Mihkel Pärtel: teoorias peaks tulema surve vähendada ärikinnisvara hindu

Kõik ootavad, et midagi juhtuks, äkki saab hakata odavamalt kokku ostma, aga midagi sellist pole veel juhtunud, märkis kinnisvara turu kohta 1Partner Advisory juhtivpartner Mihkel Pärtel.

1Partner Kinnisvaragruppi kuuluva kinnisvarainvesteeringute nõustamisele spetsialiseerunud 1Partner Advisory juhtivpartner Mihkel Pärtel räägib intervjuus ärikinnisvara hetkeolukorrast, selles peituvatest võimalustest ja suurest tunnustusest, mis maailma ärikinnisvarafirmade tippu kuuluva JLL Baltikumi ametlikuks partneriks saamisega kaasneb.

Alates 2010. aastast kinnisvarasektoris eri positsioonidel töötanud Mihkel Pärteli põhiülesanded on praegu kaks asja, mis on ka igal teisel juhil – motiveerida oma tiimi ja leida uusi kliente. Kinnisvara ja majanduse makrotrendidel regulaarselt silma peal hoidev Pärtel ütleb, et suhtub tulevikku üldiselt optimistlikult.

Eesti ärikinnisvara turg 2023. aastal. Kuidas läheb, mis toimub?

Siin on mitu sektorit, millest rääkida. Võtaks kõigepealt investeeringud. Investeeringute turu all pean silmas tehinguid, kus kinnisvarainvestor ostab rahavoo-objekti tulu teenimise eesmärgil. Miks üldse kinnisvarasse investeeritakse? Meil on suured fondid, kes paigutavad raha kinnisvarasse kui ühte varaklassi, aga on ka väga palju jõukaks saanud ettevõtjaid, kes on oma ärid müünud või saanud dividende. Üks hea passiivse sissetuleku allikas enda või oma pere jaoks on ikkagi kinnisvara rahavoog. Kui palkad korraliku varahalduri, jõuab omanikuni vähe probleeme ja see annab hea võimaluse väga paindlikuks eluks.

Teoorias peaks tulema surve vähendada ärikinnisvara hindu.

Ärikinnisvara rahavooinvestorid on toonud viimase paari aastaga ärikinnisvarasse raha juurde. Rääkides investeeringute turust tervikuna, siis 2022. aasta ei olnud Baltimaades just parim, aga oli siiski väga tugev aasta tehingute mahu mõistes. Baltimaade investeeringute turu maht on aastas suurusjärgus 1,0–1,5 miljardit eurot, eelmisel aastal oli see 1,3–1,4 miljardit eurot. 2022. aasta esimene poolaasta oli väga tugev, kuid teine poolaasta tõi esimesed teated intressitõusust ja ebakindlusest. Kokkulepitud tehingud tehti ära, aga valmimisel olevad tehingud pandi pausile või lükati edasi. Investeeringute turu mõttes olid Baltimaad väga tugevad, aga sel aastal tõenäoliselt u 20–30% nõrgem. Siiski on aasta alanud hästi ja näiteks Leedus on toimunud palju märgilisi tehinguid. Ka meie meeskonnas on mitu suuremat tehingut töös, mis peaks realiseeruma 2023. aastal.

Usun, et 2023. aasta märksõnad on samad, mis 2022. aastal: ebakindlus tuleviku puhul, inflatsioon ja intresside tõus, mis on olnud kohati üle 300 BPS-i. See tähendab automaatselt, et kui ostad praegu sama kinnisvara, mis 2022. aasta keskpaigas, siis sinu laenumakse võib olla 30–40% suurem (seda nii era- kui ka ärikinnisvaras). Seda intresside tõusu tõttu ja see on investori otsene kulu. Laenu põhiosa on sama, aga intressid suuremad. See mõjutab omakorda laenu suurust ja omakapitali tootlust. Kinnisvara rahavoo äri on intressitundlik. Lihtne loogika – kui intressid on suured, siis omakapitali tootlus väiksem, ja vastupidi samamoodi.

