maja seisukord.


Usalda, aga kontrolli


Korteri või maja ostu puhul on oluline teada kõikvõimalikke korteri ja elamu puudusi. Ostjal on õigus nõuda müüjalt teavet võimalike kolmandate isikute õigustest korterile (üürileping, pant, isiklik kasutusõigus jms) ning puudustest, mis korteri ülevaatamisel ei ole nähtavad. Seega oleks enne lõpliku korteri/maja ostu tegemist soovitav see põhjalikult üle vaadata. Kindlasti tuleb detailset infot kinnisvaraobjekti kohta küsida otse müüja või kinnisvaramaakleri käest. Oluline on saada infot nii maja ehitusaasta kui korteri siseviimistlusmaterjalide kohta, sest see aitab suuresti kaasa õige otsuse langetamisele.


Korteri ostmise puhul tasuks tähelepanu pöörata korteriühistu olemasolule. Kui kortermajas tegutseb korteriühistu, oleks mõistlik vestelda korteriühistu esimehega ja uurida, millised tööd on majas juba teostatud ning milliseid töid alles planeeritakse teha. Oluline on saada ülevaade maja üldisest olukorrast – milline elektrisüsteem ja küttesüsteem majas toimivad, kui heas korras on katus, fassaad jms. Tutvuda tuleks kommunaalmaksete suurusega ning uurida, mis teenused neis sisalduvad. Näiteks võib juhtuda, et korteriühistu kasutab maja remontimiseks või hooldustöödeks pangalaenu. Seetõttu võivad igakuised maksed kõrgemad olla.


Kui ostetakse juba eelnevalt kasutatud korter, tuleks ostjal kindlasti nõuda eelmiselt korteriomanikult korteriühistu poolt väljastatud kinnitust tasutud kommunaalmaksete kohta, muidu võib juhtuda, et uus omanik peab algatuseks eelmise võlad tasuma.


Paljudes korterites muudetakse renoveerimise käigus kinnisvara algset planeeringut. Sel juhul peaks korteriomanikul olema projekt teostatud tööde kohta. Samuti on tähtis küsida Interneti ja kaabel- TV kasutamisvõimaluste kohta korteris.


Enne kinnisvara ostu tuleks veenduda, et valdus ei ole arestitud, selle suhtes pole vaidlusi ning seda ei ole koormatud kolmandate isikute õigustega. Infot selle kohta saab kinnistusregistrist ning siin on kindlasti abiks ka maakler. Kinnistusraamatu väljavõtted korteri kohta saab küsida maakleri käest, kuid selle saab ka kinnistusregistrist. Kandeid vaadates tuleks tähelepanu pöörata väljastamise kuupäevale.


Lisaks eelnimetatud tingimustele tuleb hoolikalt jälgida ka broneerimislepingu ehk eellepingu sisu
.


Kinnisasja broneerimisleping on kinnisasja võõrandamislepingu eelleping, mis vastavalt võlaõigusseaduse § 33 lg 2 peab olema vormistatud põhilepinguga samas vormis, s.o. notariaalselt kinnitatud. Notariaalselt kinnitamata on antud lepinguvorm õigustühine. Õigustühine leping tähendab, et sisuliselt ei kaasne lepingu sõlmimisega pooltele õigusi ega kohustusi.


Näiteks sõlmivad uuselamu müüja ja ostja korteri broneerimislepingu, kuid ei kinnita seda notariaalselt. Lepingus on märgitud korteri lõpphinnaks 3,2 miljonit krooni, millest 5% peab ostja maksma ettemaksuna broneerimislepingu sõlmimisel. Ostja maksab heauskselt ära 160 000 krooni. Enne kinnisasja lõplikku valmimist aga teatab müüja, et asja hind on tõusnud ning uueks hinnaks on 3,5 miljonit krooni. Kuna eelleping oli notariaalselt kinnitamata, ei ole ostjal võimalik ka vastu vaielda, tal on vaid õigus oma ettemakstud summa tagasi saada, kui ta ei nõustu uue hinnaga.


Broneerimislepingusse märgitakse tavaliselt:


* kokkulepitud müügihind,

* tagatisraha suurus ning

* valduse vabastamise ja üleandmise kuupäev.


