Rämpsvõlakirjad saevad pensionisambaid
Pensionifondide osakuomanikud turgutavad 25 miljoni krooniga näiteks kinnisvarafirmat Q Vara, mis on hädas lubatust väiksema omakapitaliga, ent võttis kevadel juurde ka üle 100 miljoni krooni laenu kahe kinnisvaraprojekti arendamiseks, millest ühest loodetakse nüüd hoopis lahti saada. “Kindlasti tekitab laenukoormus probleeme. Kui saame müüdud Terminali laopargi ja Maskavase projektid ning suurendame omakapitali, saame korda investeerimisvõime ning kustutame laenusid,” ütles Q Vara üks omanik ja nõukogu liige Alo Lillepea. Kinnisvaraturu õitseaegadel nimetas Q Vara just Maskavase projekti üheks oma suurejoonelisemaks arenduseks, mille unikaalsuseks on asukoht Daugava jõe ääres Riia kesklinna lähedal.
Kinnisvarainvesteeringud tuleb kuni 50% alla hinnata
“Ma arvan, et iga kinnisvaraarendaja peab hindama oma portfelli kõvasti alla, ikka 40-50%. Olulist kasumit me sel aastal ei teeni,” nentis Lillepea.
Q Vara emiteeritud võlakirjad Lillepea sõnul siiski hapuks läinud pole, kuna nende tagatiseks on Q Vara suuromaniku OÜ SLProductionsi käendus. “Seal on likviidsus hea või normaliseerumas,” jäi ta napisõnaliseks.
Teisedki kinnisvaraarendajad on võlakirju emiteerinud suuresti oma unelmaprojektide rahastamiseks, paraku on reaalsuses aga nii mõnigi investeering teadmata tulevikku lükatud või esimese korruse peale järgnevate ehitamine peatatud.
“Me ei ole ühtegi projekti külmutanud. Lükkasime ühe oma ärimaja arenduse jätkamist edasi peamiselt arusaamast, et ehitushinnad on lühikeses ajaperspektiivis oluliselt langemas,” sõnas kinnisvaraprojekte finantseeriva ASi Kobe Investments üks omanik Veljo Kuusk. Väike-Paala tänava ärimajast on valmis esimene korrus, mis ootab paremaid aegu, et kõrgemaks kerkida.
“Iga investeering on risk, loomulikult on projekti riskiga võlakirja investeerimine risk,” nentis Kuusk. Kobe Asset investeerimisprogrammi baasintressid on 12-15. Kuusk toonitas, et Kobe Investments võtab riske koos teiste investoritega ja paigutab ka ise raha Kobe Asseti kinnisvaraprojektidesse. Kobe Investmentsi ja Kobe Asseti võlakirju on rahva pensioniraha eest soetatud pea 50 miljoni eest.
Oma Varahalduse ja ABC Grupi suuromanik Jüri Vips on otsustanud oma äris kinnisvara osakaalu minimeerida. “Ehitame praegu ainult Viimsi kaubakeskust, ülejäänud ehitus- ja arendusprojekte lükkame vähemalt 3-4 aastat edasi,” ütles Vips.
Andres Koger maksab võlakirjadelt 14% intressi
Ligi 14% intressimääraga 90 miljoni krooni eest võlakirju emiteerinud Koger Kinnisvara juht Andres Koger nentis, et tema firma võlakirjad ei hakka küll hapuks minema, ent hea meelega pikendaks ta neid pärast võlakirjade lunastamist uuesti. “Ma arvan, et ei ole ühtegi kinnisvaraga tegelejat, kes ei sooviks emiteeritud võlakirjade lunastamiseks ajapikendust saada, kuna müügid venivad,” märkis Koger, kelle sõnul pole investorid mõistagi eriti vaimustuses tähtaegade pikendamistest.
Kinnisvaraarendaja AS Kolle ehitab Ravi tänaval elumaja, mis pidanuks algsete lubaduste järgi valmima juba eelmise aasta lõpus. Praegu on maja aga endiselt tellingutega ümbritsetud. Üks Kolle omanikest Igor Geller teatas paar kuud tagasi, et firma külmutas Ravi tänava kortermaja projekti, kuna ostjaid pole. “Ei, rohkem ei ole me midagi pidanud tegema,” vastab kinnisvaraarenduse direktor Andrei Nikitin küsimusele, kas seisma on pandud veel mõni projekt. Ta väidab, et firmal läheb hästi. “Võlakirjade raha investeerisime Eestisse ja Lätti ainult osaliselt, suurema osa hoopis Venemaale, Ukrainasse ja Valgevenesse,” ütles Nikitin, kelle sõnul on ka võlakirjade tagatistega kõik kombes.
