Paul Oberschneideri äriimpeerium Ober-Haus on lagunenud. Aga kohe on sündimas uus
Kuna audiitor vormistas oma järelduse alles 2004. aasta novembri lõpus, lisas ta sellele lühikese ülevaate hetkeolukorrast: “Meie järeldusotsuse koostamise hetkeks ei ole netovarad positiivsed.” Samas otsuses toob Vaino ära ka omanike edasise tegevusplaani ehk varade müügi.
Varad müüki
Varade müük on firma juhtide teadliku ja suunatud tegevuse tagajärg, kinnitab Ober-Hausi finantsdirektor Kaja Kirsch, kellele Oberschneider delegeeris ajakirjaniku kõikidele küsimustele vastamise. “Ober-Haus on oma ülesande täitnud,” selgitab ta.
“Firma moodustati kindla äriplaani jaoks ning partnerluses maailma ühe suurima investeerimisfirma Apollo kolmanda investeerimisfondiga. See fond lõpetas tegevuse ning seetõttu pidi oma varad realiseerima ka Ober-Haus, et täita Apollo ees oma kohustused.”
2003. aasta läks firmal netovarade poolest negatiivseks seetõttu, et enamik müügitehinguid oli alles pooleli. Seevastu eelmine aasta lõppes Kaja Kirschi kinnitusel positiivselt. Kuna tehingud on suuremahulised ning võtavad aega, saab Apollo oma investeeringu tagasi 2007. aasta märtsis. Alles siis saab öelda, kas maailma suuremaid investeerimisfonde jäi oma rahapaigutusega Eestis rahule. Praegu kõlab Apollo kaastöötaja ja Ober-Hausi nõukogu liikme Wilson Lamont’i kommentaar kahemõtteliselt: “Meie investeering Ober-Hausis on küpseks saanud (has matured). Jah, Apollo ei ole enam Ober-Hausi aktsionär. Rohkem ma kommenteerida ei tahaks.”
Ober-Hausi põhiaktsionärideks olid siiani AP Pelham Estonia LLC (Apollo tütarettevõte), OÜ Nordic Property Consultants (kuulub sajaprotsendiliselt Paul Oberschneiderile) ning Oberschneider eraisikuna. Veel on firmas kaks väikese osalusega eraisikut. Neile kahele väikeaktsionärile jäävad aktsiad Ober-Hausis alles, ka firma ise ei kao esialgu kuhugi, vaid tegutseb edasi Schlössle Hotel Group’i operaatorfirmana.
Samas on nimemuutus kaalumisel, sest Ober-Hausi kaubamärgi sai tehingute käigus endale AS Ober-Haus Real Estate Advisors.
Apollo olemasolu oli Oberschneiderile tõhusaks hüppelauaks, kust mees nüüd päris oma impeeriumi loomise kallale asub.
Hüpoteegid peal
Töösuundi on Ober-Hausil läbi aastate olnud kolm: kinnisvara arendusdivisjon, kinnisvara vahendusdivisjon ning hotellidivisjon. Kõigepealt, 2003. aastal sai müüdud kinnisvara arendusdivisjon koos nii ahvatlevate kaubanduskeskustega nagu Norde Centrum, Lasnamäe Centrum, Nõmme Kaubanduskeskus, Tondi Selver Tallinnas ja Kungla Kaubanduskeskus Pärnus Rüütli tänavas. Neid kinnistuid omavate firmade aktsiad sai endale osaühing Capfield, milles Kaja Kirchi kinnitusel on 15-protsendiline osalus Paul Oberschneideril oma firma Nordic Property Consultantsi kaudu.
Müügihind tundub pealtnäha uskumatult madal – ainult 48 miljonit krooni. Seletus on lihtne: müüdi firmade aktsiad, mitte kinnisvara. Firmadel lasusid müügihetkel suured laenukohustused ning nõuded, ka Lasnamäe Kaubanduskeskus ei olnud veel valmis. Kõik see suurendas ostja riski ning vähendas aktsiate hinda. Kinnistute tegelikuks väärtuseks on Paul Oberschneider näidanud Ober-Hausi 2003. aasta aruandes aga koguni 660 miljonit krooni.
Kirsch rõhutab, et kinnisvara hinda ei ole võimalik tehingu hinnaga võrrelda – ostu-müügitehing tehti siiski aktsiatega, mitte kinnisvaraga. “48 miljonit krooni aktsiate eest on puhtalt raamatupidamislik arvestus, mis ei näita tehingu tegelikku sisu. Kuid pean möönma, et momendil oleks hind oluliselt kõrgem,” täiendab Kirsch. Ta lisab, et lähituleviku hinnatõus oli ennustatav, sest kogu Ida-Euroopas kinnisvarahind tõuseb.
