MTA: korterikontor peab olema ümber ehitatud äriruumiks

MTA maksude osakonna juhataja Evelyn Liivamägi kinnitas Ärilehele, et amet lähtub korterikontorite puhul majanduslikust sisust küll – kui see veenvalt tõendatud on.

Tänane Ärileht kirjutab, et selle aasta alguses uuendas rahandusministeerium ilma suurema kärata oma kodulehel dokumenti pealkirjaga „Rahandusministeeriumi kommentaaridega käibemaksuseadus“, mis peidab endas maksukari nende äriühingute jaoks, kes oma nimel olevat korterit äripinnana teisele äriühingule rendivad. Nimelt selgub dokumendist, et korteri äripinnana välja rentimisel ei või üks pool arvele käibemaksu lisada ja teine seda maha arvata, nagu praktikas asjad tavaliselt käinud on.

Advokaadibüroo Glikman Alvin & Partnerid maksuõiguse valdkonna juhi Priit Raudsepa sõnul pole ministeeriumi seisukoht mitte ainult kahetsusväärne, vaid ka kõike muud kui korrektne. „See seisukoht on vale. See eirab maksuõiguses kehtivat põhimõtet, mille kohaselt on oluline tehingu sisu, mitte vorm. Ja seda põhimõtet peab rakendama alati, mitte valikuliselt,“ rõhutab Raudsepp ja lisab, et miskipärast unustatakse see põhimõte kohe, kui asi tüürib maksuameti (ja riigi rahakoti) jaoks negatiivse maksutagajärje poole.

Liivamägi selgitas, et kuna käibemaksuseaduse (KMS) kohaselt on eluruumi rent maksuvaba, kuid KMS ei täpsusta eluruumi mõistet, tuleb ametil lähtuda võlaõigusseaduses sätestatust.

„Seega hindame tehingu majanduslikku sisu selle järgi, kas ruumis saab alaliselt elada või mitte. Üksnes juhtudel, kus eluruumina arvel olev ruum on reaalselt ümberehitatud ja kohandatud äriruumiks, muudetud või muutmisel on ka sihtotstarve, oleme käsitlenud seda kui äriruumi ja aktsepteerinud nendel juhtudel ka rendileandja poolt vabatahtlikku rendi maksustamist,“ selgitas Liivamägi.

Kuna aga enamik uusi eluruume on soetamise hetkel tühjad ja sihtotstarbeks on eluruum, ei ole tema sõnul soetamise hetkel võimalik hinnata ruumi tulevast tegelikku kasutust ja seeläbi võimaliku renditehingu tegelikku majanduslikku sisu.

„Sellistel juhtudel on teada vaid see, et need on kasutusloa kohaselt eluruumid ja neid saab kasutada eluruumina. Ka rendile antava eluruumi sisustamine mööbliga ei välista ruumi kasutust rentniku poolt elamiseks, kuna mööbli väljavahetamine on lihtne ja võimaldab väikse vaevaga muuta vastavalt vajadusele ruumi sisustust,“ märkis Liivamägi.

Ta lisas, et enamasti puuduvad korteri omanikul rendilepingu sõlmimise hetkel ka mistahes tõendid selle kohta, kuidas tulevane rentnik korterit kasutama hakkab. Samuti ei saa rendile andja vastutada selle eest, kuidas rentnik seda ruumi tegelikkuses kasutab - kas äriruumina või eluruumina.

„Üksnes asjaolu, et rentnikuks on äriühing, ei muuda eluruumi äriruumiks. Ka rentniku paljasõnaline väide rendileandjale, et ta soovib rentida eluruumi eesmärgiga rajada sinna kontor, ei saa olla rendileandjale piisavaks aluseks väitmaks, et tegu ei ole enam eluruumi, vaid äriruumiga,“ rõhutas Liivamägi.

Üheseid juhiseid, kuidas kujundada korter äripinnaks nii, et maksuamet tulemust äripinnana aktsepteeriks, ei olegi tema sõnul võimalik anda. „Maksuhaldur ei saa ette kirjutada, millistele tingimustele kohandatud ruume ettevõte oma tegevuseks vajab. See sõltub ettevõtte iseloomust ja vajadusest,“ ütles Liivamägi, kelle sõnul on samas ka selge, et tavapärane elutuba-köök-magamistuba-korter äripinnana ei kvalifitseeru.

„MTA kontrollipraktikas on sageli tuvastatud olukordi, kus äriühing rendib korteri äripinna nime all, kuid annab selle oma juhatuse liikmele või töötajatele eluruumina kasutamiseks. Seetõttu lähtub MTA uute, äriruumideks ümber ehitamata ja muutmata sihtotstarbega eluruumide rendilepingute maksustamise õigsuse hindamisel üksnes teadaolevatest asjaoludest, milleks on tühjade eluruumide puhul tõepoolest vaid projekt ja kasutusluba,“ selgitas ta.

Kõike seda arvesse võttes tulebki MTA hinnangul eluruumide rendile andmisel rendi maksustamise üle otsustamisel rendileandjal käsitleda eluruume vastavalt sihtotstarbele eluruumina, mille rent on maksuvaba käive.

Rahandusministeeriumi tolli- ja aktsiisipoliitika osakonna peaspetsialist Sirje Pulk rõhutas, et kinnisasja määratlemisel elu- või äriruumina lähtutakse kinnisasja olemusest, sihtotstarbest ning tegelikust kasutamisest.

Pulk selgitas, et kui rendile andja on ruumid ümber ehitanud, näiteks eluruumi hambaravikabinetiks teinud, siis ei ole see enam oma olemuselt eluruum ja selle rendile andmist on võimalik maksustada.

"Ruum on oma olemuselt eluruum, kui see on elamu või korter, mis on kasutatav elamiseks. Hambaravikabinet ei ole kasutatav elamiseks. Samas muidugi üldpõhimõtte kohaselt tuleb kinnisasja kasutada vastavalt otstarbele ja juhul, kui ruumi kasutatakse äriruumina, tuleb selle sihtotstarvet muuta. Palume ettevõtetel segaduste vältimiseks täita oma kohustust ning muuta kinnisasja sihtotstarvet juhtudel, kui see ei vasta tegelikule kasutamisele," rõhutas ta.