Pangad annavad praegu laenu juba 0% omafinantseeringuga, mis ei jäta kinnisvara hinnalanguse korral laenuvõtjale mingit varu võla katmiseks. Enamik sellise laenu võtjatest on noored inimesed, keda toetab laenuvõtul kas KredEx või perekond, pannes tagatiseks enda eluaseme. Kui aga laenu tagasimaksmisel tekivad raskused ja samas ka kinnisvara hinnad langevad, läheb haamri alla kõik, mis laenuga seotud. Kaasa arvatud lisatagatiseks pandud vanematekodu. Laenu võtmist motiveerib ka pikk laenu tagasimakse periood, mis ulatub kuni 40 aastani. Ka meie turule on tulemas mujal maailmas juba kasutuses olevad n-ö ülepõlvkonna laenud.

Hansapanga eluasemefinantseerimise osakonna juhi Agnes Maki sõnul on laenusummade suurus aastaga tõusnud umbes 20%, olles Tallinnas keskmiselt 650 000 krooni ning alanedes teistes linnades. “Laenude madal omafinantseering on aga subjektiivne ning oleneb laenuvõtjast. Vahel on lisatagatis viimane võimalus oma kodu soetamiseks,” ütles Makk ning lisas, et järgneva viie aasta majandusprognoosid on väga head. Prognoos järgnevate aastate majanduskasvuks jääb 8% piirile.

“Laenu võtmine, seda just lisatagatisega, mis võib olla teine korter, on ikka väga kaine ja kaalutletud otsus ning seda ei tehta uisapäisa,” ütles Makk

SEB Ühispanga jaepanganduse divisjoni arendusosakonna arendusjuht Triin Messimas kinnitas, et kuna enam ei nõua krediidiseadus kindlat minimaalset omafinantseeringu suurust, siis on see määr alanenud, kuid kinnitas, et tegelik määr sõltub ikka projektist. “Omafinantseering on kindlasti väiksem uuemate ja likviidsemate korterite puhul. Samuti, kui tegemist lisatagatisega,” lisas Messimas.

SEB Ühispanga 2005. aasta juuli keskmine laenusumma oli 550 000 krooni, mille saab KredExi tagatisega minimaalselt 10% omafinantseeringuga, tavaline SEB omafinantseering on 15%.

Nordea Panga turundusspetsialist Tauno Tõhk ütles, et pangad saavad aktsepteerida 0% omafinantseeringut ainult siis, kui analüüs näitab, et laenu suurus on vastavuses inimese maksevõimega ja laen on piisavalt tagatud.

“Pankade jaoks tähendaks kinnisvarahindade järsk langus võimalikke laenukahjumeid halbadest laenudest, kui laenu katteks müüdava kinnisvara hind enam laenusummat ei kata,” kinnitas Tõhk.

Tõhk lisas veel, et kinnisvara ostetakse kõikjale, kuna uusi elamuid ei teki nii kiiresti, kui selleks huvi on.

KredExi juhataja Andrus Treieri hinnangul on kinnisvara hinnatõus täiesti normaalne ning suurenenud laenusummad on selle tulemus. KredEx garanteerib laene kuni 300 000 kroonini ning alates aasta algusest muutusid ka reeglid, mille alusel laene garanteeritakse. Samas muutusid laenuturu küllalt järsu kasvuga KredExi sihtgrupile seatud piirangud. Kui varem võis KredExi garantii taotleja olema kuni 35aastane, siis nüüd ei saa garantiid taotleda vanemad kui 30aastased. Ka maksimaalne summa vähenes saja tuhande võtta, 300 000 kroonile.

Treier leidis veel, et ainus, mis võiks kinnisvarahindu langetada, on suurenenud intressimäärad. Samas kinnitas ta, et kodu on viimane asi, millest loobutakse, ning alati on võimalik pankadega läbi rääkides kas pikendada laenutähtaega või võtta maksepuhkust.

Harjunud mõte kinnisvara kallinemisest

Kinnisvarabuum jätkub täistuuridel. Statistikaameti eelmisel nädalal avaldatud andmed näitavad, et aastaga on kinnisvaratehingute koguväärtus tõusnud nelja miljardi krooni võrra.

See statistika ei näita küll otseselt kinnisvara hindade tõusu, kuid annab põhjust arvata, et teostatakse tehinguid suurema ja kallima kinnisvaraga, mis eeldatavasti kaetakse pangalaenuga.

Kinnisvara jätkuvat kallinemist näitab ka magalarajoonide kinnisvara jätkuv populaarsus. ERI Kinnisvara hindaja Raul Mäsak ütles, et magalarajoonid on hüppelauaks just noorperedele ning korterite hinnad ja müügikiirus tõusevad järjest.

Juba aasta tagasi hoiatas teine ERI Kinnisvara hindaja Andres Teder ilma omafinantseeringuta laenamise eest. “Kui osta korter omafinantseeringuta, pannes tagatiseks teise korteri, võib kinnisvarahindade languse korral tekkida olukord, kus pärast korteri müümist jääb inimene ikka pangale võlgu,” kirjutas Teder eelmise aasta 4. oktoobri Äripäevas.

“Eesti kinnisvaraturg on juba harjunud mõttega, et hindade tõusev trend jätkub. Samas on intressimakse suurenemisest ja inimeste hetke laenuvõime ammendumisest tingituna võimalik ka kinnisvarahindade langus,” lisas Teder.

Kinnisvarafirmad siiski buumi lõppu ei ennusta. Kinnisvarafirmade liidu juht Tõnis Rüütel leidis, et magala ja järelturu korterite kõrge hind on sõltuvuses uute pindade vähesusest. “Hetkel on hinnad magalate uutel ja vanadel pindadel praktiliselt samad. Erinevus on vast maksimaalselt 3000 krooni ruutmeetrist,” ütles Rüütel.

Soomlased vaevlevad võlgnevustega siiani

Eluasemelaenude võtmine kasvas eelmise aasta viimastel kuudel eurotsooni riikides 10%, mis on suurim pärast 2000. aastat, ka Soomes.

Soomes jäi 90ndate alguse majanduslanguse ajal korraga töötuks palju inimesi, kes olid just soetanud uue elamispinna. Kuna hinnad hakkasid kiiresti langema, jäid paljud ka müügi järel pangale võlgu. Soome Pangaliidu (Suomen Pankkiyhdistus) andmetel oli kolm aastat tagasi hinnanguliselt veel

60 000–70 000 inimest, kelle võlgnevused panga ees olid lahendamata.

Põhjalas on kinnisvara hinna tõus toimunud lainetena. Suur hindade kerkimine oli 1980. aastate lõpus, kui oli ka viimane mull, järgmine tõus algas 1995. aasta lõpul. Enne praegust tõusu on Põhjala ja eriti Stockholmi turul valitsenud viimastel aastatel suhteline vaikus.

Soomes kasvasid eelmisel aastal kinnisvaralaenud aastas 15% ehk 86,9 miljardi krooni võrra. Laenutähtaja lükkamist 60 aastale ning laenu vormistamist mõnes pangas tunni ajaga nimetas näiteks Ahvenamaa Alandsbankeni tegevdirektor Peter Grönlund 80. aastate pillerkaari kordumiseks, mis võib kurvalt lõppeda.