Maa-ametis on praegu kiired päevad. Nii kiired, et kui ameti juhi kohusetäitjalt Raivo Vallnerilt vastuseid paluda, keeldub ta kohtumisest ja saadab järgmisel päeval e-kirjaga suure hulga seadusepügalaid. Ja neidki ei pannud ta ise kirja.

Vallner on nõutud mees – ta peab jooksma ministri vahet ja andma oma alluvatele aru sellest, mis tegelikult toimub, sest ülemöödunud nädalal algatati kriminaalasi ja võeti pistisekahtlusega vahi alla enam kui kümme aastat maa-ametit juhtinud Kalev Kangur ning ärimehed Einar Vettus ja Tarmo Pedjasaar. Tullio Liblik oli arestikambris kaks päeva, ent temagi on kahtlusalune. Kapo puistas läbi kümmekond firmat, mis olid seotud looduskaitseliste maade vahetamisega riigimaade vastu. Teiste hulgas käisid uurijad Merkos.

Eesti suurim ja edukaim ehitusettevõte Merko ja maa-amet on mõneti sarnased. Mõlemad pelgavad avalikkuse rambivalgust, oskamata end samas arusaadavaks teha. Merko suuromanikule Toomas Annusele ei meeldi üldiselt ajakirjanikud ning päev, mil ta taas Eesti jõukaimaks inimeseks tunnistatakse, on talle aasta kõige mustem. Merkos ei ole tööl aga ühtegi inimest, kes võiks firma tegemiste kohta operatiivselt kõige elementaarsemat infot anda. Kogu suhtlus käibki seega kas börsi või spekulatsioonide ja intriigide kaudu.

Ja nii ka maa-ametis. Üheksa inimest kümnest ei tea, mis on maa-amet ja millega ta üldse tegeleb. Maavahetusskandaal on aga aastaid kusagil lava taga tegutsenud riigiasutuse peale suunanud kõige eredamad proÏektorid. Ja efekt on sama, kui tirida kamp koopainimesi järsult suurlinna kärasse.

Kas on ebaseaduslik?

Intriig maavahetustega tõstatas mitmed olulised küsimused. Näiteks: kas maavahetamine on kuritegu? Iseenesest ei ole selles midagi ebaseaduslikku. Looduskaitseseadus ütleb, et looduskaitselist üksikobjekti sisaldavat või kogu ulatuses kaitsealal, hoiualal või püsielupaigas asuvat kinnisasja, mille sihtotstarbelist kasutamist ala kaitsekord oluliselt piirab, võib riigi ja kinnisasja omaniku kokkuleppel vahetada riigile kuuluva kinnis-asja vastu.

Eesti Päevaleht avaldas 11. oktoobril täieliku ülevaate enam kui 180 maavahetusest, mis on viimase kolme aasta jooksul aset leidnud. Maid on vahetanud Vettus, Liblik ja Pedjasaar, Marcel Vichmann, Mati Polli, Armin Karu, Andres Sarri – kõik äri suurkujud. Vahetanud on ka Merko tütarfirmad, aga ka näiteks Aivar Pärnumaalt, Erik Jõgevamaalt, Evald Järvamaalt ning isegi Maie Hiiumaalt – kõik lihtsad inimesed. Nimekirja avaldamine tõi mõningast kriitikat, ent ka kiitust. Ühed küsisid, mis õigus oli Eesti Päevalehel neid (avalikke) andmeid avaldada. Teised kiitsid, sest just see nimekiri näitas, et maavahetused polnud kitsa ringi klubiline tegevus.

Kas riik sai kahju?

Maavahetamise kord näeb ette, et üldjuhul vahetatakse samaväärsed krundid – mets metsa, põld põllu vastu jne – sama maakonna piires. Seda loomulikult juhul kui samas maakonnas samaväärset maatükki on. Tihtilugu pole. Mõlema kauba hind peab olema võrreldav, hinnaline erinevus on lubatud mõne protsendi ulatuses.

Einar Vettusega seotud firma OÜ Iru Jõekääru vahetas seitse hektarit Pirita jõeorgu ning 70 hektarit Karula ja Haanja loodusparki kuue Tallinna elamu- ja ärikrundi (suurim 2,8 hektarit, väikseim 616 m2) ning 6,8 hektari maatüki vastu Läänemaal Elbiku külas. Tullio Libliku firma Saarte Investeering vahetas 7,3 hektarit Pirita jõeorgu kahe väärt Tallinna, kahe Pärnu ja ühe Haapsalu elamu- ja ärikrundi vastu, lisaks sai 15 hektarit Sillamäe sadama kandis. Samas sai Evi oma 22,6 hektari Võrumaa metsa vastu vaid kaheksa hektarit Viljandimaa metsa. Kõikidel juhtudel hindas riik vahetuskaupu võrdväärseteks.

