Põhimõtteliselt tasub ettevõttel vabastada kapitalimahuka infrastruktuuri ? näiteks büroo- ja tootmishoonete ? alt nii palju raha kui võimalik, kui see põhitegevusse paigutatuna teeniks suuremat tulu. Kui arvestada, millistest tootlusootustest rääkisid kinnisvarafondide juhid äsja toimunud konverentsil ?Kinnisvara 2005?, võiks taoline liigutus ennast müügikõlblikku kinnisvara omavale ettevõttele ära tasuda, kui vabaneva raha saab paigutada põhitegevusse stabiilselt 10-11 protsenti ületava tootlusega.
Raha on, maja pole
Fondijuhid kurdavad praegu kättesaadavate objektide vähesuse üle võrreldes rahaga, mida kodu- ja välismaised investorid oleksid valmis Baltikumi kinnisvarasse paigutama. Kinnisvaras kohta otsiva raha suurusjärkude iseloomustamiseks tõi Eastern Europe Real Estate Investment Trusti juht Ain Kivisaar näiteks suvel alghinnast neli korda kallimalt müüdud Kadrioru Tivoli krundi oksjoni, kus osales 22 pakkujat, kel oli oksjoni ajal tasku kokku 3,2 miljardit krooni.
Kõva konkurents on nii arendamist ootava kui ka väljaarendatud kinnisvara hindu tõstnud ja tootlust vähendanud sedavõrd, et kinnisvarahaidel on tekkinud n-ö eksistentsiaalsed küsimused. ?Turg on väike, tootlus madal, milleks siia tulla?? küsis Meelis Liivak Baltic Property Trustist. Ja märkis, et BPT kinnisvarafondide fookus on liikumas Baltikumist mujale, esialgu esmajoones Poolasse.
Baltikumis ostetud kinnisvarast üritatakse samal ajal välja pigistada nii palju kui võimalik. Paremate büroo- ja kaubanduspindade puhul võib-olla ongi võimalik saada pisut rohkem kui praegu, sest majanduskasv on kiire ja vakantseid pindu vähe.
Kättesaadav tootlus
A-klassi ehk keskse asukohaga ja kvaliteetsete büroopindade keskmine renditootlus hinnatakse praegu Tallinnas olevat 8-9 protsendi kandis, samasuguste kaubanduspindade oma 9-11 protsenti. Võrdluseks ? Ukrainas ja Venemaal on need näitajad 12-13 protsenti, Skandinaavias ja Saksamaal 6-7 protsenti.
Ent kahju küll ? kui kodulaenu saab Eestis praegu odavamalt kui enamikus teistes Euroopa Liidu riikides, siis siinsete renditootluste alanemist Skandinaavia ja Saksamaa tasemele ei ennusta ükski kinnisvarahai. Ärikinnisvara likviidsus on siin väiksem ja rendilepingud rendileandja seisukohast suuremate riskidega. Põhiliselt sellest paariprotsendine vahe tulebki.
Samas ei ole ka 9-10-protsendine varade tootlus enamikus majandusharudes midagi kättesaamatut. Võib-olla tasuks kinnisvarafondidele huvi pakkuvate objektide omanikel, kes praegu müügist ei huvitu ? Kivisaare hinnangul on kolmes suuemas Eesti linnas selliseid objekte umbes 60 ? siiski järele mõelda, kas neis tõesti pole kübetki soovi müüa ning saadava rahaga midagi uut ja aktiivsemat ette võtta.
Aastad, kus supertulu teenib lihtsalt kinnisvara hoidmisega, sest kinnisvarahinnad muudkui tõusevad, saavad ükskord läbi. Uue ajajärgu stardipauguks võib saada oodatav eurointresside tõus.
