TÜLI MAJAS | Tööinspektsiooni kiri ministrile: RKASi selline käitumine ei tohi olla riigi omavahelises suhtlemises lubatav
Kogu investeeringu kulu jäägi enneaegse kandmise kohustuse panemine Tööinspektsioonile ja Sotsiaalministeeriumi eelarvele on ebaõiglane ning on meie hinnangul käsitletav alusetu rikastumisena Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi poolt. Selline käitumine ei tohi olla riigi omavahelises suhtlemises lubatav, kirjutab Maret Maripuu rahandusministeeriumile saadetud kirjas.
Ärileht avaldab kirja täismahus.
Austatud minister!
Toetame valitsuse ideed viia kuni 1000 riigipalgalist töökoha Tallinnast maakondadesse. Tööinspektsiooni jaoks on tasakaalustatud regionaalareng olnud alati prioriteet. Oleme püüdnud läbi värbamisprotsesside ja haldustegevuse säilitada töökohtade olemasolu ka teistes Eesti piirkondades peale Tallinna. Leiame, et oleme täna selles valdkonnas üks eeskujulikematest riigiasutustest, kes on tuginenud oma organisatsiooni ülesehitamisel tasakaalustatud regionaalarengu põhimõtetele. Meie kontorid ja teenistujaid, sh ka juhtivaid teenistujaid, asuvad kõikides Eesti maakonnakeskustes. Lahendame töövaidlusi üle Eesti koos väljasõiduistungitega kokku kuueteistkümnes eri paigas. Püüame seda olukorda säilitada ka tulevikus.
Pöördume teie poole aga murega, mis pärsib täna Tööinspektsiooni põhitegevust ning võib saada oluliseks takistuseks riigiametite pealinnast väljakolimise protsessile. Meie igapäevategevuses muutunud probleemiks suhtlemine Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsiga ja nende poolt pakutud erakordselt jäikade üürilepingute tüüptingimuste pealesurumine üürnikele. Liigne seotus Riigi
Kinnisvara Aktsiaseltsi üüripindadega, pikad ja paindumatud kümne aastase tähtajaga üürilepingud, mida ei võimaldata üürnikel mõistliku alternatiivi või kolimisvajaduse avanedes ilma leppetrahve tasumata või ehitustöödele tehtud kulutusi hüvitamata lõpetada, muudavad meie hinnangul keeruliseks kiire kolimise võimaluse, juhul kui selline vajadus peaks tekkima. Kõik see võib lõppkokkuvõttes pärssida valitsuse kolimisplaanide ja ka arendatavate riigimajade kontseptsiooniga liitumist üldiselt. Leiame, et Riigi Kinnisvara Aktsiaselts peaks seisma just paindlikuma, kiirema ja efektiivsema kinnisvara majandamise mudeli eest. Täna see siiski nii ei ole. Rääkides probleemi tõsidusest toome oma näidisjuhtumid alljärgnevalt.
Tööinspektsioon pidas 2017. aastal pika vaidluse Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsiga seoses üürilepingu nr Ü8477/15 erakorralise ülesütlemisega, mille esemeks olid bürooruumid aadressil Endla tn 10a, Tallinn. Seoses Sotsiaalministeeriumi kolimisega aadressilt Gonsiori 29, Tallinn, oli endale uue asukoha sunnitud leidma ka Tööinspektsioon. Paratamatu kolimisprotsessiga kaasnenud ressursside koondamisega soovisime 2017. aasta sügiseks oma Tallinna linnas asuvad bürooruumid ja inimesed (varasemate asukohtadega Gonsiori 29 ja Endla tn 10a) koondada ühte asukohta, et tagada tulevikus klientide ühtlasem teenindamine ja olemasolevate ressursside optimaalsem kasutuselevõtt. Eelmainitud tulemuse saavutamiseks tuli lõpetada eelpool mainitud üürileping nr Ü8477/15 ennetähtaegselt. Heauskselt uskusime, et see ei tekita probleeme, kuna meie sooviga kaasnes ilmne riigi rahaliste ressursside kokkuhoid.
Lepingu ennetähtaegse lõpetamise juures tekkis aga vaidlus lepingu lõpetamisega kaasneva kapitalikulu hüvitamise kohustuse üle. Põhimõtteliselt nõudis Riigi Kinnisvara Aktsiaselts olukorras, kus sama üüripinda ja hüvitatavat investeeringut asub tulevikus kasutama teine riigiasutus,Tööinspektsioonilt kogu ruumidesse tehtud ehitustööde maksumuse jäägi kohest tasumist.