Norralased haarasid hotellid
Järgmisena, ehk 2004. aasta detsembris pani Ober-Haus müüki Schlössle Hotel Group AS-i, millele kuulub kolm luksushotelli. Kaks Tallinnas ning üks Riias. Hotellidivisjoni ostis kinnisvarafirma senine äripartner Norrast – investeerimisfond Industrifinans Eiendom Baltikum ASA. Tehingu tagajärjel on norralastel nüüd senise 40 protsendi asemel tervelt 94 protsenti firma aktsiatest, kuus protsenti jäi Oberschneiderile.
Kõik see toimus laenude andmises osalenud pankade heakskiidul. “Pankade nõusolekuta ei oleks ühtki neist tehinguist aset leidnud,” kinnitab Kaja Kirsch. Laene on Ober-Hausi firmad läbi aastate palju võtnud. Osa nendest on tagasi makstud, kuid suurem osa alles maksmisel ning kaetud kinnisvaratagatistega. Ärikeskuste arendamiseks ning rahastamiseks loodud Fontex OÜ sai Hansapangalt ligi pool miljardit krooni laenu, mis jagati kaubanduskeskusi omavate firmade vahel laiali.
See laen tuleb tagasi maksta seitsme aasta jooksul. Hansapank on toimunud tehingu kommenteerimisel konservatiivne. “Meie hinnangul on panga riskid mõistlikul tasemel, projekti hindamisel oleme lähtunud nii selle detailidest kui ka arendajast – tegemist on Eestis väga kogenud kinnisvaraarendajatega,” ütleb Hansapanga kliendisuhete direktor Taavi Ojala. Äriprojekti väärtus tõuseb panga hinnangul lähitulevikus kindlasti, sest turistide voog Riiga ja Tallinna on tänu tihedale lennuliiklusele ning odavlennufirmade võidukäigule tunduvalt kasvanud.
Ober-Hausi kaubamärk jääb
Viimasena tuli Ober-Hausil lahti saada kinnisvaravahendusdivisjonist ja mõnest üksikust ettevõttest nagu näiteks AS Regatimaja. Kinnisvaravahendusega oli lihtne – kinnisvaravahendusfirmade juhtkond ostis Ober-Hausilt välja aktsiaseltsi Ober-Haus Real Estate Advisors. “Sellele firmale jääb Ober-Hausi kaubamärk,” oskab Kirsch seletada. “Inimesed on selle märgiga harjunud ja see töötab.”
Regatimaja on aga praegu müügis. Ostja on olemas ning tingimused täpsustamisel, kuid neil päevil on seegi Ober-Hausi alt läinud.
Jääb veel Tallinna kesklinna magusaim pala – endise Vineeri- ja Mööblikombinaadi territoorium ehk Lutheri projekt. Paul Oberschneideri eelmisel sügisel antud kinnituste järgi pidi sinna tulema ennenägematu kvaliteediga elamupiirkond, kuid pikemat aega ei ole sellest projektist midagi kuulda olnud. Selle piirkonna arendamiseks on tehtud spetsiaalne firma – OÜ Domina Service. Oberschneider omab selles 50-protsendilist osalust. Kinnistu asjaõigusleping sõlmitakse väidetavalt paari kuu jooksul ning detailplaneeringu eskiisi juba koostatakse.
Tulevikuplaanid
Oma osade väljaostmine Ober-Hausist annab Oberschneiderile võimaluse tungida elamuarenduse turule. Plaanid on suured – ainuüksi paari aasta jooksul on Oberschneideril kavas välja ehitada ja müüa 2805 korterit Tallinnas ning linna lähiümbruses. “Need projektid on täielikult rahastatud,” toonitab Oberschneider. Arendatakse edasi ka kaubanduskeskusi – olemasolevale viiele lisandub lähiaastatel veel kolm. Pankade huvi projektide vastu on nii suur, et rahastajatest ilmselt puudu ei tule.
“Kuid nende projektide valmimise järel paneme kaubanduskeskuste osas omapoolsele arendustööle punkti,” kinnitab Paul Oberschneider. “Jaekaubandussektorisse Eestis rohkem lihtsalt ei mahu.”
Suuremad ettevõtmised elamuarenduses ootavad firmat Poolas ja Lätis-Leedus, kus finantspartneritena on toeks Inglismaa elamuarendusfirma Grainger ning Austria finants-institutsioon Immo East. Mõlemad rahastajad on börsil noteeritud. Oberschneideri arvates on elamuarenduse parimateks müügiartikliteks lähitulevikus väiksemad korterid, mis mahuvad hinnavahemikku 40 000 – 50 000 eurot (umbes 625 000 – 800 000 krooni).
“Elamuehituses näeme viie aasta jooksul hiigelvõimalusi,” on Oberschneider kindel. “Nõudmine on tohutu ning enamik elamispindadest ostetakse juba ette ära.”
Vaata lähemalt Ärilehest.
