Kuna kasvava tööjõupuuduse kontekstis on kaasaegsest büroopinnast saanud varasemast olulisem argument töötajate palkamisel, on ihaldatuimates asukohtades kesklinnas ja Põhja-Tallinnas tekkinud sellistest pindadest puudus, kirjutab RE Kinnisvara äripindade kutseline konsultant Henno Viires.
Tallinna ärikinnisvaraturul ringleb endiselt mitmeid müüte, mis on kerged tekkima, sest enamikel inimestel on kokkupuude äripindade turuga vähene või olematu ja puudub ülevaade turul toimuvast. Ka äriruume üürivatel ettevõtetel põhjalikum ülevaade ärikinnisvara turu olukorrast tihti puudub, sest nende äriruumide üürilepingud on pikaajalised ja turuga puututakse kokku vaid uue üürilepingu sõlmimisel või olemasoleva lepingu pikendamisel, seda tihti vaid iga 3–5 aasta järel.
Nii tabab paljusid üürihuvilisi uute bürooruumide otsingul üllatus – müütide põhjal eeldatakse suures valikus ruumide saadavust, kuid tegelikult on sobivatest büroodest kas nappus või neid polegi.
Kolm levinud müüti on järgmised:
uusi büroohooneid ehitatakse liiga palju, kuid üürnikke sinna eriti ei leidu;
töötajate pandeemia tõttu nn kodukontorisse siirdumine on püsiv muutus ka peale pandeemia lõppu – „kodukontor on tulnud, et jääda“;
majanduses on rasked ajad (enne pandeemia, nüüd Ukraina sõja ja energiakriisi tõttu) – ettevõtted vähendavad büroopindu ja hoiduvad uute ruumide üürile võtmisest.
Kodukontori poolt bürooturu mõjutamisest me käesolevas loos ei räägi, ka majanduse olukorrast mitte. Mõlemad teemad väärivad eraldi kirjutist, millised saame loodetavasti avaldada lähitulevikus. Tõdeme vaid, et töötajate kodukontorisse siirdumine ega majanduse olukord ei ole põhjustanud praegu turul üürnike poolt otsitavate büroode ülejääki.
Tallinna büroopindade turul on büroode ülejääk olemas ja pakkumine tõepoolest ületab nõudlust. Sellele viitavad paljud juba 6–12 kuud või kauemgi vabad olnud bürood. Segmentide lõikes on olukord aga väga erinev – ülejääk vaheldub märgatava puudujäägiga.
Uuel büroopinnal on mitmeid eeliseid
Puudujääk on büroode osas, mida valdav osa üürnikest täna turult otsib – kaasaegsetest büroodest sobivas asukohas. Kaasaegset töökeskkonda suudavad pakkuda uued või uueväärsed bürood. Nii on uutes ehitatavates ärihoonetes pakutavad bürood olnud aastaid bürooturu edukaim segment ka suurte arendusmahtude kiuste. Sama positsiooni on uued bürood säilitanud ka täna. Põhjus on lihtne – ärihooned vananevad ca 10–15 aastaga nii tehniliselt kui moraalselt ja seda vananemist ei saa tagasi pöörata büroo värskendusremondiga.
Kaasajastamine eeldab hoone totaalset renoveerimist, sealhulgas võib olla vajalik nii hoone välisilme muutmine kui tehnosüsteemide vahetus. Sellist renoveerimist saab ette võtta ainult üürnikest tühjaks tehtud hoones ning sellel on oma tasuvusaeg. Paljud üürileandjad ei ole valmis seda ette võtma ja lepivad pigem üürihindade langusest ning üürnike lahkumisest tingitud tasapisi väheneva rahavooga.
Peale uueväärse ilme on praegu kaasaegse büroo kasuks rääkimas kaks olulist aspekti:
uuemates büroodes on kaasaegsem ventilatsioon, mis tagab viiruste leviku piiramiseks parema õhuvahetuse. Uute büroode arendajad on pandeemia järel hakanud ventilatsioonivõimsust oluliselt üle dimensioneerima ehk vahetatavad õhuhulgad on normikohastest märgatavalt suuremad;
uuemates büroodes on energiasäästlike lahenduste tõttu ka madalamad kõrvalkulud, mis peale energiahindade tõusu on kasvanud proportsionaalselt vähem kui vanemates hoonetes.
Kaasaegseima büroo vajadus on samuti ilmne – paljudes majandussektorites valitseb tööjõupuudus ja värbamiseks on vaja pakkuda konkurentidest paremaid tingimusi mitte ainult palga osas.
Statistikaameti andmetel oli 2022. aasta I kvartalis vabade ametikohtade arv 13 076, mis on suurim peale 2008. aastat. Vabade ametikohtade määr 2,1% (so suhe ametikohtade koguarvu) on kõrgeim peale 2017. aastat. Nimetatud määr on kõrgeim info- ja side (3,2%) ning finants- ja kindlustustegevuse (3,1%) sektorites, millised ongi büroopindade turul peamised nõudluse vedajad. 70% vabadest ametikohtadest asub Tallinnas.
Bürood otsivate ettevõtete juhid ei tee enamasti saladust asjaolust, et uut ja paremat bürood otsitakse olemasolevate töötajate kinnihoidmiseks ja uute edukaks ligimeelitamiseks. Töötajaile kaasaegseimat töökeskkonda pakkuda soovivad ettevõtted kolivad pidevalt mõninga ajaperioodi järel vanemaist hoonetest uuematesse.