Kui tagatisraha on tasutud, tuleks järgnevalt broneerimisleping notari juures kinnitada. Kui kinnisvaratehingutes kasutatakse maakleri abi, siis reeglina suhtleb notariga maakler. Et kinnisvaratehing oleks turvaline ja usaldusväärne, tuleks kinnisvara eest tasumisel kasutada notarideposiiti. Sellisel juhul kannab ostja müügilepingu järgi tasumisele kuuluva ostuhinna notari kontole ning notar kannab ostja poolt deponeeritud raha müügilepingus kokkulepitud tähtaja jooksul müüja poolt näidatud kontole. Kui kinnisvara soetatakse laenu abil, hoolitseb raha korrektse liikumise eest pank.


Kui Teie broneerimisleping on notariaalselt kinnitatud, on Teil õigus nõuda puuduste kõrvaldamist ning lepingus toodud tingimuste täitmist. Kindlasti tuleks lasta koostada ka korteri vastuvõtmis-üleandmisakt.


Vastuvõtmis-üleandmisakt on notariaalse lepingu üks osa, mis koostatakse ostja ja müüja poolt valduse üleandmise hetkel, ning sinna märgitakse kõik valdusesse jäävad esemed ja mõõdikute näidud.


Näiteks kui kinnisasja vastuvõtuaktis on märgitud voolumõõtjaks 1-tariifne, kuigi eelnevalt oli suuliselt juttu 2-tariifsest arvestist, ning ostja kirjutab aktile alla, võib seda käsitleda kui ostja nõustumist 1-tariifse arvestiga.


Mida silmas pidada enne korteri müügilepingu sõlmimist?


Korteri müügilepingu vormistamiseks oleks vaja eelnevalt teada, kas ostetav korter on kinnis- või vallasasi.


* Kinnisasjaga on tegemist, kui elamu alune maa ja selle teenindamiseks vajalik maa on kantud kinnistusraamatusse,

* vallasasjaga aga siis, kui maa ei ole kinnistatud.


Tehingud kinnisasjadega toimuvad kinnistusraamatu kaudu. Kuna kinnistusraamat on avalik ja selle õigsust eeldatakse, on kõigil selge ülevaade kinnisasjadest ja nende käsutamiseks õigustatud isikutest. Riiklik ehitisregister õiguslikku tähendust ei oma, vaid on informatsioonilise ja statistilise tähendusega. Kinnisasjana saab korter olla käibes korteriomandina või korterihoonestusõigusena.


* Korteriomand on omand ehitise reaalosa üle (näiteks piiritletud eluruum või mitteeluruum ja selle juurde kuuluv hooneosa) ning sellega ühendatud mõttelise osa üle kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub.

* Korterihoonestusõiguse puhul on maatüki ja korterite omanikud erinevad ning maatükk on koormatud korterihoonestusõigusega korteriomaniku kasuks.


Oluline on, kas korter ostetakse tervikuna ja saadakse seega kogu korteri omanikuks või omandatakse mõtteline osa kas kinnisasjast või korteriomandist, muutudes nii ise üheks kaasomanikuks. Viimasel juhul tuleb hiljem korteri müümisel arvestada teiste kaasomanike ostueesõigusega.


Asjakohast teavet dokumentide kohta, mida tehingu vormistamiseks notarile esitada, saab notaribüroost, kuhu tehingu tõestamiseks pöördutakse.


Selleks, et korteri müügilepingu sõlmimine notari juures takistusteta läheks, peaks notarit eelnevalt teavitama kõigist müüja ja ostja vahelistest kokkulepetest korteri ostu-müügi suhtes. Notar saab sellisel juhul lepingupooltele selgitada, millised õiguslikud tagajärjed ja riskid kokkulepetega kaasnevad.


