Ratsa-rikkaks-luulud naasevad kinnisvaraturule

Kuigi olen üks neist vähestest kes seni keeldub kaasa minemast hüsteeriliste "uue kinnisvaramulli" juttudega, näen siiski mitmeid eelmise mulli aegseid sümptome ja ohumärke taas tekkimas. Eeskätt naiivset usku, et kusagil kinnisvaraäris ootab usaldusväärne ja lollikindel võimalus kõigil korraga rikkaks saada.

Kinnisvarateemalised ühisrahastuse platvormid ei ole iseenesest probleem. See on üks, teatud olukordades igati mõistlik ja ratsionaalne viis ühtedele investeeringu rahastamiseks ja teistele raha paigutamiseks. Probleem algab sealt, kus avalikkus hakkab niisugust spetsiifilist investeerimistoodet tajuma lihtsa ja lollikindla rahaveskina, mis panga null-koma-midagi intressi asemel pakub kümme, kakskümmend, enamgi protsenti tootlust.

Ühisrahastuste tootlus on ahvatlevalt kõrge, kuid mitte kellegi hea südame tõttu - selline tootlus on kooskõlas investeeringu kõrge riskiga.

Jah, Eestis on (hobi)investoritele tagasimaksetega hätta jäänud seni vaid üks ühisrahastu-arendus, kuid me oleme ka mitu aastat järjest tõusnud turul. Tõehetk saabub, kui tekib taas seisak või langus. Esimene ehmatus tabab ilmselt juba siis, kui optimistlikud investorid avastavad, et erinevalt pangahoiusest, börsiaktsiatest või isegi pensionifondist on usalduse kadudes enda raha ühisrahastu potist enneaegu väga raske kätte saada.

Ühisrahastuste tootlus on ahvatlevalt kõrge, kuid mitte kellegi hea südame tõttu - selline tootlus on kooskõlas investeeringu kõrge riskiga.

Kui keeruline investeerimistoode muutub "jaekaubaks", hakkab avalikkus ka eeldama kindlat tootlust seal, kus seda eeldada ei saa. Täna on saanud tänavatarkuseks, et kinnisvara-ühisrahastust peaks teenima "mingi kümme-kakskend prossa aastas", sõltumata konkreetsest objektist ja arendajast. Ununeb, et seesugused investeeringud on olemuselt üks suur riskivõtmine, kus edu võib tuua hea saagi, kuid ebaõnne korral ei taga tootlust ega vara säilimist miski. Seda enam, et arenduse käigus muutub ka vara väärtus pidevalt, sõltuvalt sellest kas parasjagu on krundil vana puumaja, sügav auk või uus kortermaja.

Naiivsevõitu optimismi asemel tuleks ka ühisrahastu pidajate motivatsioonipaketti vaadata vähemalt sama kriitiliselt, kui pensionifondide haldurite oma. Veebiplatvormi omanik korraldab aastas vaid mõne arenduse rahastamise, mis tähendab et tasu iga arenduse eest on väga suur. Tasu saabub aga rahastuse kokkukorjamisel, mitte projekti õnnestumisel, ehk vahendaja on eeskätt huvitatud rahastusprojekti mahamüümisest, mitte aga selle taga oleva arendusprojekti tegelikust toimimisest ja tulusalt realiseerimisest.

Veelkord, ühisrahastus pole pettus ning selles pole midagi taunimisväärset. Kuid tegemist on keerulise ja riskantse investeerimistootega, mida ühelt poolt turundatakse ja teiselt poolt tajutakse kui lihtsat, igamehe-investeeringut. Uute finantseerimisriistade ilmumine teeb turgu vaid paremaks, kuid instrument mille riski hindamine teeb peavalu isegi professionaalsele investorile, pole "inimesele tänavalt" lihtsalt kõige targem valik.

Instrument mille riski hindamine teeb peavalu isegi professionaalsele investorile, pole "inimesele tänavalt" lihtsalt kõige targem valik.

Ma naudin seda põhjamaist karmi ratsionaalsust, mida eestlased omakeskis talupojamõistuseks nimetavad. Seesama talupojamõistus ütlebki, et kui kusagil näikse kõik korraga rikkaks saavat, on suur pahandus ligidal. Ma ei manitse kinnisvara-ühisrahastustest eemale hoidma, kuid kindlasti tohiks sinna investeerida vaid seda raha, mille kaotamist saad endale lubada.

Kindlasti tuleks endale selgeks teha, mis saab investeeringu ebaõnnestumisel, milline on investeeringu tegelik risk. Ning kindlasti ei tohiks oma sääste investeerida vaid ühte sektorisse, ammugi ühe sektori spetsiifilisse ja keskmisest riskantsemasse investeerimistootesse. Enne säästude kinnisvara-ühisrahastusse viimist peaksid vähemalt aru saama, miks konkreetne arendaja kasutab pangalaenust viis-kuus korda kallimat rahastamist.

Mis kinnisvaramulli või -buumi puudutab, siis kinnitan jätkuvalt, et seda pole. Turul on rammus hinnatõus, kuid praegune olukord erineb kümne aasta tagusest selle poolest, et kinnisvaraturu tõusuga ei ole kaasnenud krediidibuumi. Pankadel on eelmise krahhi õppetunnid piisavalt valusalt meeles, nii et magagem rahulikult - me pole kuristiku serval.