Analüütik: ärikinnisvara madal pakkumine hoiab kinnisvarahinnad stabiilsena

Miinuskraadidega ühes jätkub ka Eesti majanduse ja kinnisvaraturu jahtumine. Turuosaliste pessimism on avaldamas majanduskonjunktuurile üha suuremat mõju ja koos sellega on näha kinnisvaraturu aktiivsuse vähenemist väga paljudes turusegmentides, kirjutab Restate analüütik Julia Linde.

Ärikondlik kinnisvaraturg on pikaajaliste lepingute tõttu elukondlikust palju stabiilsem, kuid ta ei jää puutumata praegusest heitlikust ajast. Ärikinnisvaras tegutsevad enamasti professionaalsed osapooled, mistõttu on ostu-müügi-üüriotsused kaalutletud ja läbiarvutatud. Seetõttu oleme juba koroonakriisist alates olukorras, kus uut sobivat kinnisvara üürimiseks või ostuks on saadaval väga piiratud koguses, seda peamiselt tellimisel ja mõnda aega ette planeerides. Näiteks, alates 2020. aasta algusest on pakkumisel olevate äripindade aktiivsete kuulutuste arv Tallinnas kuust kuusse vähenenud kokku 40% võrra ja langus jätkub. Ärikinnisvara üüripakkumiste arv Harjumaal ja Tallinnas on alates 2008. aastast väikseimal tasemel, mis peegeldub ka olemasolevate ärihoonete madalas vakantsis.

Vähene pakkumine ei ole põhjustanud kiirenevat ärikinnisvara üürihinna kasvu, sest ka nõudlus on piiratud. Kasvanud on üürihinnad peamiselt pealinnas, viimased kaks aastat keskmiselt 4% ja 7% ehk olulisemalt mõõdukamas tempos kui näiteks korterite üürihinnad. Samas ei ole ärikinnisvaraturg homogeenne – objektist ja üürilepingute tingimustest sõltuvalt on hinnad ja hinna tõstmise mehhanismid suuresti varieeruvad. Mõned üürnikud on pidanud vastu võtma tarbijahinnaindeksi (THI) võrra indekseerimist, mis võis tänavu ulatuda kuni 24,8%. Tulenevalt kõrgest THI-st on aastatel 2023-2024 üürileandjatel võimalus tõsta üürihindu keskmisest oluliselt kiiremas tempos, mis võimaldab kompenseerida euribori tõusu finantsvõimendusega soetatud äripindade omanikele.

Äripindade ehitus püsib veel tasemel

Selle aasta esimese kolme kvartali jooksul väljastatud kasutuslubade statistika näitab, et Harjumaal ja Tallinnas on valmis ehitatud eelmisest aastast 50% võrra suuremas mahus ärikinnisvara, kokku 252 tuhat m2 büroo-, kaubandus- ja laopinda, mis on 95% viimase seitsme aasta keskmisest aastasest mahust. Kõige rohkem on valmis ehitatud kaubanduspinda, seda 180 000 m2, mis ületab viimase seitsme aasta keskmist mahtu 2,4-kordselt. Hoidlate ja laohoonete pinda (56 000m2) on ehitatud keskmisest mahust 52% ulatuses ja büroopinda (15 000m2) 18% ulatuses. Viimase nelja kvartali jooksul on ehitamise alustamise staatuses Harjumaal kokku 225 000 ruutmeetrit büroo-, kaubandus- ja laopinda, millest 156 000m2 laopinda, 35 000 m2 kaubandus- ja 34 000 m2 büroopinda. See tähendab, et eesoleval perioodil lisandub umbes keskmises mahus äripindu. Ärikinnisvaraturg on leidnud tasakaalu, kus ehitatakse sellises mahus, millele leidub turul kohe nõudlust. Uusarenduste üürnikud on võtnud vastu ka viimase pooleteise aasta 30% ehitushinnakasvu.

Defitsiidirisk hoiab uusarenduste hindu stabiilsena

Väljastatud ehituslubadest jõuab realiseerimiseni keskmiselt 70% projektidest, riskantsemas ja kasvava kapitalihinnaga turuolukorras vähem. Kuna arendusprojektide realiseerimisel kasutatakse enamasti pangalaenu, siis kasvav euribor ja selle vähenemise väljavaadete ebaselgus on lähiaastatel piiravaks teguriks paljude arendusprojektide teoks saamisel.

Defitsiidi vältimiseks peavad üürnikud edaspidi vastu võtma kõrgemat uusarenduste üürihinda. Kasvavad intressimäärad ja suurenenud riskid avaldavad ka ärikinnisvara yield´idele survet kasvu suunas, kuid stabiilse rahavooga uusarenduste piiratus ja vabale rahale teiste arvestavate paigutusalternatiivide vähesus kõrge inflatsiooni tingimustes piiravad nende olulist tõusu.

Madal äripindade pakkumiste arv võib päästa turusegmendi hinnalangusest ja hoiab hindu stabiilsena. Samas puudub potentsiaalsel üürnikul laialdane hetkevalik ja paindlikkus. Majanduslanguse süvenemise stsenaariumi puhul võiks oodata üürnike üürivõlgnevuste kasvu vakantsuse kasvu kannatada saanud segmentides. Kuna üürileandja ja üürniku suhteid seob üürileping, mis vanemate hoonete puhul on reeglina tähtajatu, siis vakantsi kasvu on oodata pigem vanemates ehk C-klassi hoonetes.

Äripindade üürnike jaoks kasvasid sellel aastal eriti märkimisväärselt kõrvalkulud – elekter, küte, gaas –, mis viis osa ärisid sulgemise äärele. Ärihoonete puhul saab täheldada ka debitoorset võlgnevuste kasvu, sest üürnikel tekib üha sagedamini raskusi kiiresti kasvanud üüri- ja kõrvalkulude tasumisega, millega äriobjektide rahavood ja tulusus vähenevad. Eesoleval talvel-kevadel võib probleem võlgnevustega tõenäoliselt veelgi süveneda.