Kui osta praegu ärikinnisvara rahavoogu ja panna äriplaani, et all in intress on jäädavalt koos euriboriga 5–6%, võrreldes poole aasta taguse 2%-ga väga heade klientide puhul, on omakapitali tootluses ikka väga suur vahe, kas sa investeerid rahavoogu ja saad 15% või hoopis 9%. Teoorias peaks tulema surve vähendada ärikinnisvara hindu. Kõik ootavad, et midagi juhtuks, et äkki saab hakata odavamalt kokku ostma, aga midagi sellist pole veel juhtunud. On õigustatud ootus, et hinnad võiksid langeda, aga faktiliselt ei ole seda praegu näha. Ka koroonakriisi alguses oli ootus, et kriisis on võimalik odavamalt vara kokku osta. Fakt oli see, et kriis kestis paar kuud ja ühtegi sundmüüki teadaolevalt ei ole olnud.

Ärikinnisvara investeeringute turu trende näitavad hästi Skandinaavia riigid. See, mis juhtub seal piirkonnas, kipub viitega ka Baltimaadesse tulema, aga mitte alati. Skandinaavias on ärikinnisvara ja elukondliku üüri investeeringute turg suur osa riikide SKP-st ja see on paljudele investoritele väga hea turvapaik. Seal on viimase poole aastaga tootluse määrad tõusnud ärikinnisvaras 30–40 BPS-i ehk 0,3–0,4 protsendipunkti. See tähendab, et investeerimiskinnisvara hind on langenud teoorias 5–10%. Samas on üürihinnad inflatsiooniga kasvanud, seega ei pruugi olla langust koguhindades. Eestis ei ole meil faktilisi näiteid, kus võiks öelda, et on nii palju langenud või tõusnud. Samas on iga kinnisvaratehing niivõrd spetsiifiline, et tootluse vahemik ongi erinev ja raske on 5–10 tehingust ühest trendi järeldada.

Skandinaavia ettevõtete börsihind on keskmiselt 30% madalam kui nende kinnisvara turuväärtus.

Huvitav on Skandinaavia riikide puhul ka see, et seal on suur osa kinnisvaraettevõtetest börsil, üle 60. Baltimaade kinnisvara börsiettevõtted saab kokku lugeda ühe käe sõrmedel. Skandinaavia ettevõtete börsihind on keskmiselt 30% madalam kui nende kinnisvara turuväärtus (välja arvatud logistikasektoris). Börsidel on hästi palju emotsionaalsust sees. Prognoos on, et emotsioon lahtub ja 2023. aasta teisel poolel hakkab börsiettevõtete väärtus jõudma tõenäoliselt lähemale ettevõtete sisemisele väärtusele.

Kui võtta paari lausega kokku, siis tulevik on pigem optimistlik. Jälgin makrotrende ja üritan mitte jälgida lihtsalt pealkirju, mis Eesti ajakirjanduses ilmuvad. USA on tegelikult juba taastunud, intressimäär on 100–150 BPS-i tipust langenud ja lisaks on mingil määral aktiveerunud kodude müük, mis oli kaheksa-üheksa kuud languses. Kõik see, mis juhtub USA-s, tuleb mingi hetk ringiga Euroopasse, aga siiski mitte alati. Ükski makronäitaja praegu mingit suurt muutust ei prognoosi. Arvan, et müügi mõttes tuleb palju rahulikum aasta. Seda eelkõige seetõttu, et patiseisus ostjad ja müüjad ei taha kokku leppida uut tasakaalupunkti, võib-olla ei peagi leppima ning tehingute arv väheneb. Kellel on vajadus müüa (näiteks refinantseerimiseks või mõnel fondil lõppeb tähtaeg), siis tõenäoline on, et tootluse määr ei ole sama, mis 2022. aasta kevadel.

Tehingute turg on nii ärikinnisvaras kui ka korterite turul praegu suhtelises vaakumis. On vaja sentimendi muutust. Arvan, et kui inflatsioon tuleb alla, on üks suur alustala paigas. Intressimäärad mõjutavad otsuseid palju ja kui seal tekib ühine arusaam, et intressi tipp on lähedal või saavutatud, on uus vabanemine ning lootus sentimendi paranemiseks. Tegelikkuses ei ole koondamisi palju olnud ja palgakasv on endiselt tugev, see hoiab üldist majanduspilti positiivses foonis.

