Tallinna kalleim kvartal jääb kohalike kinnisvaraarendajate jaoks liiga kalliks
Aga alustame algusest. KC Grupile ja Tallinna linnale kuulub Olümpia vastas mitu põimunud kinnistut. Kui mõlemad olid üritanud neid tulutult müüa (linn koguni kolmel korral), otsustati maa koos turule viia. Seda kinnitas 1999. aasta 30. novembril Reinsalu ja linnasekretär Toomas Sepa allkirjastatud ühise tegutsemise leping. Kuid järgmise aasta algul toimunud enampakkumine nurjus.
Ühine arvamus
Pärast seda jõudsid Kristiine Keskuse AS ja linnavalitsus ühisele arvamusele, et maatükid vajavad lisaväärtust. Seepärast otsustasid nad oma varale koos detailplaneeringu koostada ning müüa nii-öelda täiskomplekti, kuhu tulevane ostja saaks võimalikult kiiresti kopa maasse lüüa. KC Grupp kaalus ka ise võimalust koos partneritega seda pinda arendama hakata.
Mõeldud-tehtud. Detailplaneeringu koostanud arhitekt Rein Murula tõdeb, et maavaldused olid väga keerulise kujuga. Seepärast otsustasidki linn ja eraettevõte, et kavandamisel ei järgita niivõrd kinnistupiire, kui-võrd tervet mõistust, et tekiks loogilise kujuga ehituskrunt.
Linnavalitsus võttis detailplaneeringu vastu 2002. aasta detsembris, järgnenud aasta jaanuaris kinnitas selle ka volikogu. Tollal näisid veel kõik asjaosalised rahul olevat. Pärast pikki vaidlusi leiti ka kvartali keskel paiknenud Statoili krundile asendusmaatükk, mis osapooli rahuldas.
Kolmekorruselise plaathoonestuse sisse olid ette nähtud äri- ja kaubanduspinnad ning maa-alune parkla. Madalamates tornides pidanuks projekti järgi paiknema äripinnad ja korterid. Kõrgeimasse torni aga kavandati hotelli.
Suurejooneline planeering nägi muu hulgas ette Juhkentali tänava muutmise ühesuunaliseks ? liiklus kulgenuks seal vaid bussijaama suunas. Vastassuunaline autodevool läinuks mööda praegu läbimatut Imanta tänavat, kuhu oli kavandatud kunagise Härjapea jõe orgu ületav viadukt. Imanta ja Juhkentali tänava ühendamiseks kavandas Murula uusehitise taha täiesti uue tänava. Kaubanduskeskuse parklasse pääseks aga läbi maa-aluse sissesõidu Olümpia hotelli eest Liivalaia tänavalt ? kuna liiklusskeem sellel ristmikul vasakpööret ei võimalda.
Tahtmine eraldi müüa
Kuid 2004. aasta algul tekkis Edgar Savisaare juhitud linnavalitsusel tahtmine linna maatükid eraldi müüa. Aare Raigi advokaadibüroolt telliti hinnang, mille järgi on KC Grupi ja linna vahel sõlmitud leping õigustühine. KC Grupi juhatuse liige Herki Hollak viitab, et leping oli heaks kiidetud linnavalitsuse otsusega. Vitsut aga väidab vastu, et selle pidanuks kinnitama linnavolikogu.
Oli, kuidas oli. Kuna osa linnavalitsuse liikmeid oli munitsipaalmaa eraldi müümise plaanile vastu, jäi kava katki. Sellest ajast pärineb ka Tallinna säästva arengu ja planeerimise ameti arhitektuuriteenistuse direktori Arvo Rikkineni kiri elamumajandusameti osakonnajuhatajale Priit Pärtelpojale, mis kinnitab, et juuresoleval joonisel näidatud kinnistupiirid on ajutised ning ilma krunte üheks liitmata ehitusluba taotleda ei saa.
Asju aeti edasi ja läinud aasta detsembrikuus hakkasid KC Grupp ja linnavalitsus ette valmistama ühise müügi lepingu eelnõu, mille lisaks oli ka ühise tegevuse leppe uus versioon. See läbis kooskõlastusringid ning lepingu eelnõu oli juba linnavalitsuse 2. veebruari istungi päevakorras, kuid võeti linnapea Tõnis Paltsu algatusel 31. jaanuaril sealt välja. Naljakal kombel jõudis kesklinna halduskogu selle 1. veebruaril heaks kiita.
Kunagiste partnerite viimane nõupidamine oli Reinsalu jutuajamine Paltsu ja Vitsutiga päev enne uue linnavalitsuse esimest istungit. Keskustelu läks kohati üsna teravaks.
Terav vastasseis
Värske linnavalitsus otsustas 30. märtsil toimunud istungil oma maa eraldi müüki panna. KC Grupp ähvardas kohtuga.
Mis siis juhtus? ?Keegi ei keela KC Grupil müüa oma kinnistuid samaaegselt linnaga,? ütleb Vitsut. Selline jutt ajab Hollaku tagajalgadele. Tema sõnul ei kavatse KC Grupp alluda provokatsioonilistele ettepanekutele ning plaanib lähtuda ühise tegutsemise lepingust, mis näeb ette kõigi kinnistute müümise korraga.
