Kinnisvara ja investeerimine | Prügikollist sai järsku printsess ehk soovitus, kuidas võib leida puhast kulda

See peatükk (Tulevase infrastruktuuri külje alla pugemine – toim.) keskendub pikaajalisele ja strateegilisele positsiooni võtmisele, mis nõuab väga kõva eeltööd ja veel kõvemat närvikava.

Viimast mul ei ole ja seetõttu saan rääkida oma väga hea sõbra loo, kes lahkelt mulle kogu jutu detailideni uuesti meelde tuletas. Detailidega ma muidugi lugejat ei koorma, küll aga tahtsin need enne loo kirjapanekut endale üksipulgi selgeks teha.

See oli aastaid tagasi, kui sõber võttis ette Tallinna linna arengukava ja avastas, et tulemas on üks tänavaläbimurre, mis muudab täiesti mõttetus asukohas paiknevad laohooned logistiliseks imeks. Nii ta läkski oma kompanjonidega ja ostis kurat-teab-kuhu maatüki, kus olid masendavas seisukorras angaarid koos täiesti mõttetute rentnikega, kes keevitasid seal mingit jura kokku, ladustasid seda ja müüsid ei-tea-kellele.

Mäletan, et küsisin talt tõsimeeli, kas ta on aru kaotanud. Ta ütles ühe sõna: „Oota!“

Ootasin ja ootasin, aga midagi tarka ei juhtunud peale selle, et kompanjonidega olid lõputud koosolekud, rentnikega olid lõputud tülid ja laenumaksed olid nii üüratud, et ta pidi sõitma kohutavas seisukorras parsaga ning poes kogu aeg hindu vaatama, et ots otsaga kokku tulla, kuniks läbi projekti saneerimise sai lõpuks selle koleduse rahavooliselt toimima ja oma elukorralduse uuesti joonele.

Möödus aastaid ja siis see läbimurre lõpuks tuli. Oh sa raisk, mis siis pihta hakkas! Pikk lugu lühidalt – kosilased käisid, mütsilotu näpus, ja tegid aga pakkumisi, üks kõrgem kui teine. Siin ei olnud mitte mingit pistmist üleüldise majanduskeskkonna paranemisega ega inflatsiooniga. Selle roostes jama hind tõusis viiekordseks puhtalt tänu järsult paranenud infrastruktuurile, sest siis avastas suur hulk tootmisega seotud ettevõtteid, et neil on just seda asukohta vaja, ja nad hakkasid krunt krundi haaval omanikke läbi kammima ning proovisid iga hinna eest mõnele kinnistule küüned taha saada. Veel kord – väärtus tõusis viiekordseks!!!

„Prügikollist sai järsku printsess,“ ütles sõber mulle muheledes hetk tagasi, kui telefonitsi veel mõnda fakti täpsustasin ja selle loo kirja panin. Geniaalne sõber, pole midagi öelda. Ja nagu öeldud, siis väga hea närvikavaga.

Tema loogika oligi selline, et ta tajus ära, et kui mõni arengukavasse topitud plaan võib tulla aastakümnete pärast või ei tulegi, siis antud asukohas oli tekkimas nii võimas pudelikael, et linn lihtsalt pidi midagi ette võtma. Selline ettenägelikkus on aukartustäratav.

Loomulikult töötas ta kõik stsenaariumid enne investeeringu tegemist üksipulgi läbi. Plaanid olid nii põhjalikud, et kui ta neist grilliõhtutel jutustama jäi, siis tuli lausa tukk peale. See on muide hea märk – kui keegi on asja endale nii selgeks teinud, et kuulajal silm looja hakkab vajuma, siis järelikult ei ole sinna enam mitte midagi juurde lisada. Viis pluss, sõber!

Jätame nüüd need roostes angaarid edasi roostetama ja jagan mõned mõtted, mida tulevaste trasside lähedusse investeerimise all veel silmas pean.

Riigil ja igal kohalikul omavalitsusel on oma arengukavad, üldplaneeringud, investeeringute ajakavad. Nendega tasub tutvuda. Mõne kohaliku omavalitsuse arengukava on puhas rämps ja sealt ei ole võimalik mitte midagi tarka välja lugeda.

Mõnes on aga peidus puhas kuld. Mis teeb asja eriti meeldivaks – need kõik on avalikud. Kui paaril õhtul nädalas jätta Netflixist seriaal vaatamata ja selle asemel mõttega lugeda viidatud materjale, siis uskuge, te hakkate nägema asju, millest varem tuimalt läbi vaatasite.

Tegin just seda peatükki redigeerides ühe testi. Valisin suvalise Tallinna lähivalla, milleks osutus Harku vald. Toksisin otsingumootorisse „Harku valla arengukava“ ja hops, dokument nimega „Harku valla arengukava aastani 2037“ oligi olemas. Lugesin sisukorra läbi, läksin strateegiakaardi leheküljele (lk 12) ja avastasin, et välja on töötatud „Harku valla merele avamise programm“.