Räägiks veel täpsemalt ärikinnisvara üüriturust, täpsemalt büroopindadest. Milline olukord seal valitseb?

Büroopindade puhul on juba kümmekond aastat räägitud, et Tallinnas on liiga palju büroopindasid ja et uusi büroopindasid on väga raske täita. Viimase 10+ aastaga on aga väga palju büroopindu juurde ehitatud. Büroopindasid Tallinnas tervikuna vaadates võib öelda, et Ülemiste City teeb n-ö oma turu ja ülejäänud Tallinn teise turu. Ülemiste saab väga häid kliente oma paindlikkuse, smart city ja roheteema mõttemaailmaga ning lisaks on see logistiliselt väga hea koht.

Olukord, kus maja valmides on kõik pinnad välja üüritud, on harukordselt hea. Aga enamik uusi majasid on täitunud ehituse valmides ja vakantsus on väga madal ning seda viimase kümne aasta jooksul pea kõikide projektidega. A-klassi büroode puhul Tallinna kesklinnas praegu väga palju valikuid ei ole. Kui tahad väiksemat hea vaatega büroopinda näiteks Skyoni või Maakri uude torni, siis puudub pakkumine. Vakantsus on läbi aastate väga madal, A-klassi büroodes alla 5%. Üürihinnad on tõusnud. Pikki aastaid oli A-klassi keskmine üürihind 16–17 eurot ruutmeeter, praegu on parimad pinnad 20–23 eurot ruutmeeter. See kasv on olnud viimase paari aasta jooksul. Uutel A-klassi büroohoonetel läheb pigem hästi. Üürniku töötajad ei oota ainult palka, vaid ka head töökeskkonda.

Ka vanematel majadel on alati oma klient olemas. Seal on küll liikumist rohkem, lepingud lühemad ja vakantsus suurem, aga siiski on kliendid olemas. Kõik töötajad ja kliendid ei vajagi uuemat hoonet.

Seda juttu, et vanematel hoonetel hakkab kohe halvemini minema, olen samuti kümme aastat kuulnud. Aga selge see, et vanade majade haldamine on kulukam ja nõuab pidevat tegelemist. Palju sõltub vanema ärimaja omanikust, kui hästi ta maja eest hoolt kannab ja kuidas üürnikesse suhtub.

Aga laod ja stock-office-tüüpi pinnad?

Logistikaladude puhul on selles mõttes huvitav, et üürihinnad olid seitse-kaheksa aastat suhteliselt paigal, umbes 4,5–5 eurot ruutmeeter. Nüüd on hinnad tõusnud, kuid mitte proportsionaalselt elamispindade ja büroosektoriga. Heale, uuele ja kõrgele laohoonele on nõudlus kogu aeg olemas, kuigi neid ei ole lihtne ehitada. Sa pead leidma ankurüürniku, et pank sulle finantseeringu annaks. Selliseid projekte, kus on äriplaan paberil ja maatükk strateegiliselt õiges kohas olemas, on palju, aga ehituseni jõuavad vähesed. Logistikasektori vakantsus on ülimadal, sinna on üürinõudlust ja institutsionaalset raha läheb palju logistikapindadele.

Ärikinnisvara puhul üleüldiselt on asukoht jätkuvalt kõige olulisem asi. Logistika või laopinna asukoht ei saa olla eemal liiklusest ja tuntud kaubateedest, lisaks on oluline tööjõu lähedus. Stock-office on asukoha suhtes veelgi tundlikum, see peab olema nähtav, mitte sisekvartalis ja parem linnas sees kui linnast väljas. Stock-office on teinud võidukäigu viimase seitsme-kaheksa aastaga ja paljud pessimistid, kes uskusid, et suhteliselt kõrget üürihinda ei kanna üürnikud pikas perspektiivis välja, on pidanud oma sõnu sööma ning uusi stock-office’eid kerkib üha enam juurde.

Kuidas kinnisvarasektorisse sattusite ning milliseid positsioone ja ülesandeid olete selle aja jooksul täitnud?

