Kuidas pakkumishinda õigesti määrata

Kõik maaklerid teavad, et hea objekt müüb ennast ise ning hea hinnaga on igat asja lihtne müüa. Liialt kallilt hinnatud vara aga ei pälvi ostuhuviliste tähelepanu ning ei teki isegi võimalust kauplemiseks.

Suuremate kinnisvarabüroode kasutuses on Maa-Ameti poolt peetav tehinguregister, kust on näha kõigi Eestis tehtud kinnisvaratehingute reaalsed müügihinnad. Keskmisel kinnisvaraomanikul aga on kasutada vaid publitseeritud turuanalüüsid, Maa-Ameti üldine tehingustatistika, portaalides nähtavad pakkumishinnad ja „sõbrad saunas rääkisid“ stiilis allikad. Kui Sul tõsine müügisoov puudub, siis jäta parem hind üldse panema ning riputa kuulutus www.kinnisvara24.ee „Meelita mind kolima“ rubriiki – võid saada väga huvitavaid pakkumisi. Kui aga soov tehinguga kindlas ajaraamis ühele poole saada, tuleks see ka õieti hinnastada. Kuidas siis peaks teadma, mis hinnaga oma vara müüki panna?

Maa-Ameti avalik tehingustatistika hõlmab kõiki tehinguid, kuid ei arvesta kahjuks objekti iseärasusi st seisukorda, korrust, funktsionaalsust, täpsemat asukohta piirkonnas jne. Statistika ei suuda vahet teha ka vaba turu tingimustel ja erihuvidega ostjate vahel tehtud tehingutel. Seega peaksid hindama ise, kas sinu vara võiks olla keskmisest paremas või halvemas seisukorras/asukohas/funktsionaalsusega jne. See on väga subjektiivne, kuid annab siiski suuna. Lugedes sinna kõrvale erinevate kinnisvarabüroode turuanalüüse (vähem tähelepanu tabelitele/graafikutele ja keskendu tauistainfole), on võimalik mõista, millised on turu üldised suundumused ning korrigeerida oma hinnangut veelgi. Arvuta oma number.

Müügikuulutusi vaadates tekib kindlasti optimistlik tunne. Paneks oma varale sama kõrge hinna, mis konkureerivatel pakkumistel? Või ehk natukene kõrgemagi? Aga ära unusta, et põhjendamatult kõrge pakkumishind peletab ostjad ja Sul ei teki võimalustki kauplemiseks. Tüüpkorterite tavaline hinnakauplemisruum on kuni 2-3%. Majade puhul mõnevõrra rohkem. Samas on müügikuulutustes avaldatud hindade keskmiste ja Maa-Ametis registreeritud tehinguhindade keskmiste erinevus kõigub 20-30% vahel. Sellise „ülehindamise“ tõttu seisabki enamik objekte pikalt müümata.

Kõige lihtsam viis hinnamääramisega edasi liikumiseks on valida oma varaga sarnanevad kõige odavamad pakkumised (nt 3 – 10 tk sõltuvalt üldisest pakkumise mahust piirkonnas) ja arvutada selle valiku keskmine ruutmeetri hind. Hinda kriitiliselt, mis on Sinu objekti nõrgad ja tugevad küljed võrreldes valitud konkurentidega ning korrigeeri mõnevõrra (mitte üle 5%) leitud keskmist kas üles või alla poole. Saadud ruutmeetri hinna ja oma objekti suuruse põhjal arvuta taas pakkumishind. Nii leitud hind peaks olema suhteliselt sarnane Maa-Ameti statistika korrigeerimise tulemusena leitud hinnaga.

Kõige põhjendatuma tulemuse saad loomulikult ekspertarvamuse tellimisega kutseliselt hindajalt. Ent ka paljud kutselised maaklerid on mõistnud nõuandva müügi olemust st hea kontakti loomisel on nad valmis Sind nõustama isegi siis, kui te maakleriteenuse kokkulepet kohe ei tee. Kui ühel hetkel peaksid tundma, et ei taha müügiga enam ise tegeleda, siis aitab algne nõustaja Sul müügi lõpuni viia.