Kinnisvaraarenduse kõrval on popid pensioniinvesteeringud kiirlaenuäride võlakirjad. Näiteks Balti Investeeringute Grupi tagamata võlakirju on II samba fondides 85 miljoni krooni eest. Seega ei näe suurpangad probleemi pensionivara laenamises kiirlaenukontoritele, kuigi on viimaseid liigsete riskide võtmise pärast avalikult kritiseerinud.
Pensionifondid ostnud ka kõrge tootlusega Kasahstani võlakirju
SEB II samba pensionifondide raha on 43 miljoni eest paigutatud Kasahstani pankade võlakirjadesse, mille pealt võib hea õnnega teenida kuni 18% aastatulu.
“Praegusel hetkel on Kasahstani pankade võlakirjad meie hinnangul üpris korraliku tootlusega ja Kasahstani pangandussüsteemi kontrollib riik oluliselt rohkem kui meil. Nad ei saa endale lubada olulisemate pankade ebaõnnestumist,” põhjendas investeeringuid SEB Konservatiivse Pensionifondi juht Endriko Võrklaev. Ta lisas, et peab Kasahstani investeeringuid tänu tõusvatele naftahindadele ja sealse valitsuse kaudsele toele võimalike probleemide korral atraktiivseks.
Eksootilise investeeringuna leiab SEB pensionifondist veel Aserbaidžaani panga Rabitabank võlakirju, mida on pensionit koguvate inimeste rahade eest turgutatud 4,4 miljoni krooni eest.
Hoolimata sellest, et erinevaid rämpsvõlakirju on SEB portfellis kümneid, pole nad kõiki riskantseid võlakirjapakkumisi vastu võtnud. Näiteks SEB müüdud Sportlandi ja Sampo Panga Q Vara emissioonis jäid nad passivaks pooleks. “Nende investeeringute puhul ei peetud pensionifondide tulu-riski suhet järelikult piisavalt heaks, sõnas SEB fondijuht Vahur Madisson.
Soome kiirlaenuvõtjaid rahastajate hulgas ka Eesti pensionikogujad
36 miljonit krooni eestlaste II samba pensionifondide raha on fondijuhid paigutanud Soomes tegutseva, kuid eestlaste osalusega kiirlaenukontori Luottotalo Fenno OY võlakirjadesse, mis pakuvad aastas kõrget 10-18% tootlust.
“Luottotalo Fenno omanikud on Eestist ja ilmselt nad mõtlesid, et on Eesti kapitaliturul tuntumad ning suudavad siin raha efektiivsemalt kaasata,” kommenteerib SEB konservatiivse pensionifondi juht Endriko Võrklaev asjaolu, et Soomes tegutsev firma oma võlakirju Eestis emiteeris. SEB II samba pensionifondid ostsid Fenno võlakirju mullu 12,5 miljoni krooni eest.
Fenno võlakirju leiab ka Hansapanga ja LHV pensionifondidest.
Luottotalo Fenno on Eestis LHV vahendusel emiteerinud kokku 160 miljoni krooni eest võlakirju.
Üks Luottotalo Fenno omanikest on Gild Bankers, mille juhtiv partner on Rain Tamm. “Gildi fondid on investeerinud Fennosse ligikaudu protsendi oma varadest.”
“Ülejäänud aktsiakapitali omavad Fenno asutajad ja Eesti erainvestorid, täpsemat informatsiooni ei saa me siiski avaldada, kuna tegemist on Soome erafirmaga,” sõnab Gildi partner Kimmo Irpola.
Ta lisab, et Gild näeb Fennot jätkuvalt hea investeeringuna, millega ei ole seotud keskmisest kõrgemat riski.
Luottotalo Fenno teenis mullu maksude-eelset kasumit 10,2 miljonit krooni, aastaga kasvas maksueelne kasum 14 korda, kuna 2006. aastal teeniti vaid 700 000 krooni.
Kiirlaenusid on Luottotalo Fenno eelmise aasta lõpu seisuga välja andnud üle 214 miljoni krooni ja teenis sellelt aastaga 52 miljonit krooni intressitulu, millest võib järeldada, et intressid ulatuvad laenutoodetel 25% kanti.
