Korterimüük võib kohtusse viia: kuidas seda vältida?
Kui ostja on leitud, piisab korteriomandi registriosa numbri, hinna ja tasumise tingimuste teavitamisest notarile. Tihti sõlmitaksegi tehing tuginedes notarite ettevalmistatud lepingutele.
Kõik see ongi piisav juhul, kui korteriomand vastab välja reklaamitud kirjeldusele ja müügilepingus toodud kinnitustele. Probleemid tõusetuvad, kui pärast tehingut avastatakse kinnistul puudused, mida enne müüki ei täheldatud ja mis ei vasta ootustele või avaldatud informatsioonile.
Näiteks osutusid küttekulud lubatust palju suuremaks või oli ühistul oluliselt suurem laenukoormus. Probleeme võivad tekitada ka ehitiste mittevastavus ehitisregistri andmetele või avaldatud infole (nt elamu või korter ei ole nii suur kui registris märgitud, laed on madalamad), hoone tehnilised parameetrid ei vasta projektile, ehituskvaliteet ei vasta seaduse nõuetele, leitakse vamm või esinevad muud puudused.
Sageli tuleb ette olukordi, kus ostja märkab probleeme, aga jätab teadlikult neile tähelepanu juhtimata, säästes seeläbi endale võimaluse tugineda omandatud kinnistu mittevastavusele ning pärast tehingut esitada kahjunõue või alandada hinda.
Igal aastal jõuavad mitmed korteri ostu- ja müügitegingut puudutavad vaidlused kohtusse. Vaidlusi oleks vähem, kui pooled pööraks enam tähelepanu sellele, mida müüja ostjale on avaldanud ning mida müüja on siis pidanud või mitte pidanud aru saama talle kättesaadava informatsiooni põhjal või mille vastu oli ostjal äratuntav huvi.
Siinkohal on heaks näiteks Riigikohtu lahend nr 3-2-1-43-15, milles on käsitletud korteri müügiga seonduvat. Välja on toodud rida asjaolusid, mille vastu korteromandi ostja võiks huvi tunda ning mis tuleks siis avaldada. Lahendi aluseks oleva tehingu juures oli müüja müügikuulutuses märgitud, et hoonel on „tegutsev korteriühistu“ ja korteril on „uus elektrijuhtmestik“.
Pärast korteri omandamist selgus aga, et korteriühistu ei toiminud, sellel oli märkimisväärne laenukohustus ning samuti esinesid mitmed olulised puudused korteriomandil. Riigikohus asus seisukohale, et korteriomandi puudusteks võivad olla ka korteriühistu mittetoimivus ja korteriühistut koormav laenuvõlg.
Pooled peavad arvestama, et puuduste kohta info mitteavaldamine võib kaasa tuua ka ostja õiguse lepingust taganeda. Riigikohus andis siin juhised, mille kohaselt peaks korteriühistuga korterelamu puhul teavitama müüja kindlasti probleemidest elamu majandamisel.
Samuti tuleks Riigikohtu hinnangul tuua välja ka muud puudused, sh sellised, mis puudutavad elukeskkonda tervikuna –sh naabrite käitumine, naaberkinnistu müra jms. Viidatud on ka notarite kohustusele juhtida poolte tähelepanu avaldamiskohustusele.
Kui müüja soovib edasisi probleeme vältida, tasub arvestada ulatusliku avaldamiskohustusega ning põhjalikult analüüsida, kas ise ollakse kursis müüdavat puudutavaga ning kas kogu oluline info on ostjale avaldatud. See võimaldab vältida tehingujärgseid kohtuvaidlusi ja seeläbi kokkulepitud tingimuste muutmist kohtu vahendusel.
