Pikaajalistest rendilepingutest sünnivad vahel ülipikad kohtuvaidlused

Tänavu mais tegi riigikohus otsuse OÜ Tarmeko KV ja AS-i Dentes vaidluses 2008. aastal sõlmitud kümneaastase üürilepingu üle. See 2009. aastast saadik kestnud kohtuvaidlus on väga õpetlik kõigile ettevõtjatele, kes kavandavad pikaajalise üürilepingu sõlmimist, kirjutab Eesti Päevalehe erileht Investeerimine.

Kõnealuses loos sõlmis Dentes 2008. aastal kümneaastase rendilepingu Tarmeko KV-ga kaubanduspinna rentimiseks vastses kaubanduskeskuses (Tartu Mööblimaja). Leping sai küll sõlmitud kümneks aastaks, aga juba kaks kuud pärast ruumide kättesaamist saatis Dentes Tarmeko KV-le kirja, kus nurises ebarahuldavate müügitulemuste üle uues kaubanduskeskuses ja rääkis lepingu ülesütlemisest. Kuu aja pärast vabastaski Dentes ruumid ühepoolselt. Ühepoolselt sellepärast, et Tarmeko KV keeldus Denteselt ruumide võtmeid vastu võtmast (kuid sellegipoolest otsis tühjaks jäänud ruumidele peatselt uue rakenduse).

Dentesele pakkus Tarmeko KV kompromissi: kümneaastase tähtajaga üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise eest makstagu kompensatsiooniks ühe aasta üür.

Kui üürnik sellega ei nõustunud, pöördus Tarmeko kohtusse, nõudmaks ligi 9000-eurost üüri ja kommunaalteenuste võlgnevuste eest ning lepingu täitmise jätkamist.

Etteheide hagejale: ei turundanud kaubanduskeskust hästi

Kohtus põhjendas Dentes lepingu ülesütlemist sellega, et kaubanduskeskuse avamine langes majanduslikult keerulisele ajale ning Tarmeko KV ei teinud piisavalt jõupingutusi kaubanduskeskuse turundamiseks ning sinna ostjate meelitamiseks. „Asjaolu, et inimesed ei tulnud keskusesse ja kostja müügimahud olid sellest tulenevalt olematud, tulenes täielikult hagejast,” süüdistas üürnik.

Küsimust, kas Dentesel oli 2009. aastal alus leping ennetähtaegselt üles öelda, lahati nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus. Viimane otsustas: „Poolte vahel sõlmitud lepingus puudub nn turunduse klausel, mis paneks kohustuse üürileandjale kindlate toimingute tegemiseks ja/või kindla kaubanduskeskuse külastajate arvu tagamiseks või seostaks üüritasu suuruse eespool toodud kriteeriumitega”.

Küll aga võis üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine mõjutada kaubanduskeskuse müügihinda, otsustas riigikohtunike napp enamus.

Kohus leidis, et üürnikule ei andnud lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alust ka tema halb majanduslik seisukord. Arvestades üürniku „oma probleemidele lahenduse otsimise viise”, siis alus, mis ülesütlemise tingis, ei ole objektiivne, vaid pigem üürniku käitumisest ja valikutest tulenev.

Õiguspärane ootus teenida renditulu

Ringkonnakohtu otsuse järel, et Dentesel puudus lepingu ülesütlemise alus, pöördus Tarmeko kohtusse kahjunõudega ‒ väitega, et kuna leping sõlmiti tähtajaga kümme aastat ja viis kuud, tekkis tal õiguspärane ootus teenida lepingu lõpuni ehk 1. oktoobrini 2018 tulu. Selle nõude suurus oli juba üle 100 000 euro.

Seda nõuet arutati kolmes kohtuastmes. Peale tavapäraste asjaolude lisas vaidlusele täiendava keeru veel see, et Tarmeko KV müüs 2010. aasta kevadel kaubanduskeskuse maha. Lõpuks arutas asja riigikohtu täiskolleegium, kusjuures osades punktides jäid mitmed riigikohtunikud eriarvamusele.

Aja eest, kui pooltel oli kehtiv üürileping, kuid Dentes oli üüripinnalt lahkunud, kohustas riigikohus teda üüri maksma, sest ta ei kasutanud sel perioodil pinda temast endast oleneval põhjusel. Siiski võib üürist maha arvata kasu, mille üürileandja sai asja teistsuguse kasutamisega sel ajal.

Kahju hüvitamise kohta kaubanduskeskuse võõrandamisele järgneva aja eest otsustas riigikohus, et selle aja eest polnuks Tarmeko KV-l võimalik üüritulu teenida. Küll aga võis üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine mõjutada kaubanduskeskuse müügihinda. Ka siis, kui müügihind seetõttu väheneb, on üürileandja jaoks tegemist saamata jäänud tuluga, öeldakse riigikohtu otsuses. Kas ja kui palju müügihind antud juhul mõjutatud sai, peab välja arvestama ringkonnakohus.

Selles punktis jäi kolm riigikohtunikku seitsmest eriarvamusele, et kahju hüvitamise nõuet ei mõjuta see, kas üüritud kinnistu võõrandatakse või mitte. Nemad tõmbasid paralleeli laenulepingu ennetähtaegse ülesütlemisega laenusaaja makseviivituse tõttu – sellisel juhul muutub kogu laen sissenõutavaks.

Ringkonnakohtusse uuele arutamisele suunas riigikohus ka Dentese vastuhagi, milles taotleti üürisumma vähendamist majanduskriisi tõttu. Riigikohtu hinnangul võib selle taotluse rahuldamiseks põhjust olla, sest pole tuvastatud, et majanduskriis oleks Tarmeko kohustuse täitmiseks tehtavaid kulutusi suurendanud, küll aga oli Dentes kohustatud maksma iga kuu üüri, mis majanduskriisi ajal osutus turuhinnast märkimisväärselt kõrgemaks.

Kas omada või üürida ärikinnisvara?
Rentimine on küll paindlikum kui omamine, ent ka rendilepingud pole piiramatult paindlikud. Mida unikaalsem ja kitsamate kasutusvõimalustega kinnisvara on, seda pikemalt ja jäigemalt soovib üürileandja üürnikku sellega siduda.

Allikas: Äripäeva finantsjuhtimise käsiraamat