Kuidas hinnati vahetuskaupa?

Seitse hektarit Pirita jõeorgu, kuhu ei tohi midagi ehitada, kus võib piknikut pidada ja linnulaulu kuulata, aga ei saa seda õigust ainult endale reserveerida, ja 70 hektarit metsa, kust ei tohi ühtegi puud võtta – kuidas saab see olla rahaliselt sama väärtuslik kui viis parima arenduspotentsiaaliga kinnistute hulka kuuluvat maatükki Tallinnas, kuhu võib kas või kohe büroohooned või elumajad püsti panna? Siin ei maksa ehk vaadata riigihanke korras kõikide vahetusmaade hindamised teinud BPE Kinnisvaraeksperdi otsa.

Olgugi et kapo arvates mõjutas Kangur hindajat näitama maatükkide hindu riigile kahjulikult. Üldiselt aga hindaja isegi ei teadnud, missuguseid maid omavahel võrreldakse. Ning vahetusmaade hindamine ei erine oma loomult kuidagi sellest hindamisest, mis tuleb teha laenutagatisele, kui tahetakse pangast eluasemelaenu võtta. Korter näidatakse hindajale ette, looduskaitselise kinnistu hindamisel on tihtilugu vaja vaid eri-transporti, näiteks helikopterit või paati, ütleb Kinnisvaraeksperdi juhataja Tambet Tiits. Asja iva peitub selles, et looduskaitselisi kinnistuid hinnatakse piiranguid arvesse võtmata – nii sätestab 2004. aasta valitsuse määrus.

Raivo Vallner ütleb otse, et Pirita jõeorgu hinnati selle parimat võimalikku kasutust silmas pidades ehk nii, nagu see oleks parim potentsiaalne elamuarenduspiirkond. Ja kui asjale nii läheneda, oli Iru Jõekääru ja riigi tehtud vahetus igati võrdväärne. Ning igati võrdväärne oli ka Libliku tehing – üks Pirita jõeoru krunt seitsme kinnistu vastu Tallinnas, Pärnus, Haapsalus ja Sillamäel. Pigem võiks küsida, ega Võrumaa Evit veidi ei petetud.

Vahetada said valitud?

Ants Erik, mitmeid vahetuskaupu teinud endiste Sylvesteri meeste firma Metsatervenduse OÜ juhatuse liige ütleb, et oli ebaõiglane, et mõned said oma Võrumaa metsatükid Tallinna kesklinna kruntide vastu vahetada. Toomas Toom-jõe, Marcel Vichmanni äripartner maavahetusega tegelenud firmast OÜ Amina pidas selliseid vahetusi lausa korruptiivseteks, sest vahetuse kord on karm. Tõsi, ka näiteks Helmut Jõgevamaalt sai vahetada maid ainult maakonna piires. Tehingud sama maakonna piires moodustavad kõigist vahetustest jämedalt ehk üle poole, tehinud naabermaakondade piires üle kolmveerandi.

Raivo Vallner ütleb, et sellist pretsedenti, kus kinnistu Lõuna-Eestis vahetatakse Tallinna kesklinna krundi vastu, pole olnud. Tallinna linna on võimaldatud vahetusmaad üksnes juhul, kui on olnud vastu pakkuda ka Tallinna linna haldusterritooriumil asuvaid kaitsealuseid maid. Näiteks Vettus andis Tallinna kruntide eest küll maid Karulas ja Haanjas, ent ka Tallinnas – Pirita jõeorus.

Millega sai hakkama Kangur?

Maa-ameti koduleheküljel on Kalev Kangur endiselt asutuse peadirektor. Kapo on aga Eesti Ekspressi andmetel tema tegevusest konstrueerinud uskumatu skeemi, milles vaikse loomu, ent sirgjoonelisusega silma paistnud mees on kasutanud ärimehi ja advokaate tankistidena oma isiklikus salaäris, et kasvatada oma varandust 11 miljoni krooni võrra. Jutt käib edukast maadevahetajast ja kruntide müüjast Iru Jõekäärust.

Kuni tänavu juulini oli Vettus firma omanik, ent müüs selle ligi 8,4 miljoni krooni eest advokaat Mart Missiku firmale OÜ Rahamaa. Kapo arvates oli firma turuväärtus tol hetkel tänu edukatele tehingutele 19,3 miljonit krooni. Rahamaa tegelikuks omanikuks peavad uurijad aga Kangurit ennast. “Allahindlus”, mille Vettus talle firma müügiga tegi, ongi kapo versioonis Kanguri võetud Eesti kõigi aegade suurim pistis – 11 miljonit krooni. Vettus, Missik ning Rahamaa tegelikuks juhiks peetud Pedjasaar olid seega kapo arvates kõik Kanguri pilli järgi tantsivad tankistid. Kas see nii ka tegelikult oli, selgitab uurimine.

