Eesti Pank: huvi kodulaenu vastu on endiselt suur, kuid eestlane eelistab aina pikemat tähtaega
Majapidamiste kiire laenukasv ja võlakoormuse suurenemine on praegu üks peamine finantsstabiilsust ohustav risk, sest inimeste suurema laenukoormusega kaasneb omakorda oht pankade laenukahjumite kasvuks, kirjutab Eesti Panga ökonomist Raol Kallas.
Eluasemelaenud moodustavad pankade laenuportfellist kõige suurema osa, üle 40%, mistõttu mõjutab pankade krediidiriski oluliselt see, kas majapidamised on võimelised oma eluasemelaenu ka tagasi maksma.
Liigse laenukasvu piiramiseks ja eluasemelaenuturu tasakaalustamiseks on Eesti Pank juba varem kehtestanud pankadele eluasemelaenude väljastamise nõuded. Need Euroopa Liidu võrdluses pigem konservatiivsemad nõuded on tänastes oludes aidanud ära hoida liiga riskantsete laenude väljastamise. Kuigi eluasemelaene on sel aastal antud rohkem Eesti Panga seatud piirmäärade lähedal kui varasemalt, ei pea keskpank praegu vajalikuks nõudeid karmistada.
Millistel tingimustel on sel aastal eluasemelaene väljastatud?
Eluasemelaene on sel aastal väljastatud rohkem Eesti Panga seatud piirmäärade lähedal ehk pisut leebematel tingimustel kui varem. Ühelt poolt on laenutingimusi mõjutanud suur laenunõudlus, aga ka pankadevahelise konkurentsi tugevnemine. Teisalt võis suurema hulga laenude väljastamise leebematel tingimustel kaasa tuua ka palgakasvust kiirem eluaseme keskmise hinna tõus, mis tingis vajaduse suurema laenu järele.
Laenuteenindamise määra ehk laenusaaja sissetuleku ja laenumakse suhtarvu (DSTI) dünaamika läbi aastate viitab, et riskantsemate laenude osakaal on suurenenud. Kasvanud on nii DSTI suhtarvu keskmine kui ka mediaanväärtus, mis tähendab, et laenumakse moodustab üha suurema osa laenusaaja sissetulekust. Kõrgema DSTI suhtarvuga uute laenude osakaal tõusis tänavu kolmandikuni kõigist eluasemelaenudest, kusjuures väiksemad pangad on keskmisest rohkem väljastanud riskantsemaid laene. Olgu siinjuures täpsustatud, et väiksemate pankade turuosa on u 15%.
Kehtiv 50% DSTI piirmäär on laenutingimuste raamistamisel jätkuvalt mõistlik ja tõhus meede. Tõusvate intressimäärade keskkonnas on oma olulisust tõestamas nõude kõrvaltingimus, mille kohaselt tuleb DSTI suhtarvu arvutamisel lähtuda 6% laenuintressimäärast või 2-protsendipunktise intressilisaga määrast, sõltuvalt sellest, kumb on kõrgem. Võrreldes teiste Euroopa Liidu riikidega on Eesti DSTI määr (50%) pigem konservatiivsemate seas. Näiteks Rootsis vastav nõue üldse puudub, Soomes on DSTI piirmäär 60% (arvutatakse 6% intressimääraga), Lätis 40% (lisandub DTI nõue) ja Leedus 50% (arvutatakse 5% intressimääraga).
Laenusumma pole väga palju muutunud
Sel aastal väljastatud eluasemelaenude puhul pole laenusumma ja tagatise väärtuse (LTV) suhtarv märkimisväärselt muutunud. Kaalutud keskmine LTV on veidi vähenenud ning jaotus madalamate LTV väärtuste osas laienenud. See võib viidata säästude suuremale kasutamisele või teise kinnisvara ostude kasvule. Nimelt juhul kui olemasolev kinnisvara esitatakse lisatagatiseks, aitab see laenu LTVd vähendada. Samuti on sel aastal vähenenud riikliku toetusskeemi KredExi käendusega laenude osakaal eluasemelaenudes. Tänavu kolmandas kvartalis oli viiendik eluasemelaene käendatud KredExi abiga ehk sarnasel määral nagu enne 2020. aastat.
2022. aasta aprillis lisandusid KredExi pakutavate toetuste hulka käendused uutele sihtgruppidele (lasterikkad pered ja maapiirkonna elanikud), mida seni on väljastatud vähe ja mis on ootuspäraselt esialgu pigem asendanud varasemaid käendustooteid. Eesti Panga nõuete järgi võib LTV suhtarv Eestis olla kuni 85%. Sellega vähendab pank laenukahjumi riski, kui tagatise väärtus peaks vähenema. Eestis kehtiv LTV nõue on sarnasel tasemel naaberriikide omaga, kuigi mõnes riigis (näiteks Läti, Leedu, Norra, Island) kehtivad rangemad LTV nõuded teise eluaseme või üürikinnisvara soetamise korral.
Laenu võetakse 30 aastaks
Eluasemelaenude keskmine tähtaeg on pikenenud. Suurem muutus on aset leidnud alates 2020. aasta teisest poolest, mida iseloomustab eluasemehindade kiire kasv. Üha rohkemate laenude tagasimaksetähtaeg on 30 aastat ehk pikim lubatud ja see peegeldab suure osa laenuvõtjate soovi oma laenumaksekoormus võimalikult pika aja peale jaotada. Maksimaalse laenutähtaja nõue on kõigis Balti riikides ühesugune, samas Põhjamaades on laenu tagasimakse tähtaja nõuded mõnevõrra leebemad ehk pikemad. Kehtivat maksimaalset 30aastase laenukestuse nõuet, mis toetab ka DSTI piirmäära tõhusat rakendamist, ei peaks Eesti Panga hinnangul Eestis praegu karmistama või leevendama. Samuti ei poolda Eesti Pank mõnes riigis levinud praktikat, kus laenude põhiosa ei tagastata ning klient tasub pangale üksnes laenuintresse.
Eesti Panga eluasemelaenunõuded on Euroopa Liidu riikide võrdluses pigem konservatiivsed ja turuülese struktuurse meetmena on need täitnud oma eesmärki. Keskpanga eluasemenõuete eesmärk on tasakaalustada eluasemelaenuturgu tervikuna ja raamistada pankade sisereegleid, et ära hoida laenustandardite liigset leevendamist kiire kasvu ambitsiooniga pankade poolt. Samas võivad kommertspankade sisereeglid olla Eesti Panga nõuetest veelgi karmimad. Näiteks võivad nad seada täiendavaid piire laenuvõtja sissetulekute tasemele, vanusele jne või seada teise kinnisvara soetamisele karmimaid reegleid.
Kokkuvõtvalt, kuigi eluasemelaene on sel aastal antud rohkem Eesti Panga seatud piirmäärade lähedal, ei ole Eesti Panga hinnangul praegu vaja vähenema hakanud laenunõudluse juures eluasemelaenude väljastamisele kehtestatud nõudeid karmistada. Selle aasta esimese kolme kvartali jooksul on nõudlus eluasemelaenude järele püsinud jätkuvalt suur, mil pangad väljastasid aasta tagusega võrreldes arvuliselt 16% ning summana ligi kolmandiku võrra enam laene. Sügisel on hakanud aga laenuaktiivsus majandusolukorra tavapärasest suurema määramatuse tõttu mõnevõrra kahanema, mis aitab liigse laenukasvu ohtu vähendada.
