Merko maadevahetused aitasid teenida miljoneid
Medali ilusam pool
Äripäeva arvutuste järgi on Merko seni nn maadevahetuse maadele ehitatud kortermajade ehitamiselt ja korterite müügilt ning kinnistute müügilt teenitud 200 miljonit krooni. Lisaks on potentsiaali veel 150-300 miljoni krooni teenimiseks nn ootel olevate kinnistute täisehitamise ning korterite müügiga.
Need on tagasihoidlikud arvutused! Ja rõhuv enamus neist kortereist on tänaseks müüdud. Veelgi enam, need müüdi ajal, mil kinnisvaraturg oli absoluutses tippvormis. Tegemist on medali selle küljega, millest Merko inimesed eelistavad pigem mitte rääkida.
Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni juht Tiit Kuusik ütleb sellise pakutud numbri kohta vaid, et korterite müügilt siiski nii palju ei teenitud.
Neil päevil räägitakse Merko Ehitusest ikka kui suure kahju kannatajast. Nii tõi SEB Enskilda Merko tellimusel koostatud analüüsis enne ettevõtte veebruaris toimunud aktsionäride erakorralist koosolekut välja analüüsitulemused, mille järgi on maadevahetuse uurimisest ning ettevõtte tegevusest saadud 920 miljonit krooni kahju.
SEB Enskilda juhatuse liikme Henrik Igasta sõnul tehti see Merko Ehituse nõukogu tellimusel ning maadevahetusega seotud uurimise efekti ei ole võimalik selles väga üheselt kvantifitseerida.
“Usume, et maadevahetuse uurimine ei ole Merko Ehitusele kahju tekitanud. Kahju on tekitanud ettevõttele pooltõdede/spekulatsioonide avaldamine ning kohtueelne süüdimõistmine meedias,” vastab sama küsimuse peale Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni direktor Tiit Kuusik.
Kuid Merko Ehitus on teatanud veel ühest võimalikust rahalisest väljaminekust ning eriti musta stsenaariumi korral ootab börsifirmat ka sundlõpetamine.
Päästeoperatsiooni alga
Nimelt ootab Merkot, firmal lasuva kahtluse altkäemaksu lubamiseks või andmiseks tõeksosutumise korral, rahaline karistus 50 000 kuni 250 miljonit krooni ning võimaliku lisakaristusena ka sundlõpetamine.
Eelmise nädala lõpus tuli teade, et lähinädalatel jaguneb Merko Ehitus kaheks ettevõtteks, ühte jääb kogu senine majandustegevus koos kõigi töötajatega ning teise kogu maadevahetuse kriminaalasi.
Teise firma ainukeseks töötajaks oleks maadevahetuse skandaalis kahtlustatav Toomas Annus ning firma arvele deponeeritaks 300 miljonit krooni.
“Meil polnud enam valikuid. Kas lasta ettevõttel hääbuda või võtta midagi ette,” selgitab Annus päästeoperatsiooni tagamaid.
Kuid heidame pilgu tagasi. Looduskaitsealuseid maid ostavad kokku ning vahetavad riigiga kaks Merkoga seotud firmat — OÜ Woody ja KV Tarantel. Erinevus on selles, et kui Woody kuulub börsifirma Merko Ehitus kontserni, siis KV Tarantel on Merko Ehituse suurima omaniku Merko Grupi tütarfirma. Merko Grupp kuulub Toomas Annusele ning Tõnu Toomikule.
Maaisu aina kasvas
Kui endise keskkonnaministri Heiki Kranichiga seotud South Kinnisvara hakkas looduskaitsealuseid maid kokku ostma juba 2002. aastal, siis Woody tuleb turule 2003. aasta lõpus. Kohe soetatakse Pirita jõeoru maastikukaitsealasse jäävad kinnistud Kiviaia teel ning Pärnamäe teel, mis vahetatakse 2004. aastal elamumaa vastu Kristiines ning Tiskres.
Vahetustega teenitakse kasumit 8,7 miljonit krooni.