Vitsuti arvates pole KC Grupil põhjust protestida, kui nad kindlad on, et ilma nendeta midagi ehitada ei saa ? Tallinnale kuuluvate kinnistute ostja püüab nagunii nende krunte omandada. Ja lisab: ?Iseasi, kas nad oma sotsiaalmaa eest linnaga võrdset ärimaa hinda saavad.?
Tõsi ta on. Detailplaneeringul katab suurt osa KC Grupi kruntidest haljasala. Nimelt jääb sellele kunagise Härjapea jõe org, mis on Tallinna vanim asustuspiirkond. Seal on arheoloogiliste leidude peale sattumine vältimatu, mistõttu Murula sõnul otsustati seda nii vähe puutuda, kui võimalik. Enne detailplaneeringu vormistamist oli muide tegemist ärimaaga.
Kompromiss
?Detailplaneering on maaomanike kokkulepe,? kostab Hollak. ?Ühelt osapoolelt lõigatakse maad liiklusmaaks, teiselt pargiks. Nüüd aga tahab üks osaline kangesti teise arvel võita.?
Murula arvates ei nõuagi KC Grupp tegelikult oma kinnistute eest hingehinda. Teisel pool Juhkentali tänavat asub kunagise jõeoru veerel suhteliselt uus kaheksakordne elamu. Nii võinuks arhitekti sõnul ka KC Grupi maatükile, täpsemalt Juhkentali ja planeeritava uue tänava nurgale elumaja projekteerida. Seda aga ei tehtud, kuna tollal ei pidanud tellijad seda oluliseks. Oli ju kokkulepe. Kaubanduskeskuse alla jääva KC Grupi maatüki ja võimaliku elumaja krundi turuhind olekski Murula hinnangul ettevõtte poolt soovitud 30 miljoni kanti. Ja pargi saaks ostja pealekauba.
Tüli põhjus peitub tema arvates pigem selles, et kogu maatüki ostuhind ehk siis 110 miljonit krooni (80 linnale, ülejäänu KC Grupile) ei ole kohaliku kinnisvaraturu jaoks ?söödav?. Kui muud planeeringu osad saaks kohalike jõududegagi ellu viidud, siis hotelliprojekt vajaks välisinvestorit. Praeguse aja Eesti korteriehitajad ei ole pikema tasuvusajaga ärihoonest lihtsalt huvitatud.
Sama kahtlustavad ka KC Grupi mehed. Lisaks veel seda, et linnavalitsusel on oma maale ostja olemas, kes loodab pärast tehingut ülejäänu neilt odavamalt kätte saada. Kui see aga ei õnnestu, siis detailplaneeringut muuta või Väiksele Peetrile survet avaldada.
?Tõsine ostja tahaks saada kätte terviku, millel saaks kohe tegutsema hakata,? ütleb Hollak. ?Niisama vennad aga püüavad väiksemast partnerist üle sõita.?
Kuid paistab, et linnavalitsus tõsist ostjat (ehk siis välisinvestorit) leida ei looda.
Kingitust ei tule
?Sotsiaalmaa müümine sama hinnaga koos äri- ja elamumaaga ei ole linna huvides ja linnavõimu kümneid miljoneid kroone KC Grupile kinkima sundida ei õnnestu,? kõlab Vitsuti arvamus. ?KC Grupil pole linnaga ühtegi siduvat lepingut Juhkentali tänava kinnistute koos müümise osas. Missuguseid suulisi lubadusi on keegi omavahelistes vestlustes kunagi andnud, jäägu nende andjate südametunnistusele.?
Aga... Murula meelest oleks naljakas ära raisata võimalus rajada kesklinna suur kompleks, jagades see väikesteks tükkideks, kus siis erinevad omanikud oma pisikeste kinnisvaraarendusprojektide kallal nokitsevad.
Ühise tegevuse leppe eellugu
?? Aastal 1995 omandas KC Grupp, mille tollane nimi oli Kristiine Keskuse AS, Hansapangalt kolm krunti, mis paiknevad Olümpia hotelli vastas. Hiljem soetati Arco Varalt 99 aastaks hoonestusõigus Liivalaia tänava ääres paiknevale maaribale, mille omanikuks on Eesti Evangeelne Luteri Kirik (EELK).
?? Need maatükid olid aga tihedalt põimunud Tallinna linnale ja Statoilile kuuluvate maa-tükkidega. Kokku oli Kristiine Keskuse AS-il tol ajal seal maad ligikaudu 4400, linnal aga 9082 ruutmeetrit.
?? Tallinn üritas aastatel 1997?1998 kolmel korral oma krunte müüa. Esimesel konkursil oli mitu osalejat, ka Kristiine Keskuse AS. Võitjaks osutus aga EMV, kes koos Hongkongist pärit investoritega sinna hotelli kavandas. Kuid peatselt puhkenud Aasia finantskriisi pööristesse kadusid ka Hongkongi rahastajad ning EMV pidi ostutehingust loobuma ja linnale selle eest valurahagi maksma. Teisel ja kolmandal oksjonil keegi maa eest pakkumisi ei esitanud.
?? Neljandaks enampakkumiseks olid Kristiine Keskuse AS ja Tallinna linn leppinud kokku müüa oma valdused koos.
Aritikli juurde kuuluvat graafikut vaata Ärilehest.