Tööinspektsiooni jaoks oli tegemist erakordselt suure hüvitamiskohustusega, mis moodustas ligi 10% meie 2017. a majanduskuludest. Leidsime, et kogu summa hüvitamise kohustuse panemine ainult meie õlule on ebamõistlik ja ebaõiglane. Investeeringuna tehtud tööd olid enamuses vajalikud üüritavate ruumide parendamiseks mistahes üürniku korral, näiteks ventilatsiooni-, üldehitus- ja elektritööd. Mööname, et hüvitatavate kulude seas oli ka kulusid, mida uutel üürnikel ei oleks olnud võimalik kasutusele võtta, aga siiski jäid meie pöördumised ja palved kapitalikomponendi makset proportsionaalselt vähendada tähelepanuta. Riigi Kinnisvara Aktsiaselts nõudis meilt järjekindlalt sõlmitud ebamõistliku lepingu täiemahulist täitmist. Tööinspektsioon leidis lõpuks vajalikud täiendavad eelarvevahendid 2017. eelarveaasta lõpus raskete läbirääkimiste tulemusena koostöös
Sotsiaalministeeriumiga. Kogu protsessi lahendamine röövis ka märkimisväärselt aega nii meie asutuse kui ka ministeeriumite ametnikelt.
Käesoleval hetkel on Tööinspektsiooni ja Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi vahel sõlmimisel üürileping nr Ü13095/17, mille kohaselt antakse alates 1.2.2018.a Narva linnas, Igor Grafovi tn 21 hoones Tööinspektsiooni kasutada büroopind. Tööinspektsioon soovib kolida senisest asukohast ja üüripinnalt Narva linnas võimalikult kiiresti uude majja, kuna vana üüripinna töötingimused on halvad. Lepingu projekti kohaselt sõlmitakse üürileping taaskord kümne aastase tähtajaga ning üürilepingu juurde soovitakse sõlmida kõikide hoone üürnikega sarnane parendustööde hüvitamise kokkulepe lisana 6. Hüvitatavateks töödeks on taaskord kogu hoone ümberehitamisega seotud tööd. Sisuliselt on Narva, Grafovi tn 21 üürileping meie varasema vaidlusaluse üürilepinguga nr Ü8477/15 (Endla tn 10 a, Tallinn) samalaadne.
Oleme hetkel sunnitud nõustuma üürilepingu nr Ü13095/17 sõlmimisega ning võtame meile pakutavate bürooruumide valduse aadressil Grafovi 21, Narva linn vastu, kuna meil puuduvad paremad alternatiivid. Samas ei soovi me aga sõlmida üürilepingu nr Ü13095/17 lisa 6-te ehk kapitalikomponendi hüvitamiskohustuse lepingut Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi poolt pakutud tingimustel. Leiame, et pakutud ja tulevikus ilmtingimata saabuv 100%-line kapitalikomponendi hüvitamiskohustus on ebamõistlikult koormav.
Oleme seisukohal, et Riigi Kinnisvara poolt kogu hoone ümberehitustööde maksumuse hüvitamise riski panemine täies ulatuses teiste riigiasutuste, kui üürnike õlule, ei ole kooskõlas heade riigivalitsemise tavadega. Oleme nõus, et mõistlike ja üürnike poolt nõutud spetsiifiliste parendustööde hüvitamise nõudmine on kohane, aga kindlasti ei kuulu selliste tööde hulka kogu hoone ehitamisega või renoveerimisega seotud tööd, Leiame, et üüripinnale tehtavad parendused suurendavad üüripinna väärtust ning tehtud kulutuste hüvitamisel saab Riigi Kinnisvara Aktsiaselts kasu. Kogu summa hüvitamise kohustuse panemine üürnikele on ebamõistlik ning ei ole kooskõlas turutingimustega. Investeeringuna tehtud tööd on vajalikud üüritavate ruumide parendamiseks mistahes üürniku korral. Kogu tehtud investeering on vajalik ja kasulik ka järgmisele üürnikule.