Suurem osa Harku valla 22kilomeetrisest rannajoonest on ligipääsmatu, sest seal on väga palju pankrannikut. Midagi hakatakse seal aga tegema, kusjuures eraldi on välja toodud arendustööd Vääna-Jõesuu rannas. See kõik võttis aega alla viie minuti, aga midagi seal toimuma hakkab ning õigesse kohta õige asja ostmine võib tuua päris kena palgapäeva. Kes tahab, uurigu edasi. Äkki on seal midagi põnevat, äkki mitte. Umbes nii see raalimine käib ja kui ka kohe mingit head plaani ei teki, tunned ja tunnetad turgu jälle natuke paremini.

Kurikuulsaim tulevane trass on kindlasti Rail Baltic, mille marsruudi avalikustamisel investorid tulevase raudtee aluseid maid massiliselt kokku ostma hakkasid. Natuke muigama panev lugu oli muidugi see, et trassi asukohta on nii palju muudetud, et nüüdseks on Eestis parasjagu suurte soode ja väärtusetute söötis põllulappide omanikke, kelle ülemakstud kinnistud ei maksa enam punast krossi ka, kuna rong kihutab neist tulevikus mitte läbi, vaid mitme kilomeetri kauguselt mööda. Mis siin ikka kosta – see on ahnuse hind. Kui võtad liiga suurelt ja liiga kiirelt asju ette, võib juhtuda ka nii ning loodetud riigilt väljapressimise asemel pressivad varsti pangad neilt kiirinvestoritelt viimasegi varanatukese välja. Kõik tugines eeldusele, et trassi asukoht on lukus ja riik ometi midagi sundvõõrandama ei hakka. Eeldus oli vale. Mäletate ehk veel raamatu alguslehekülgedelt kõnekäändu assumption is a mother of all fuck-ups?

Kuid Rail Baltic ongi ekstreemne näide ja ekstreemsete projektidega kaasnevad ka ekstreemsed lood. Pealegi, ega riigi strateegilise objekti alla jääva maa kokkuostmine peagi olema riskivaba, sest tegelikult on see rohkem nagu ehku peale minek, mitte tõsine investeerimine.

Selge aga on, et infrastruktuuri arendatakse mühinal edasi.

Uued teed, liiklussõlmed, riigigümnaasiumid, haiglad, sõjaväelinnakud, suured elamurajoonide, tehnoparkide või kaubanduskeskuste detailplaneeringud koos peale- ja mahasõitudega… Nimekiri on lõputu. Kui oled raalinud õige objekti välja, siis hakkab alles tõsine töö pihta – millist väärtust need objektid ümbritsevale annavad ja kui palju see lähedal paikneva kinnisvara väärtust võib tõsta? Täiesti võimalik, et varasem põllumaa lubatakse uue taristu tuules teha hoopis tootmiskompleksiks või elurajooniks, või nagu mu sõbra lugu ilmekalt näitab – jupike teed lennutab lihtsalt hinna kosmosesse.

Kaks näidet veel.

Ülemiste ristmiku valmides hüppasid Peetri aleviku korterite hinnad hoobilt 10 protsendi võrra üles. Haabersti ringristmiku valmimine lõi täiesti uue arenduspiirkonna Astangu ja selle lähiümbruse näol ning Harku vallas üldisemalt, sest varasemad ummikud hirmutasid kõik arendajad ära. Võite ise nuputada, kui palju enne ristmiku ehitamist positsiooni sisse võtnud maaomanikud lisatulu teenisid. Infra on tegija ja kes on õigel hetkel õiges kohas, on võidumees.

Seega, võimalusi on palju, aga riskid on suured.

Peatüki alguses ütlesin, et minul sellist närvikava ei ole. Selle sain teada siis, kui kunagi pakuti müügiks toona veel haisva ja kajakaid täis Pääsküla prügila lähedale suuremat sorti maatükki, mille oleks saanud ära kruntida ja tulevikus eramud peale ehitada. Prügila sulgemise ajakava oli juba välja kuulutatud ja enam-vähem oli teada, et ehitusõigusega seal tulevikus probleemi ei teki. Hind oli tõeline maasikas, mis põhimõtteliselt ei olnudki hind, vaid kommiraha. Minu fantaasia oli aga liiga piiratud ja lõin käega. Kõik tundus liiga ohtlik.

Iroonilisel kombel osutus ühe mehe (või täpsemini terve Tallinna) prügi teise mehe varanduseks ning pärast prügila sulgemist 2007. aastal kerkisid sellele maatükile krõbinal ilusad majad, elamukruntide hinnad olid kümneid kordi suuremad sisenemishinnast. Aga kui loodus pole mõistust ja ettenägelikkust andnud, siis looduse vastu ei saa ja need miljonid kroonid voolasid minust mööda. Mis seal siis ikka. Kõiki maailma rikkusi ei saagi endale kahmata.

Peep Soomani värskelt ilmunud raamat „Võimalus! Ehk kuidas kinnisvaraturul kriiside kiuste kasumit kokku korjata“ on saadaval kõikides suuremates raamatupoodides.