Hoopis suurem suutäis ampsatakse aga järgmise aasta maadevahetustest, kui riigile antakse 17,7 miljoni krooni eest ostetud maatükid ning vastusaadud kruntide väärtus hinnatakse 86,7 miljonile kroonile. Ka majandusaasta aruandes kajastub kahe aastaga maadevahetustelt teenitud kasuminumber — 77,7 miljonit krooni.
Aeg oli selline, et maa väärtus tõusis kuudega ning tehes õigel ajal õigeid tehinguid, polnud kümnete miljonite teenimine mingi ime.
Eelmise aasta alguse seisuga oli Woody’l kogunenud jaotamata kasumit 95 miljonit krooni.
Taranteli kuldaeg
Taranteli esimesed maadeostud jäävad sajandi esimesse aastasse. Hulgaliselt osteti maid kokku 2002. aastal, kui teadjamatel inimestel olid tulevase maadevahetuse äri toimumise mehhanismid selged.
Meenutame, et praegu kahtlustatakse Merkot lubaduses maa-ameti juhil Kalev Kanguril osaleda KV Taranteli juhtimises Annika Söödi kaudu ning KV Taranteli osa omandamises Kanguri nimetatud isiku poolt.
Merko: iga tükk maad toob kulu!
Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni juhi Tiit Kuusiku sõnul on täna kohatu rääkida kasumist, mida võiks teenida maad 10-15 aastat hoides.
Intervjuu Merko Ehituse elamuehitusdivisjoni juhi Tiit Kuusikuga
Merko kodulehelt võtsime valminud objektide brutopinnad. Sellest 80 protsenti on jämedalt netopind, mille korrutasime läbi ruutmeetri hinnaga. Saadud summast arvutasime sel ajal suurte arendajate puhul normaalse rentaabluse — 20 protsenti. Kas selline arvutamine on üldjoontes õige?
“80 protsenti on pisut optimistlik suhtarv, praktikas on müüdav pind suhtarvuna pigem 72-75 protsenti. Arvesse ei lähe ju välis- ja siseseinte pinnad, šahtid, trepikojad, üldkoridorid, tehnilised ruumid, panipaigad, parkimiskohad jmt.
20protsendiline marginaal võis olla võimalik elamuarenduses parimatel päevadel, aga selline marginaal sisaldas ka kasumit maa soetushinnalt. Teie arvutustes lisandub 77,7 miljonit krooni arendustegevuse kasumile.
Meie arvates on teie hinnangud elamuehituse arendustegevusele liiga optimistlikud ning selliste eeldustega ei soovitaks me oma raha elamuarendusse investeerida.”
Meie arvutuste järgi teenis Merko Ehitus kortermajade ehitamiselt, korterite müügilt ning kinnistute müügilt 200 miljonit krooni?
“Teie kalkuleeritud 200 miljoni kroonine kasum eeldaks Woody tegelikkusest oluliselt suuremat realisatsiooni ning seetõttu ei ole tõene.”
Lisaks on potentsiaali 150-300 miljoni krooni teenimiseks nn ootel olevate kinnistute täisehitamise ning korterite müügiga?
“Millel põhineb nn ootel kinnistute potentsiaalse 150-300 miljoni teenimise kalkulatsioon? Kas ÄP arvab endiselt, et kinnisvaraarenduses on praegu võimalik 20protsendiline rentaablus.
Meie selliseks tulemiks võimelised ei ole. Pigem genereerib iga soetatud maa ruutmeeter kulusid: maamaks, intress jne.
Rääkida kasumist, mida on võimalik teenida maad 10-15 aastat hoides, on kohatu.”
Kuidas hinnata kokkuvõttes meie arvutusi, on need suurusjärguna õiged?
“Ei, need on suurusjärgu võrra ebakorrektsed, mis on ka igati loogiline, sest Teil ei olnud ju meie enda seisukohta.”
Millises seisus on ehitamise alustamine riigimaale nr 40? Merko on teatanud soovist sinna ehitada 16 maja. Kui suuri maju plaanitakse?