Kui pooled omavahel teisiti kokku ei lepi, kannab müügilepingu tõestamise kulud ning lepingu alusel avalikku registrisse kande tegemisega seotud kulud ostja


Korteriostja meelespea:


* lugege hoolikalt kõik kinnisvara ostudega seonduvad lepingud läbi ;

* korteriomandi kui kinnisasja omanikuks saab ostja kinnistusraamatusse kande tegemisest , mitte lepingu sõlmimisel;

* hooneühistu liikmelisuse omandamisel ei omandata korterit, küll aga korteri- või elamuühistu puhul (vt näide allpool);

* lepingusse tuleks kindlasti märkida ka müüja vastutus varjatud puuduste ilmnemise korral ning anda nende kõrvaldamiseks teatud tähtaeg, näiteks 6 kuud kuni 1 aasta;

* ostjale on ohtlik ostuhinna tasumine müüjale enne, kui ostja on kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud ning müüjale on riskantne asjaõiguslepingu sõlmimine enne ostuhinna täielikku tasumist;

* ostja ja müüja riskide maandamiseks on võimalik korteri eest tasumisel kasutada notari deposiitkontot;

* korteri müümisel volituse alusel võiks ostja võtta ühendust ka korteri tegeliku omanikuga, et veenduda tema kui volitaja soovis müüa korter pakutud tingimustel;

* kui müüdava korteri kasutamiseks on eelnevalt sõlmitud üürileping, jääb see ka korteri ostja suhtes kehtima, kui müüja üürilepingut müügilepingu sõlmimise päevaks ei lõpeta;

* korteriühistuga elamutes on enne müügilepingu sõlmimist mõistlik nõuda müüjalt ühistu juhatuse tõendit, mis kajastab müüja kohustusi ühistu suhtes, et leppida müüjaga kokku tasumata majandamiskulude ja muude maksete tasumises;

* eelnevalt võiks müüjaga kokku leppida, millised asjad jäävad korterisse (näiteks sanitaartehnika, turvauks, köögimööbel jms) ning see ka lepingus fikseerida ja notari juures kinnitada;

* korteri omandamisest peaks teavitama korteriühistu juhatust või korteriomanike ühisuse korral valitsejat.


Hooneühistu (endise elamuühistu/ kooperatiivi) liige saab temale kuuluva liikmelisuse vabalt müüa või kinkida, samuti on liikmelisus panditav. Liikmelisuse võõrandamise ja pantimise tehing peab olema notariaalselt tõestatud.


Elamuühistu liikme poolt tema valduses oleva korteri puhul tuleb arvestada elamuühistute hooneühistuteks ümberregistreerimise kohustusega. Olemasolevad elamuühistud peavad 1. jaanuariks 2008 viima oma põhikirjad kooskõlla hooneühistuseadusega. Ühistu juhatus on kohustatud esitama elamuühistu hooneühistuks ümberregistreerimise avalduse ja põhikirja, samuti ühistu liikmete nimekirja mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrile.


Probleemide korral


Õigusabi saamiseks kinnisvara teemalistel küsimustel on tarbijal võimalus pöörduda õigusabi teenust pakkuvate isikute poole. Tulenevalt ehitusseadusest on tarbijaile tagatud kaitseks ehitiste mõningane garantii. Ehitusseaduse § 4 lg 2 järgi on ehitise garantii kestus vähemalt kaks aastat ehitamise lõppemise päevast arvates. Ehitamise lõppemise päeva määravad ehitusettevõtja ja ehitise või valmiva ehitise omanik omavahelises lepingus.


Ehitise garantii kestuse ajal ilmsiks tulnud ehitusvead kõrvaldab ehitusettevõtja oma kulul mõistliku aja jooksul.


Mõistlikuks loetakse seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Mõistlikkuse hindamisel arvestatakse võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid.


Samuti peavad korterisse jäetud asjad vastama lepingus sätestatud tingimustele. Vastasel juhul on korteriostjal õigus müüjalt nõuda asjade tasuta parandamist või asendamist uute samaväärsetega. Lisaks on ostjal õigus nõuda puudusega asjade arvelt kas kinnisvara hinna alandamist või kompensatsiooni. Kui müüja keeldub asju parandamast või asendamast, ei tee nõutud tegevusi mõistliku aja jooksul, samuti keeldub ostuhinna alandamisest või kompensatsioonist, on ostjal õigus leping üles öelda ja korteriost katkestada. Kõik korterisse/majja jäävad asjad tuleks koos üleandmise hetkel oleva seisukorraga fikseerida kirjalikult aktis vältimaks hilisemaid vaidlusi.


Allikas: Tarbijakaitseamet