Uus mull?
Kokku vajab Tallinna korteriturg ligi kolme tuhandet maksujõulist perekonda, kes jaksavad uue kodu eest maksta rohkem kui miljon krooni. Sest odavamalt uues majas korterit ei saa või maja ei ehita. Äripäeva hinnangul on kinnisvaraturul tekkimas mull, mis lõhkedes võib pankrotti viia nii mõnegi arendusfirma ja jätta uue kodu eest ettemaksu teinud inimesed pika ninaga.
Ehitusturu kiire kasv tõi lisategevust ka elamuehituse valda. Eelmise aasta kolmandas kvartalis kasvas ehitustegevus Eestis 2001. aasta sama perioodiga võrreldes 34 protsenti, teises kvartalis koguni 41 protsenti.
Samas kasvas eluasemelaenude käive mullu tervelt kolme neljandiku jagu. Lisaks alandasid Nordea Pank ja Eesti Ühispank eluasemelaenude intresse hiljuti alla viie protsendi. Võrdluseks — 1999. aasta jaanuaris küsis pank intressina 11,4 protsenti. 2002. aastal andsid Eesti pangad ja liisingufirmad kodu finantseerimiseks kokku välja ca 5,7 miljardit krooni (kodulaen + liising). Praeguseks on kodulaenu või liisingukohustus ca 10 protsendil leibkondadest.
Lisaks tuntud ja suurtele tegijatele on kinnisvaraarenduse turul hulganisti väiksemaid ettevõtteid.
“Palju on juhuslikke suure tulu otsijaid,” tõdeb Tiskre elamurajooni arendava Kodumajagrupi juhatuse esimees Urmas Laur.
“Konkurents on täiesti tuntav ja järjest suureneb,” nendib ka Pro Kapitali Eesti müügiosakonna juhataja Endo Tõnuver. “Hästi läbi mõeldud ja teostatud projektide puhul siiski probleemi ei näe.”
“Küsimus on pigem selles, kui hoolikalt kinnisvaraarendajad nõudlust jälgivad,” selgitab Uus Maa Kinnisvara analüütik Ain Kivisaar. “Ostjate ootustele vastavad projektid on jätkuvalt müüdud enne, kui maja vundament valmis saab. Samas on turul ka piisavalt juba 3–6 kuud tagasi valminud kortereid, millele ei leita liiga kõrge hinna tõttu “kosilasi”. See annab tunnistust konkurentsi tihenemisest ja arendajate professionaalsuse tõusust.”
Ka ERI Kinnisvara analüütiku Tõnu Toomparki hinnangul konkurents järjest tiheneb, paljuski uute turule tulijate tõttu. “Meil tegelevad kinnisvaraga advokaadid, laevafirmad, koguni kommivabrikud. Pangast on arendustegevuse jaoks kapitali juba päris raske saada, peab olema hea ja kontrollitav taust. Hansapank ja Eesti Pank on juba hoiatanud, et vaadake ette, võib tulla ülekuumenemine,” rääkis ta.
Eesti Ühispanga jaepanganduse divisjoni direktori asetäitja Eerika Vaikmäe-Koit lisas, et ei Ühispangal ega Ühisliisingul pole seni arendajatega negatiivseid kogemusi olnud. “Samas me jälgime rangelt ka projekti kulgemist ja uute finantseeringute väljastamisel on muutunud tingimused oluliselt konservatiivsemateks kui näiteks aasta tagasi.”
Võimaliku kinnisvaramulli kohta ei taha keegi midagi konkreetset öelda.
Lauri sõnul on pigem ülehinnatud vanad korterid ja osa kinnistuid, kuid mitte uued elamispinnad. Tõnuver näeb trendi, kus seni määravaks olnud hinna asemel hakkab ostja järjest enam väärtustama asukohta. Kivisaare hinnangul tuleks Tallinna elamufondi amortiseerimise peatamiseks ehitada veel kaks-kolm korda rohkem, kuid elanike maksevõime on siin takistavaks teguriks.