Töötajate arvamus tähtsam kui varem
Ettevõtete jaoks on ka büroo asukoha valikul väga oluline töötajate arvamus – kaardistatakse töötajate elukohti ja korraldatakse nendes seas küsitlusi. Sobivate asukohtade osas on seetõttu viimase kümne aasta jooksul toimunud märgatavad muutused.
Kui varem üürisid ettevõtted meelsasti uusi bürooruume ka kesklinnast eemal soodsama üürihinna ja paremate parkimistingimuste tõttu, siis uue põlvkonna töötajad liiguvad meelsamini ka ühistranspordiga, jalgsi või jalgrattaga ning parkimiskohtade vajadus ei ole nii oluline. Töötajate eelistuseks on büroohooned, kuhu pääseb mugavalt erinevatest piirkondadest ja mis jäävad enamike töötajate jaoks võrdsele kaugusele – neile tingimustele vastavad enim just südalinn ja kesklinn.
Südalinnas ja kesklinnas on kõrgemad üürihinnad, kuid Eesti kiire palgakasv tähendab seda, et büroopinna üür ei moodusta täna ettevõtete sisendkuludes tööjõukuludega võrreldes olulist osa.
Info ja side sektoris oli keskmine brutopalk 2022. aasta I kvartali andmetel 2871€ (koos tööjõumaksudega 3841.40€). Mööbliga töökoha üürihind südalinna uues büroos koos kõigi kuludega on 300–400€ kuus lähtudes Worklandi, Reguse või Spaces pakkumistest, oma bürood üürivad ettevõtted saavad töökoha luua isegi veidi soodsamalt. Nii üürivadki paljud ettevõtted täna bürooruume südalinnas üürihinna tasemel, mis veel viis aastat tagasi tundus mõeldamatu – kallid südalinna bürood olid pigem pankade ja advokaadibüroode pärusmaa.
Tehnoloogiaettevõtted, millest suur osa kuulub info ja side sektorisse, on hoogsa laienemise tõttu viimaste aastate olulisimad bürooturu mõjutajad. Info ja side sektor ei kogenud kogu pandeemia aja ühtegi kvartaalset langust. Sektor kasvatas märgatavalt töötajate arvu ja sellest on saanud üks olulisimaid majandusharusid – 2022. aasta I kvartalis oli selle osatähtsus Eesti majanduses 9,8%.
Statistikaameti andmetel oli info ja side sektori ettevõtetes 2021. aasta lõpus hõivatud 30 592 inimest, mida on 3819 võrra rohkem kui 2019. aasta lõpus, sealjuures programmeerimise erialal on töötajaid 3390 võrra rohkem. 2022. aasta I kvartalis on lisandunud veel 2268 töötajat, programmeerimise erialale 1486.
Kuna enim uue büroo otsijaid on hetkel tehnoloogiaettevõtete seast, siis on ruumide üürile andmisel eelis büroohoonetel, mis sobivad just selle sektori ettevõtetele.
Kesklinn ja Põhja-Tallinn eelistatud asukohad
Tehnoloogiaettevõtted, aga ka mitmed teised üürnikud eelistavad täna asukohta südalinnas või Põhja-Tallinnas. Palju soovitakse arhitektuurilt erilisi hooneid, mis on renoveeritud ajaloolised hooned või büroohooneteks muudetud tööstushooned. Klaasiga kaetud bürootornid ei ole enamasti esimene eelistus, kuid kohalike tehnoloogiaettevõtete seas on ka palju moodsa panganduse ja finantsturgude tehnoloogiaga seotud ettevõtteid (fintech-ettevõtted) – mõnedele neist pankadega võrreldavad hooned jällegi sobivad.
Vaadatakse ümbritsevat keskkonda laiemalt, mitte konkreetset büroohoonet – läheduses peab olema erinevaid söögikohti, teenuseid, vaba aja veetmise ja sportimise võimalusi jpm. Nimetatud kriteeriumitele vastavad hästi näiteks Rotermanni kvartal südalinnas ja Telliskivi kvartal Põhja-Tallinnas, ka Ülemiste City ja veel mõned paigad.
Nii ongi bürooruumide üürile andmine edukas südalinnas ja Põhja-Tallinnas, edeneb hästi kesklinnas ja selle lähiümbruses ning liigub oluliselt aeglasemas tempos mujal, näiteks Mustamäel ja Haaberstis
Südalinnas, kesklinnas ja Põhja-Tallinnas on täna pakkumiste puudumisel kaasaegse büroo leidmine keeruline, eriti lähema 12 kuu perspektiivis. Enamik uusi büroosid anti üürile juba 2021. aastal, mil hirm majanduslanguse ees asendus tugeva majanduskasvuga ja pandeemia mõju vähenes, sealhulgas nii seni pandeemia tõttu tühjana püsinud 2020. aastal valminud bürood kui ka valdav osa 2022–2023 valmivatest uutest büroodest.
Uute bürooruumide nappust lähema 12 kuu jooksul soodustab asjaolu, et 2023. aastal valmivate uute büroohoonete nimekiri on kokku kuivanud. Mitmed kavandatud ehitused on pandu ootele – mitte aga niivõrd riskikartusest, vaid hullumeelselt kerkinud ehitushindade süül. Ehitushinnad hakkasid kerkima juba 2021. aastal kui pandeemiast räsitud tootmised ja tarneahelad ei suutnud oodatust suurema nõudlusega ehitusmaterjalidele toime tulla. Ukrainas alanud sõda põhjustas uue hüppelise tõusu ehitusmaterjalide hindades ja tarneaegade pikenemine lükkas edasi ka ehitiste ehitusaegu, mille tõttu juba alustatud ehituste valmimine lükkus edasi.