Tehtud investeering võimaldab samaväärse teenuse osutamise jätkamist Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi poolt uutele üürnikele ning sisuliselt ei kanna Riigi Kinnisvara Aktsiaselts mingit äririski. Kogu investeeringu kulu jäägi enneaegse kandmise kohustuse panemine Tööinspektsioonile ja Sotsiaalministeeriumi eelarvele on ebaõiglane ning on meie hinnangul käsitletav alusetu rikastumisena Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi poolt. Selline käitumine ei tohi olla riigi omavahelises suhtlemises lubatav.
Tänaseni ei ole läbirääkimiste pidamine üürilepingute tüüptingimuste üldiseks leevendamiseks saavutanud tulemust. Meiega sarnases väljapääsmatus olukorras on täna ka mitu teist riigiasutust, kes on sunnitud alluma Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi jõupositsioonile.
Tööinspektsioon kui üürnik ei pea praeguses olukorras mõistlikuks, kus eksisteerib ebakindlus riigiasutuste kolimise jmt protsesside pideva muutumise tõttu, võtta üürilepingu nr Ü13095/17 kapitalikomponendi täieliku hüvitamise kohustust. Eksisteerib oht, et leping tuleb lõpetada taaskord ennetähtaegselt, Tööinspektsioonist sõltumatutel asjaoludel. Peame arvestama, et võibolla peame lähitulevikus kolima hoopis suuremale pinnale Narva linnas ning vajame näiteks paari aasta pärast ruumi palju rohkematele teenistujatele kui hetkel. Sellist üüripindade vahetamist pakutud üürileping ja sellega kaasnev kapitalikomponendi hüvitamiskohustus aga ei võimalda. Meie praktikas on esinenud ka juhtumeid, kus Riigi Kinnisvara Aktsiaselts ei ole olnud suuteline pakkuma sobivaid üüripindu meie poolt soovitud linnas pika aja jooksul. Näeme seda samuti ühe ohuna, mis võib takistada riigiasutuste kolimist.
Palume teil ministrina juhtida Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi tähelepanu eelmainitud probleemidele. Nende jäiga ja paindumatu käitumise tõttu võivad saada ohustatud riigiasutuste kolimisplaanid ja valitsuse regionaalarengu eesmärkide täitmine tervikuna. Jääme lootma teie abile ja mõistvale suhtumisele. Loodame, et suudate tulevikus kaitsta meie kui üürnike huve Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsiga suhtlemisel.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Maret Maripuu
Peadirektor
RKASi kommentaar: meie tegevusmudel ei arvesta kiireid muutusi riigiasutuste töökorralduses
Sven Pedari, Riigi Kinnisvara AS suurkliendihaldur
Riigi Kinnisvara AS (RKAS) tegutseb omaniku ehk riigi poolt seatud eesmärke täites ja omanikuga kokku lepitud raamides. Sellest tulenevad ka meie valikud ja piirangud tegutsemisel.
RKAS rajab riigiasutustest klientidele ruumid vastavalt nende poolt kirjeldatud tellimusele ning tellimuse täitmiseks kokku lepitud ja riigieelarves ette nähtud rahaliste vahendite eest. Suuremate pindade ja projektide puhul tuleb teha pika tasuvusajaga investeeringuid ning klient võtab 10aastase lepinguga kohustuse osaleda spetsiaalselt tema vajadusi arvestavate investeeringute katmisel.
Mööname, et riigi poolt kinnitatud RKASi tegevusmudel on rajatud pikaajalisele koostööle ega arvesta kiireid muutusi riigiasutuste töökorralduses nagu näiteks ulatuslikum kolimine ühes asukohast teise. Senine praktika ei ole praeguste regionaalpoliitiliste eesmärkide ja töökohtade Tallinnast väljaviimise osas piisavalt paindlik ja seab nii töökohti ümber paigutavaid riigiasutusi kui ka Riigi Kinnisvara silmitsi uute väljakutsetega.
Praegu kehtiva toimimismudeli järgi ei saa RKAS kliendi initsiatiivil lepingu ennetähtaegse lõpetamisega kaasnevaid kulusid ja kogu tehtud investeeringu riski võtta enda kanda. Kuna olud on muutunud ja asutuste asukoha muutusi on lähiajal senisest rohkem, siis püüame leida osapooli rahuldava kompromissi. Nii Riigi Kinnisvara kui Tööinspektsiooni juht on väljendanud soovi kohtumiseks, et osapooli rahuldavat lahendust otsida ja laiemalt arutada, kuidas koostöö paremini sujuks."
