Veendu, et oleks olemas kasutuskorra kokkulepe


Kaasomandi puhul kuulub üks asi mitmele omanikule, kusjuures puhtalt omandiõiguse seisukohast lähtudes ei ole kindlaks määratud, milline osa millisele omanikule kuulub. Seetõttu on vajalik sõlmida kasutuskorra kokkulepe. Kindlasti tuleks kasutuskord sõlmida notariaalselt kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, siis pole ka veel kõik kadunud, sest kasutuskorra seadmist on võimalik nõuda ka kohtus.


Kuna aga kasutuskord on kõigi kaasomanike huvides, siis on kokkuleppe saavutamine reaalne ning kindlasti parim lahendus. Kaasomandi ostuhuvilisel ei tohiks erilisi probleeme tekkida, kui lasta enne tehingu vormistamist (või sellega samal ajal) kasutuskorra kokkulepe ära sõlmida. Ilma kasutuskorrata kaasomandi ostmist pangad üldjuhul ei finantseeri.


Kasutuskord peaks olema põhjalik


Kokku tuleks leppida kõigi kinnistu ja ehitiste osade kasutamises, sealhulgas korterid, koridorid, keldrid, pööningud, garaažid, kuurid, õuealad jms. Kuigi kõigi osade suhtes sõlmitakse kokkulepe, et tähenda see, et kõik osad jääks kellegi ainukasutusse – näiteks koridor on üldjuhul siiski ühiskasutuses. Pööning on tavaliselt üldkasutuses, kuid see ei pruugi nii jääda. Näiteks, kui otsustatakse välja ehitada pööningukorruse eluruumid, siis tuleb määrata seal kellegi ainukasutusse jäävad osad.


Ainukasutusse jäävate osade määramisel peaks jälgima mõtteliste osade suuruseid. „Näiteks on meil tulnud kokku puutuda olukorraga, kus kinnistu oli kaasomandis võrdsetes osades, kuid katusekalde tõttu oli teise korruse netopind oluliselt väiksem kui esimesel korrusel. Teist korrust kasutav kaasomanik sai seega kasutada reaalselt väiksemat osa elamust, kui 50%. Selle kompenseerimiseks aga oli tal kasutuskorra järgi õigus kasutada suuremat osa garaazist ning õuealast,“ räägib Allekand.


Kaasomandi saab jagada reaalosadeks


Kõigil kaasomandi osa omanikel on õigus nõuda kaasomandi jagamist reaalosadeks. Kas see on mõtekas või mitte, sõltub konkreetsest olukorrast ning on seotud eelkõige maja ühise haldamise küsimustega.


Kaasomandi jagamiseks on vaja mõõdistus- või ehitusprojekti, milles on näidatud reaalosadena eluruumide piirid (korterid). Seejärel saavad kõik kaasomanikud ühiselt minna notaribüroosse ja sõlmida vastavasisulise kokkuleppe, mille alusel kinnistusraamatus moodustataksegi eraldi korteriomandid. Kui kaasomanikud ühist keelt ei leia, jagamine on aga siiski otstarbekas, võib iga kaasomanik pöörduda kohtu poole kaasomandi lõpetamise hagiga.


Sellisel juhul on võimalikud mitmed lahendused, sh kaasomandi jagamine reaalosadeks, kogu asja omandi ülekandmine ühele kaasomanikule, millisel juhul teistele hüvitatakse nendele kuulunud osa väärtus jms. Seega ei ole probleemses olukorras kaasomandi säilimine vältimatu ning selle lõpetamisega on võimalik lõpetada ka kaasomanike vahelisi probleeme.


Kaasomanikel on teiste osade suhtes ostueesõigus


Sisuliselt on igal kaasomanikul õigus osta müügitehinguni (ka ainult võlaõigusliku lepinguni) viidusd kaasomandi osa samadel tingimustel, mis lepingus sätestatud. Seejuures ei ole abi sellest, kui lepingu tingimusi fiktiivselt ebamõistlikuks muuta. Sellise nipiga üldjuhul kaasomanikke tehingust eemal ei hoia, sest huvitatud kaasomanik võib neid tingimusi vaidlustada. Ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul hetkest, mil tehingust teada saadakse. Seega ei ole ostueesõigus midagi, mida kaasomanik saaks pahatahtlikult ära kasutada.


Kui aga kaasomandi osa müüja või ostja ei veendu selles, et teised kaasomanikud on kõik müügiinfo kätte saanud, võib siiski juhtuda, et mõni kaasomanik, olles vahepeal oma majanduslikku olukorda parandanud, tuleb näiteks aasta pärast tehingut enda nimele nõutama? Kui notaribürool ei ole õnnestunud sõlmitud lepingut kõigile kaasomanikele väljastusteatega postitada, siis on mõistlik lasta kohtutäituril teade kohale viia.


Tähele tasub panna ka seda, et enne ostu-eesõiguse kasutamise perioodi lõppu ei ole otstarbekas hakata kaasomandi osa remontima ega muid olulisi kulutusi tegema. „Soovitan müüjaga juba broneerimislepingus kokku leppida, et ostueesõiguse kasutamise korral hüvitab müüja ostjale tehingu tegemiseks tehtud otsesed kulutused (laenulepingu sõlmimise tasu, hindamisakt, notaritasu jms). See motiveerib müüjat rohkem tegelema kaasomanikega ning nende reaalseid soove välja selgitama,“ lisab Allekand.


Kaasomanikel on nii õigused kui kohustused


Nagu igasuguse ühistegevuse puhul, on osapooltel olemas nii õigused kui kohustused. Kaasomandi puhul on kõigil kaasomanikel kohustus osaleda ühise asja heaperemehelikul haldamisel. Sellele kohustusele vastab õigus sellist osalemist teistelt kaasomanikelt nõuda. Eelkõige puudutab see ühise varaga seotud kulutuste kandmist. Seejuures aga peavad kulutused püsima mõistlikuna ning liiga suurte kulutuste kandmist ei ole võimalik ühele või mitmele kaasomanikule peale suruda.


Kõik korteriomanikud on kaasomanikud


Tõepoolest. Ei maksa unustada, et isegi kui kortermaja on jagatud reaalosadeks ning seatud on korteriomandid (ka näiteks ridaelamubokside või paarismajade puhul), siis on hoone ehituslikest iseärasustest tulenevalt alati olemas kaasomandis olevad osad – kõik see, mis jääb korterist väljapoole. Seinad, koridorid, katus jne.


Seega ei ole kaasomand midagi haruldast või erakorralist. Kaasomandi ühise haldamisega ning seejuures teiste kaasomanikega igapäevaste kokkulepete sõlmimisega peab enamus meist ühel või teisel viisil tegelema.