Klientide arv oli eelmise aasta lõpus 23 000, aastaga suudeti klientide arv pea kahekordistada.
Luottotalo Fenno asutasid 2004. aastal eestlane Rene Kuuskmann ja soomlane Markus Pönkä.
Kunsing: kas me peaksime Eestisse investeerimise siis lõpetama?
SEB Ida-Euroopa investeeringute juht Sven Kunsing pole rahul, et heade investeeringute eest pensionifondid kiita ei saa, küll aga nahutada mõne hapuks läinud investeeringu pärast. Tema sõnul paneb liigne negatiivne tähelepanu mõtlema kohalike investeeringute lõpetamisele. SEBs vastutavad tulevaste p…
Intervjuu SEB Ida-Euroopa investeeringute juhi Sven Kunsingu, SEB Varahalduse juhi Rein Rätsepa ning II samba pensionifondide juhtide Endriko Võrklaeva ja Vahur Madissoniga.
Kuidas te julgesite pensionifondide raha eest osta kohalike kinnisvaraarendajate ja kiirlaenukontorite riskantseid võlakirju?
Võrklaev:
Investeeringu tegemise hetkel tuleb seda alati konkreetse hetke kontekstis vaadata. Tulu-riski suhe oli siis adekvaatne. Loomulikult me mööname, et need investeeringud on kõrgema riskiga ja seetõttu oleme ka nende osakaalu meie hinnangul hoidnud üliväikese. Näiteks hapuks läinud TR Majade osakaal on piisavalt väike, et mitte kogu portfelli mõjutada.
See muidugi ei õigusta TR Majade investeeringut tagantjärele vaadates, aga siiski esmalt tuleb riskid hoida sellisel tasemel, millega suudame toime tulla.
Kunsing:
Me oleme saanud viimasel aastal nahutada halbade investeeringute eest Eestis, aga pole saanud kiita ühegi hea investeeringu eest. Olgu, võib-olla viimasel aastal pole tõesti Eestis häid investeeringuid ette näidata. Aga me pole ka ühegi teise investeeringu eest saanud kiita, et oh, tore, et nii tegite ja et kokkuvõttes on tegu päris hea tootlusega pensionifondi kohta. Vähemalt me ise oleme veendunud, et aastate jooksul oleme saavutanud häid tulemusi.
Kas me peaksime siis Eestisse investeerimisest loobuma, kuna see tõmbab kohaliku pressi liialdatud tähelepanu? Samas tundub imelik, et üksnes negatiivse PRi vältimiseks loobuksime investeerimisest Eestisse. On ka neid arvamusi, et liiga vähe investeerime kohalikul turul, kuigi need pole valdavad.
Kuivõrd on teistel TR Majade võlakirjadega sarnase intressitasemega investeeringutel oht hapuks minna?
Võrklaev:
Loomulikult ma ei saa anda garantiid, et ükski Eesti ettevõte enam ei ebaõnnestu. Aga veel kord, kui riski ei ole võetud ülemäära, siis võimalik ebaõnnestumine on kontrollitav. Mõistlik on oodata, kuni terve majandustsükkel on läbi käidud ja siis hinnata, kas mingi investeering oli õige või vale otsus.
Risk on kõnealustel investeeringutel tõesti keskmisest suurem ja ka tootlus on sellele vastav. Selge see, et praeguses majanduskeskkonnas läheb sellistel ettevõtetel raskemaks. Raskes majandusolukorras kannatavad esmalt omanikud ja omakapital ja seejärel võlausaldajad. Samas pole siiski põhjust arvata, et ettevõtjate kohustused jääksid massiliselt täitmata.
Kui ma nimetan neid kõrge intressiga investeeringuid rämpsvõlakirjadeks, mida te selle peale kostate?
Võrklaev:
Rämpsvõlakirja raamatudefinitsioon ütleb, et need on madala reitinguga või üldse ilma reitinguta. Selles mõttes on teil tehniliselt õigus ja võib öelda, et need on rämpsvõlakirjad. Samas öelda nende investeeringute kohta, et nad on kõik ja kohe hapuks minemas, on liialdus.
Kuidas on mõjutanud teie investeerimisotsuseid see, et teie pank ehk SEB on olnud paljude rämpsvõlakirjade emissiooni korraldaja (enamasti on emissiooni korraldanud panga pensionifondides ka vastava emitendi võlakirju, vt kõrvalolevat tabelit)?
