Martin Vahter: kinnisvaramulli pole olemas
(24)
Kui ühel päeval jõuab taas kätte mingi majandussurutis või kriis, siis Eestis ei alga see kindlasti kinnisvarast. Pigem on kinnisvara täna isegi üks paremini kaitstud sektoreid.
Kinnisvara kiire kallinemine viimastel aastatel on tekitanud paljudes kiusatuse tõmmata paralleele 2008. - 2009. aasta krahhiga. Kuigi näha on teatavaid sarnasusi, siis on väga põhimõttelisi erinevusi, mistõttu on praegu vale rääkida mingisugusest mullist kinnisvaraturul.
Vaadates tagasi aega, kuhu jääb paljude tänaseks juba tublide noorte tööinimeste lapsepõlv ehk aastatesse 2004-2007, siis toona käis välispankade vahel tihe konkureerimine ja nende kaudu Eesti majandusse hoogne raha pumpamine. Loomulikult ei jätnud see puudutamata ka kinnisvaraturgu. Kindlasti mõned veel mäletavad reklaame, kus diivani seest purskas naftat.
Lätis oli neil aastatel olukord veelgi rohkem käest ära, kuid leedukatel oli seis parem, sest nad olid loiumad laenuvõtjad.
Loomulikult hakati Eestis mingil hetkel sellist laenuandmist piirama, mille tulemusel kinnisvarahinnad sattusid surve alla ja langesid alates 2007. aasta kevadest kuni 2008. aasta sügiseni umbes 25%. Kui kinnisvarahinnad hakkasid juba stabiliseeruma, tuli Eesti majandusele väga ebasobival ajal ülemaailmne finantskriis. Pangad sattusid ise raskustesse ja vastupidiselt paari eelneva aastaga olid paanikas ning võitlesid ellujäämise ees.
Kuna pankadest enam praktiliselt keegi laenu ei saanud, siis langes kogu majandus ja omakorda sattus kinnisvarturg veelgi suurema surve alla. Selle tulemusena langesid hinnad kuni 2009. aasta suveni veel 25%.
Paljud mäletavad seda ühe kriisina, kuid tegelikult oli kaks järjestikust kriisi ja kinnisvarahinnad langesid kokku umbes 50% ning osade varaklasside puhul isegi praktiliselt nulli.
Tänaseks on pangad muutunud väga palju hoolsamaks. Laene ei jagata nagu toona, mil enam-vähem kõik, kes laenu soovisid, kohe ka uue korteri või maja soetada said. Samuti on praegu väga palju neid, kes teevad kinnisvaratehinguid ilma laenu võtmata või korraliku omaosalusega.
Olukorras, kus nõudlus kinnisvara järele on laes, inimeste sissetulekud kasvavad ja laenutingimused on soodsad ning pankade poolt vastutustundlikud, on tõesti väga raske näha, et võimalik suur majanduskriis saaks alguse kinnisvarast. Järgmine pauk tuleb kusagilt mujalt ja sellist hindade pooleks kukkumist nagu nägime kinnisvaraturul 2008-2009. aastal pole kindlasti mõtet praegu oodata.
Kui üldse kinnisvaraturu enda poolt põhjustatuna midagi juhtub, siis tulemuseks võib olla 2008-2009. aasta nii-öelda Leedu-variant, kus kinnisvarahinnad küll langesid, kuid marginaalselt. Põhjus oli selles, et leedukad ei olnud eriti aktiivselt laenu võtnud ja väljaostetud vara keegi naljalt alla ostuhinna ära ei müü. Sellises olukorras võib tulemuseks olla tehinguaktiivsuse oluline langus, mis ei ole muidugi hea kinnisvarabüroodele, aga turgu see mullikujuliseks ei muuda ja nii ei ole ka midagi plaksuga lõhki minemas.
