Linnamajadega Skanskale miljardiline tulu
Keskerakonna pealtnäha ülla algatuse elluviimiseks, sundüürnike korteriprobleemi lahendamiseks, on Tallinna võimud valinud aga kummalise tee. Selle asemel, et ise munitsipaalmaju ehitada ja korterid näiteks järelmaksuga lõpuks üürnikele müüa, otsustas linn nn teenuse ostmise kasuks. Kui vähemalt 600 korteriga elamurajooni ehitamine läheb Äripäeva arvestuste kohaselt maksma maksimaalselt 750–770 miljonit krooni, kusjuures võimalusega see investeering korterite müügiga hiljem tagasi teenida, siis Tallinna võimud on otsustanud selle asemel lasta korterid valmis ehitada ja hakata neid siis eraettevõttelt rentima, makstes aastate jooksul arendajale kaugelt enam kui miljard krooni. Jättes end ühtaegu ilma võimalusest seda raha kuidagiviisi tasa teenida.
Linnavalitsuse poolt projekti vedav elamumajandusameti asejuhataja Priit Pärtelpoeg lükkab aga need arvutused ümber väitega, et “munitsipaalelamute ehitamine ei erine millegagi tavapärasest ehitustegevusest”.
“Linna poolt arendajale maks¬tava rendimakse sisse kuulub palju komponente, mitte ainult ehitus,” põhjendab Pärtelpoeg. “Tulevaste rendimaksete liitmine ning tulemuse võrdlemine ehitushindadega ei ole õige. Linna iga-aastase makse üheks osaks on tõesti majaehituse nii-öelda järelmaks, samuti finantseerimiskulud (laenuintressid, ehitaja omakapitali tootlus jms), aga väga olulise aspektina ka elamute korrashoid 30 aasta jooksul ilma võimaluseta linnalt täiendavaid makseid küsida. See on era- ja avaliku sektori koostöö üks põhialuseid — linn on andnud erasektorile üle elamute säilimise riski ja vastutuse ning selle projekti puhul ka üürnike haldamisega kaasnevad administratiivsed kohustused (sealhulgas üüriga seotud riski). Sisuliselt ostab linn korraga nii elamute rajamise, finantseerimise kui ka opereerimise kompleksset teenust, mitte ainult ehitusteenust.”
Tasudes igal aastal linnale 280 000 krooni, omandas Skanska EMV 30 aastaks hoonestusõiguse viiele hektarile maale, kus hakkab tulevikus laiuma rajatav Loopealse elamurajoon. Nn munitsipaalmajad võtad sellest enda alla kolm hektarit. Ülejäänud kahe hektari osas on aga Skanskal vabad käed see kortermaju täis ehitada ning korterid maha müüa.
“Kõnealune projekt on tõepoolest struktureeritud selliselt, et osa maast on ette nähtud munitsipaalmajade ehitamiseks ja teine osa kommertseesmärgil arendamiseks,” sõnab Pärtelpoeg. “Nii-öelda kommertsmaa lisamine projekti kannab kaht peamist eesmärki. Esiteks annab see võimaluse vähendada linna aastamakseid, sest Skanska saab äriprojekti arendamiseks maa soodsa hinnaga ja on sellega oma pakkumise tegemisel arvestanud. Teiseks võimaldab see rajada kaasaegse keskkonna, kus munitsipaal- ja tavapäraste majade elanikud elavad kõrvuti ega toimu inimeste lahterdamist sissetuleku järgi.”
Skanska EMV juhatuse esimees Jaanus Otsa keeldus pikematest kommentaaridest, viidates asjaolule, et praegu käib alles eskiisprojekti koostamine. Küsimusele võimaliku rentaabluse kohta — Äripäeva hinnangul kujuneb see pikas perspektiivis vähemalt 100protsendiliseks — vastas Otsa: “Ma ei usu seda. Olen oma 48 eluaastaga kindlalt selgeks saanud kaks asja. Esiteks seda, et tibusid ei maksa väga vara lugema hakata. Ja teiseks, oma unistuste väljaütlemine ei näita inimese tarkust. Praegu on turg küll soodne, aga me ju ei tea, kuidas ta käitub näiteks aastal 2007 või veelgi hiljem. Seega ma keeldun igasugustest spekulatsioonidest projekti tasuvuse hindamisel.”
Algselt samuti pakkumises osalenud ASi Koger & Partnerid juht ning omanik Andres Koger pidas linnavõimude otsust kummaliseks.