Võrklaev:
Absoluutselt ei mõjuta. Me oleme oma otsustes täiesti vabad, mingit survet ei ole. See on täiesti alusetu kahtlustus, et kuidagi aitame välja oma grupiga seotud investeeringuid.
Kuivõrd on teie kaudu võlakirju emiteerinud kliendid, ka teie panga laenukliendid? Ja kuidas see otsuseid mõjutab?
Kunsing:
Mõned ettevõtted kindlasti on pangast laenu saanud, aga me ei osale laenukomiteedes või muudes komiteedes, kus selliseid asju arutatakse. Kui me üritaks mingi surimuri abil kedagi välja aidata, siis me ilmselt ei istuks siin praegu. Meil on inimesi saadetud CFA (finantsanalüütikule kvalifikatsioonitõend — toim) kursustele, kus õpetatakse, mida tohib liftis rääkida ja mida mitte.
Ja mida siis teha, kui sulle liftis räägitakse midagi lubamatut: kas tagandama ennast, keda informeerima jne. Üldreegel on, et eetiline fondijuht jätab selle info kasutamata ning teatab infolekkest vastavatele inimestele sisekontrollis.
Rätsep:
Emitentide laenuinfo on pangasaladus. Näiteks meie TR Majade investorina ei saa mitte mingit infot nende kohta enne, kui pank (SEB — toim) korraldajana selle kõigile investoritele välja saadab.
Me ei lähe küsima seda infot kusagilt panga laenuosakonnast. Isegi kui küsiksime, ma kardan, et keegi ei vastaks.Näiteks TR Majade emissiooni korraldaja on meil siin samas majas, aga suhtleme nendega tähitud kirjadega. SEB panga ja SEB varahalduse vahel on nn Hiina müür.
MIS ON MIS
* Rämpsvõlakiri Kõrge tootlusega ehk spekulatiivne võlakiri.
* Tootlus sõltub üldisest intressitasemest ja on ajaloo vältel pakkunud maailmas võrreldes (konservatiivsete) valitsuse võlakirjadega keskeltläbi 5-10% kõrgemat aastatootlust.
* Madala krediidireitinguga (alla BB) või üldse ilma reitinguta.
* Kõrge intressimäär näitab madalamat investorite usaldust ettevõtte suhtes ja suuremat maksejõuetusriski.
* 51% USA ettevõtete võlakirjadest omab rämpsvõlakirja reitingut.
* Valik suurfirmasid, mille võlakirjad on rämpsvõlakirja staatuses: Sprint, Ford, Alcatel-Lucent, General Motors.
ÜLEVAADE
Äripäev uuris, kuidas läheb pensionifondide raha arvelt turgutust saanud kinnisvaraarendajatel. Järgnevad näited iseloomustavad rohkelt võlakirju emiteerinud kinnisvarafirmade müügiraskusi ja muid takistusi.
* Arendaja: Veljo Kuusk, Tauno Muide, Kaire Kopli, AS Kobe Investments ja OÜ Kobe Asset Projektid: Eestis: Peterburi ärikvartal, Elcoteqi hooned Peterburi teel (rendib Elcoteqile), Smuuli ärikeskus, Ahtri tänav, Põhjakeskus Rakveres (mille ostis Toomas Rüütmanni raskustes firmalt TR Majad). Lätis: kolm elamuprojekti Riias (ühes viiekordses majas müüdud seni üksikud korterid, kaks maja ehitusjärgus).
* Probleemid: Edasi on lükatud ärikeskuse ehitamine Väike-Paala tänaval. Kobe Investmentsi mullune investeerimisportfell oli 1,4 mld krooni ja kasum 42 mln krooni.
* Arendaja: Ivan Popov, Igor Keller, Nikolai Salnikov, Dmitri Rosenblat, AS Kolle Projektid: Eestis: elamud Sillamäel (5 majast 2 välja müüdud, 3 majas enamik kortereid müümata) ja Tallinnas Ravi tänaval (36 korterist müümata 28), kontorihoone Tallinnas Meistri tänaval (pooled ruumid vabad). Lätis: elumaja ja ridaelamud Riias ja selle lähistel ning maa-alune garaaž. Ukrainas: kaks eramute kompleksi; Valgevenes: bürookeskuse ehitus; Leedus: korterelamu Vilniuses.