“Riigimaa nr 40 osas käib detailplaneeringu eskiisi menetlemine, detailplaneeringut veel algatatud pole.”
20% rentaablust on küll tagasihoidlikult arvutatud
Martin Vahter, 1Partner Kinnisvara juht
Mis puutub senistesse projektidesse, siis julgen väita, et 20protsendiline marginaal on isegi üllatavalt tagasihoidlik. Usun, et mitmeid kinnisvaraprojekte viidi enne 2007. aastat Tallinnas läbi suurema marginaaliga. Ei pea silmas Merko projekte. Tõsi küll, suurema osa kasumist moodustab maa hinna kasv.
Kas alljärgnevatel aadressidel asuvad krundid on perspektiivikad tulevasteks arendusteks?
Riigimaa nr 40 (6,22 ha), elamumaa Harku järve kõrval
Selle headusest ei oska midagi arvata. Küsimus on selles, mis ja kui palju sinna ehitada saab. Samuti on selles piirkonnas keeruline ja kallis ehitada. Usun, et selles piirkonnas on ühe ruutmeetri ehitusõiguse maksumus 1000-2000 krooni.
Kristiina tn 12 (1246 m2) Eelmisel sügisel algatati detailplaneering kuni viiekorruselise maja ehitamiseks
Hea asukoht. Usun et maapealse osa ühe ruutmeetri ehitusõigus jääb suurusjärku 3000-5000 krooni.
Sõpruse pst 33 (6000 m2) Selle aasta jaanuari lõpus algatati detailplaneeringu koostamine viiekorruselise elamu-ja ärihoone ehitamiseks.
Samuti hea asukoht. Usun, et ehitusõigus maksab umbes 3000-4000 krooni ruutmeeter.
Räägu tn 10a (1500 m2)
Eelmise aasta suvel kehtestati detailplaneering Räägu tn 10a kinnistule ühe 4korruselise (osaliselt 3korruselise) korterelamu ehitamiseks.
Samuti hea asukoht. Samas ei ole tutvunud detailplaneeringu protsessiga. Milline on hoonestuse üldpind jne. Usun, et ehitusõigus maksab umbes 3000-5000 krooni.
Räägu tn 10/ Vuti tn 89/ Varese tn 10a (4611 m2) Eelmise aasta suvel kehtestati detailplaneering kahe neljakorruselise korterelamu rajamiseks.
Usun, et ehitusõigus maksab 4000-5000 krooni ruutmeeter.
Juhin veel tähelepanu, et kruntide turuväärtust ei arvestata mitte krundi üldpinna alusel, vaid ehitusõiguse üldpinna alusel. See tähendab, et mida rohkem võib krundile ehitada, seda kallim on krundi hind, sõltumata krundi pinnast. On ju oluline vahe, kas krundile saab ehitada 3korruselise hoone või 30korruselise hoone. Krundi üldpinna alusel saab hinda vaadata ainult eramumaade puhul ja teatud juhul ka laohoonete puhul, mitte korrushoonete puhul.
Kuidas arvutasime?
* Tegemist ei ole süvaanalüüsiga, mille puhul on lihtne uppuda detailidesse. Tegime lihtsamalt.
* Merko kodulehelt leiab valminud objektid ning nende brutopinnad. Sellest 80 protsenti on jämedalt netopind, mille korrutasime läbi ruutmeetri hinnaga.
* Saadud summast võtsime sel ajal suurte arendajate puhul normaalse rentaabluse — 20 protsenti.
* Tulemuseks saime ligikaudsed summad, mida Merko Ehitus on juba teeninud ning võib teenida maadevahetuste tulemusena saadud maatükkide täisehitamisega.
* Esimesed kortermajad valmisid 2006. aastal. Kui mäletate, oli korteriturg piltlikult öeldes selline, et korterid müüdi maha juba enne kopa maasselöömist. Lisaks on valminud majad suurepäraste asukohtadega ning sama saab öelda ka veel täisehitamata kruntide kohta.