Kas kaitsealused maad osteti?

Kogu seltskond – Kangur, Liblik, Pedjasaar, Vettus ja ka Merko – on omavahel äriliselt seotud. Iru Jõekääru poolt riigile antud Võrumaa metsad ostis näiteks Vettus Pedjasaarelt. Vettusele kuulunud firma on müünud krunte nii Merkole kui ka Libliku firmale. Liblik aga omandas algul vahetuskaubana Iru Jõe-kääru omandisse minema pidanud kinnistud Sillamäel. Need on vaid mõned näited.

Ka on päris selge, et looduskaitselised maatükid sai ostetud selleks, et need riigiga paremate maatükkide vastu vahetada ning saadu siis rahaks teha. Vettuse ja Libliku Pirita jõeoru krundid ei olnud pärandus nende esivanematelt, nagu paljude teiste maadevahetajate puhul. Looduse ostmine oli puhas äri. Liblik sai Priisle tee 9 jõeoru kinnistu omanikuks alles 2004. aastal. Narva mnt 201a jõeorus kuulus Iru Jõekäärule aga alates 2003. aastast. Samuti ei olnud Merko tütarfirma Woody veel enne 2003. aastat jõeorus asuva Kiviaia tee 11c kinnistu omanik. Ja Pedjasaare firma OÜ Mell ostis Laeva vallas 40-hektarise kinnistu samuti 2003. aastal. Kõik nimetatud kinnistud vahetati riigile.

Hulga riigilt saadud krunte on Iru Jõekääru edasi müünud, mitu neist on rännanud näiteks Eesti Ehituse valdusse. Liblikult on krunte ostnud aga näiteks Tiit Vähi firma Sillamäe Sadam.

Lühidalt: väike seltskond teadis, kuidas Tallinna piirangutega looduskaitselisi kinnistuid kokku ostes on võimalik head äri teha. Paljud ei tulnud aga selle pealegi.

Maa-ameti juhi Kalev Kanguri eestvedamisel tehti info väidetavalt rahaks. Just tema teadis, millised krundid riik looduskaitse alla võtab. Ja isegi eksminister Villu Reiljan mängis kogu mängu kaasa.

Maavahetus

Kuidas toimub maavahetus?

Tehakse kirjalik avaldus

•• Looduskaitselise maatüki omanik teeb kirjaliku avalduse keskkonnaministeeriumile. Ministeerium edastab selle menetlemiseks maa-ametile.

•• Maa-amet kontrollib vahetamise põhjendatust looduskaitseseadusest tulenevate piirangute olulisuse alusel. Selleks kaasatakse menetlusse kaitstava loodusobjekti valitseja, kelleks on maakondlik keskkonnateenistus.

•• Keskkonnateenistus annab hinnangu selle kohta, kas kaitse-eeskirjaga sätestatud piirangud takistavad olulisel määral maa sihtotstarbelist kasutamist. Selleks analüüsitakse kinnistu looduskaitselisi piiranguid, kinnistu koosseisus olevaid kõlvikuid ja juba toimunud majandustegevust ning hinnatakse loodusväärtusi.

Määrab väärtuse

Ka võrdlusmeetodil

•• Maa-amet korraldab vahetatava kinnisasja väärtuse määramise. Hindamise teostab atesteeritud hindaja. Metsaga kinnisasja väärtuse määramine toimub korras sätestatud metoodika alusel.

•• Hindamise käigus tellitakse kasvava metsa inventeerimine, mille teostab litsentseeritud metsakorraldaja. Ilma metsata ja suure likviidsusega kinnisvarapiirkondades asuvate kinnisasjade väärtus määratakse tehinguhindade võrdlemise meetodil.

Eelnõu maa-ametilt

Kinnitab minister

•• Maa-amet teeb maaomanikule vahetusmaa pakkumise riigi reservmaadest, arvestades vahetatava maa hindamise tulemusi.

•• Sobiva maaüksuse olemas-olu korral tehakse pakkumine võimalikult samas piirkonnas. Maaomanik võib ka ise riigile vahetusmaa ettepaneku teha.

•• Kui maaomanikule ei sobi kolm maa-ameti vahetusmaa pakkumist, võib maa-amet algatada menetluse lõpetamise.

•• Kui vahetusmaa osas kokkuleppele jõutakse, valmistab maa-amet ette käskkirja eelnõu ja vahetuse kinnitab minister.

•• Maaomanikuga lepitakse kokku notariaeg. Riigi esindajatena sõlmivad tehinguid maa-ameti ametnikud vastavate volikirjade alusel.

•• Lepingu alusel tehakse kanded riigivararegistris ja kinnistusraamatus.

Allikas: maa-amet