Arco Vara hindaja-analüütik Martin Otsa ennustab lähiaastateks püsivat nõudlust, mis võimaldab müüa tuhat korterit aastas. Arco Vara statistika järgi on praegu ostjat ootavate korterite arv ka tunduvalt väiksem.
“Kindlasti ei näe ma ülekuumenemise ohtu,” ütles Otsa. “Olulist nõudluse vähenemist ei paista kusagilt. Küll aga võivad pikeneda müügiperioodid — juhud, kus korterid on realiseeritud enne maja valmimist, vähenevad.”
Onix Investi projektijuht Külli Hansen hindab turul nõudlust vaat et suuremakski kui pakkumist.
“Täna ei saa veel rääkida kinnisvaraturu reaalsest ülekuumenemisest,” kommenteeris Helena Hannula majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi majandusarengu osakonnast. “Ohtu võib küll näha kinnisvaraturu struktuuri muutumises, kus uutesse korteritesse elama asudes vabanevatesse vanadesse korteritesse on samuti vaja leida uued elanikud.”
Et mull tõesti tekiks, peaksid pangad analüütik Toompargi arvates olema valmis suurendama laenamist jätkuvalt 75 või rohkem protsenti aastas. “Vahel küll vaatan mõnda maja ja imestan, et kes selle küll ära ostab,” nentis ta.
Analüütikud mures, pangad optimistlikud
Analüütikud muretsevad võimaliku ülekuumenemise pärast.
“Palgad tulevad ümbrikust välja ja üha enam inimesi saab panga silmis laenukõlblikuks, kuigi reaalne sissetulek ei pruugigi olla eriti kasvanud,” nentis Tõnu Toompark ERI Kinnisvarast. “Madalam intress annab sama tagasimakse summa juures võimaluse rohkem laenu võtta. Suureneb nõudlus kallimate projektide järele. Intressid võivad aga väga kiiresti jälle tõusma hakata ning siis ongi meil Tallinnas hulk uhkeid kortermaju, mis kipuvad pooltühjaks jääma.”
Toompargi sõnul üritab Eesti tarbija võtta laenu nii palju, kui vähegi kannatab. Sellele lisab veel hoogu omafinantseerimise osa vähenemine ja lisatagatiste võimalus.
Ka Uus Maa Kinnisvara analüütiku Ain Kivisaare sõnul on jäme ots pankade käes. “Laenumahtude kiire kasv peaks suhteliselt tagasihoidlikku sissetulekute tõusu kompenseerima,” ütles ta. “Kui laene antakse endise hooga peale, siis on ka turg kiirelt kasvav. Esialgu pole küll mingeid märke näha eluasemelaenude piiramisest, mistõttu võib prognoosida tõusu jätkumist.”
Pangad on optimistlikud ega plaani eluasemelaenude osakaalu vähendada. “Arvan, et Tallinnas leidub küll 3000 peret, kelle maksevõime on piisav, teenindamaks miljonikroonist laenu,” ütles Hansa Capitali eraisiku pikaajaliste finantseerimistoodete arendusjuht Kersti Arro.
Eluasemelaenuturg näitab tema sõnul jätkuvat kasvutrendi, kuid on mõnevõrra aeglasem. 2002. aasta laenumahu hüppelist kasvu põhjendab Arro peamiselt kinnisvara hindade tõusuga.
Eesti Ühispanga jaepanganduse divisjoni direktori asetäitja Eerika Vaikmäe-Koit nentis, et tõenäoliselt ei realiseerita kõiki müügil olevaid kinnisvaraobjekte ühe aasta jooksul. “Teiselt poolt on Tallinnas ja Eestis kindlasti palju peresid, kes oleksid laenuvõimelised ja kavatsevad eluaseme soetamiseks laenu võtta, kuid ei ole seda veel teinud,” lisas ta.