* Probleemid: Teadlikult venitatakse Ravi tänava korterelamu ehitamisega, mis pidanuks valmima juba eelmise aasta lõpuks. Mullune auditeerimata käive 881 mln kr ja kasum 81 mln kr.
* Arendaja: Aivar Mesikäpp, Carmen Kass, Q Vara Projektid: Eestis: Terminali laopark Tallinna ringtee ääres (13 krundist müümata 8), Kirsiaia kolmikmajad ja krundid (I kvartali lõpus 30 majaosast müümata 13, 16 krundist müümata 6, kusjuures I kvartalis müüdi vaid 1 krunt ja 1 majaosa), Tabasalus kolm kõrghaljastusega krunti (müümata). Lätis: Jurmala lähedal Silukanis paarismajad ja ridamajad (enamik müümata); kodulehel reklaamitakse ka arendusi Bulgaarias Sofias, Leedus Vilniuses ja Läti pealinnas Riias.
* Probleemid: Q Vara võlakirjainvestorid nõuavad firma omakapitali suurendamist 30. juuniks (tänavu märtsi lõpu seisuga oli Q Varal langenud omakapitali osakaal varade mahust kõigest 20%-ni). Maikuus trahvis Tallinna börs Q Vara majandusaasta aruannetega venitamise eest. Q Vara selle aasta I kvartali ärikahjumiks kujunes ligi 6 miljonit krooni, aasta varem samal ajal oli ärikahjumiks 11,7 miljonit krooni.
* Arendaja: Andres Koger, Koger Kinnisvara Projektid: Sipelgapesa elamukvartal Mustamäel (2 maja suures osas välja müüdud, 1 majas enamik kortereid veel müümata), Kuldala elurajoon Ülemistes (müümata 83 korterit), Merirahu residentsid (5 majast 2 välja müüdud, 2 osaliselt müüdud ja 1 alles tuleb müüki), Volta maja (92 korterist müümata 40), Jüri ridaelamud (5 majast 4 tuleb varsti müüki, müügis olevas 14 ridaelamuboksist müümata pooled ja allahindlus 20%).
* Probleemid: Andres Kogeri sõnul müük venib ja meeleldi pikendaks ta firma emiteeritud võlakirjade lunastamistähtaega.
* Arendaja: Märt Vooglaid, Manutent Projektid: Eestis: Ülemiste elurajoon ja Estonia pst teatri maja renoveerimine. Lätis: Jurmala elamurajooni projekt ning korterelamu Riia kesklinnas. Venemaal: Peterburis neljatärnihotelli arendus ja ning korterelamu vanalinnas.
* Probleemid: Tallinna börs teatas selle nädala algul, et ei väljasta Manutendi soovil kuni miljardi krooni väärtuses võlakirju, kuna peab neid liiga riskantseks, ja nõudis Manutendilt lisatingimuste täitmist (nt nõuab börs Manutendi Peterburis arendatava hotelli müügilepingut Sokose hotelliketiga, et projektis kindel olla). Aasta algul puistas Peterburi hotelli Venemaa miilits, kes viis kaasa hulga dokumente.
* Arendaja: Toomas Rüütmann, TR Majad Projektid: Võlakirjaemissioon tagati kahe gruppi kuuluva firma aktsiatega: Margea Invest, mille peamine vara Rakverre planeeritud Põhjakeskuse näol on nüüdseks investorite seljataga maha müüdud (Kobe Assetile), ning pankrotimenetluseni jõudnud Peugeot’ müüja Kommest Auto.
* Probleemid: TR Majade võlakirju ostnud fondid on üle poole investeeringu väärtusest maha kandnud. TR Majade omanik Toomas Rüütmann peab enda sõnul siiani läbirääkimisi pankrotiäärel Kommest Auto uue salapärase investoriga.
* Arendaja: Oliver Kruuda, Kalev REC Projektid: Eestis: renoveerib ja haldab koos Urmas Sõõrumaa firmaga Tallinna koole, koostab detailplaneeringut Kalevi kvartalile Pärnu mnt 139 (sinna planeeritakse äripindu). Bulgaarias: ASi Kalev REC tütarfirma EOOD Stude REC jätkab Sofias korterelamu ehitamist, mis plaanide kohaselt peaks valmima tänavu suvel.
* Probleemid: Nii Kalev RECi kui ka Kalev Meedia tulevik sõltub suuresti kommi- ja piimatööstuse müügist Indrek Rahumaale, rahalaev peaks lepingu järgi saabuma mai lõpuks.