“Linn oleks ju võinud luua oma aktsiaseltsi ning kanda need viis hektarit üle tema bilanssi,” ütles Koger Äripäeva venekeelsele sõsarlehele Delovõje Vedomosti. “Seejärel oleks aktsiaselts saanud pangast laenu võtta ja konkursi korras ehitaja palgata. Osa korteritest oleks pandud laenu kustutamiseks müüki, ülejäänud aga jäänud munitsipaalvajadusteks.” Keskerakonna algatus leidis ehitajaks Skanska
Loopealse munitsipaalmajade projekti areng
2004
• 4. november: Tallinna volikogu keskfraktsioon esitab otsuse eelnõu munitsipaalelamute rajamiseks Loopealsele programmi “5000 eluaset Tallinnasse” raames
2005
• 21. aprill: Volikogu kiidab eelnõu heaks ja määrab hoonestusõiguse seadmise ja hoonestajaga rendilepingu sõlmimise tingimused.
• 1. juuni: Linnavalitsus otsustab korraldada eelläbirääkimistega pakkumise. Hoonestaja peab ehitama vähemalt 600 korterit, mis valmimise järel renditakse 30 aastaks linnale. Pakkumise hindamisel omab 85% ulatuses tähtsust rendihind. • 17. juuni: Postimehes ilmub eelläbirääkimiste pakkumise kuulutus, tähtaeg 9. august, lõpliku pakkumise tähtaeg 23. september.
• 14. september: Linnavalitsus täpsustab üürile andmise tingimusi ning kinnitab hoonestusõiguse seadmise eellepingu. Tulevased kortermajad võtavad enda alla ca 3 hektarit eraldatud 5,1st.
• 5. oktoober: Pakkumise võidab AS Skanska EMV. Paremuselt teise pak-kumise tegi Urmas Sõõrumaa firmale kuuluv OÜ Brevard. Rendimakseks kehtestatakse 79,6+20 kr/m² kuus, elamud peavad valmima 20 kuuga alates hoonestusõiguse tekkimisest. Hoonestusõiguse eest peab Skanska maksma linnale 280 000 kr aastas.
• detsember: Koostatakse eskiisprojekti, mis jõuab linnavalitsusse eeldatavalt jaanuaris. Selle heakskiitmisel algatatakse detailplaneering.
Millest rääkisid Otsa ja Savisaar 13. septembril?
Lugedes tänast artiklit Tallinna linna ja Skanska tehingust, hakkas mind vaevama küsimus, mida ikkagi rääkisid käesoleva aasta 13. septembril kohtunud Jaanus Otsa ja Edgar Savisaar.
Tänase artikli kontekstis on huvitavaks kokkusattumuseks see, et päev enne seda, kui Tallinna linnavalitsus kinnitas Loopealse hoonestusõiguse seadmise eellepingu teksti ja täpsustas tulevaste korterite üürile andmise tingimusi, kohtus Skanska EMV juht Jaanus Otsa Keskerakonna esimehe Edgar Savisaarega.
Äripäeva fotograaf tabas 13 . septembri keskpäeval Otsa sisenemas majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumisse. Pildistamisest häiritud Otsa ütles hiljem Äripäeva ajakirjanikule, et Savisaarega kõneldi Maardus seisma jäänud tee-ehitusest.
Tähelepanuväärne oli, et seda kohtumist ei olnud kirjas ministri päevakavas. Näiteks ei teinud ministeerium saladust samal päeval toimunud teistest Savisaare kohtumistest (laevafirmade esindajatega, Telekomi suuromanike esindajatega jt). Võib-olla ei olnud seda kohtumist ministri päevakorras, sest kohtumise teemad ei puudutanud majandusministeeriumi?
Munitsipaalmajade ehitus ei ole ainus kokkupuutepunkt Savisaare ja Otsa vahel. Otsa on mees, kes koos Kalevi suuromaniku Oliver Kruudaga ostis kaks aastat tagasi enam kui 50 miljoniga Keila-Joa suvilakompleksi. Suvilakompleksi ostnud Kalev Real Estate Companys kuulus Kalevile 60% ja Skanska EMV-le 40% aktsiatest. Käesoleva aasta alguses müüs Skanska oma osaluse Kalevile. Savisaarel õnnestus soodsatel tingimustel Keila-Joal maja osta möödunud aasta lõpus.
Kuigi Skanska EMV osalus oli ühisfirmas väiksem, oli Skanska Keila-Joa suvilakompleksi ostu vedaja. Sellele on viidanud müüki korraldanud Riigi Kinnisvara ASi tollane juht Enn Teimann, kes ühes intervjuus märkis, et enne konkurssi käisid Keila-Joa vastu huvi tundmas just Skanska esindajad.
Muidugi ei pruugi olla mingeid seoseid Keila-Joa suvila ja Loopealse projekti vahel. Muidugi võib olla juhus, et päev enne seda, kui Loopealse projekti tingimusi täpsustati, kohtusid Otsa ja Savisaar. Muidugi võis selle kohtumise ainsaks jututeemaks olla konkreetne tee-ehitus. Ja muidugi võin ma olla kiuslik ajakirjanik, kellele meeldib huvitavaid skeeme konstrueerida.