* Kokku said Woody ning KV Tarantel riigilt vahetusena 34 kinnistut, neist 24 Tallinnas. Üle poolte kruntidest on tänaseks kortermaju täis ehitatud, viis krunti on edasi müüdud ning ülejäänud ootavad detailplaneeringu vastuvõtmist ja/või paremaid aegu kinnisvaraturul.
Korteriäri võis sisse tuua paarsada miljonit krooni.
* Otseselt maade vahetamisega, äraantud maa ostuhinna ja saadud maa väärtuse vahest — 77,7 miljonit krooni.
* Kortermajade ehitamiselt ning korterite müügilt ning kinnistute müügilt — ÄP arvutuste järgi 200 miljonit krooni.
* Lisaks on potentsiaali 150-300 miljoni krooni teenimiseks nn ootel olevate kinnistute täisehitamise ning korterite müügiga.
2004. aasta vahetused
OÜ Woody
Andis: kinnistud Tallinnas — Pärnamäe tee 1a ja Kiviaia tee 11a, Pirita jõeoru maastikukaitse-alal, (vastavalt 6,1 ha ja 6300 m2) Sai: kinnistud Tallinnas — Sõpruse pst 178 (1839 m2), Räägu tn 10a (1500 m2), Räägu tn 10b (1386 m2), Räägu tn 10c (1713 m2), Mooni tn 89b (1146 m2), Kännu tn 29 (2373 m2), Tüve tn 55 (2427 m2), Räägu tn 14a/Tüve tn 57 (2423 m2), Räägu tn 10/Vuti tn 89/Varese tn 10b (2422 m2), Varese tn 10a/Vuti tn 91 (2189 m2) ja Tiskre külas (4,9 ha)
2005. aasta vahetused
OÜ Woody
Andis: Tallinnas Kiviaia tee 9, Pirita jõeoru maastikukaitsealal (9,3 ha)
Sai: kinnistud Tallinnas — Riigimaa 40 (6,22 ha), Hobujaama tn 11a (122 m2), Hobujaama tn 17b (127 m2), Sõpruse pst 29 (4618 m2), Kristiina tn 12 (1246 m2)
OÜ Woody
Andis: Tallinnas Kiviaia tee 10b, Pirita jõeoru maastikukaitseala (4,8 ha)
Sai: krundid Tallinnas — Kentmanni tn 8a (346 m2), Sõpruse pst 33 (6000 m2)
OÜ Woody ja OÜ KV Tarantel
Andsid: Tallinnas Kiviaia tee 11c, Pirita jõeoru maastikukaitsealal (6,2 ha), Viljandimaal Sandra külas Soomaa rahvuspargis (8,0 ha), Pärnumaal Avaste looduskaitsealal (28,6 ha)
Said: krundid Tallinnas — Räägu tn 14/Kännu tn 27 (2389 m2), Räägu tn 12B/Kännu tn 30 (2830 m2), Räägu tn 12/Lehe tn 29 (3228 m2), Mooni tn 34 (1032 m2), Lehe tn 31 (3162 m2), Kännu tn 32 (3088 m2), Kolde pst 67 (5500 m2), lisaks Harjumaal Tabasalus Sarapuu põik 4 (2023 m2), Sarapuu põik 7 (1070 m2), Pähkli tn 14 (2736 m2), Pähkli tn 12 (1839 m2), Metsa tn 12 (2389 m2) ning Läänemaal Dirhami külas (2,9 ha)
2006. aastal
OÜ KV Tarantel
Andis: Tallinnas Nõmme-Mustamäe maastikukaitsealal, Vete tn 16b (4,3 ha), Valgamaal Lüllemäe külas (140,7 ha), Saaremaal Viki külas (151,7 ha) ja Harjumaal Pärispea külas (13,6 ha)
Sai: Harjumaal Järveküla külas (58,2 ha), Ida-Virumaal Narvas Tallinna mnt 30b