Kinnisvarasektoris olen töötanud alates 2010. aastast erinevatel positsioonidel. Olen olnud kinnisvara hindaja, kinnisvaranõustaja ja ettevõtja. Esimese suurema töökogemuse sain Pindi Kinnisvaras, kus töötasin umbes viis aastat. Ülebaltilises kinnisvara haldamise ettevõttes BPT aitasin üles ehitada nõustamisosakonda. Pärast seda tekkis suur mõttetuhin, et prooviks midagi ise ära teha, ning tegin palju projektipõhist kinnisvara- ja finantsnõustamist. Näiteks olin mitmel arenduse ja varahalduse ettevõttel CFO/CIO rollis, aitasin ka kinnisvarafondi üles ehitada. Viimastel aastatel olen leidnud endale püsivamad partnerid ja asutasin elukondliku kinnisvara arenduse ettevõtte ning ärikinnisvara nõustamise ettevõtte.

Eelmise aasta suvel lõin käed Tanel Tarumiga 1Partnerist, et teha koos nõustamisettevõte. Nimeks sai 1Partner Advisory OÜ ja seal on meil praegu viis-kuus inimest pluss Läti ja Leedu maajuhid. Teeme äriklientidele klassikalist kinnisvaratehingute nõustamist, varahaldust, strateegilist nõustamist ja kinnisvara hindamist. See on üldiselt spetsiifiline ja nüanssiderohke nõustamise äri. Võtame näiteks varahalduse teenuse ehk kinnisvara rahavoogude juhtimise. Võtame hoone, mis ei tööta, ja teeme sellest töötava hoone, kus omaniku omakapitali väärtus kasvab. Oleme hoone omaniku või investori käepikendus, aju ja töökäed. Kui ta praegu toodab näiteks mingit X rahavoogu, siis meie ülesanne on investeeringute ja targa juhtimise kaudu tagada, et ta toodaks kolmekordset rahavoogu, ehk luua omanikule selget lisaväärtust. Varahalduse teenuse puhul pakume omanikele või investoritele võimalusi, kuidas hoonete tootlust tõsta, rahavoogu parandada ja ideid, kuidas enda raha kinnisvarasse paigutada.

1Partner Advisory OÜ-s olen 50% osanik. Meil on eraldi tiim, aga me kuulume 1Partner gruppi. Me ei positsioneeri ennast tavapärase kinnisvarabüroona, vaid oleme spetsialiseerunud korporatiivlahendustele ja äriklientidele, kus on vaja natukene teistsugust ning põhjalikumat lähenemist.

Ettevõte on tunnistatud ka olulise rahvusvahelise sertifikaadi vääriliseks. 1Partner Advisory OÜ-le omistati rahvusvaheline kvaliteedisertifikaat „Regulated by RICS“, mis kinnitab ettevõtte vastavust kõrgetele eetilistele ja professionaalsetele standarditele. RICS ehk Royal Institution of Chartered

Surveyors on 1868. aastal Londonis asutatud, kuid praeguseks juba ülemaailmne organisatsioon, mis akrediteerib kinnisvaraga tegelevaid spetsialiste ja ettevõtteid. Tänu enam kui 134 000 kvalifitseeritud valdkonna professionaalist liikmele üle maailma on RICS esindatud kõikidel olulistel finantsturgudel. Veelgi suurem tunnustus oli meeskonnale maailma ühe suurima kinnisvarabüroo JLL-i (Jones Lang LaSalle Inc.) Baltikumi ametlikuks partneriks saamine. JLL on globaalne suurfirma, mille põhitegevus on ärikinnisvara tehingute nõustamine ja investeeringute juhtimine. Tegemist on New Yorgi börsil noteeritud ja mainekasse Fortune 500 nimekirja kuuluva ettevõttega, mille käive oli 2021. aastal ligi 20 miljardit eurot. Õigus neid Baltikumis esindada on meile väga suur kummardus ja näitab meie ettevõtte tugevust.

Kas enda igapäevased tööülesanded on väga eripalgelised?

Minu peamised ülesanded on nagu igal omanikul ja juhil – motiveerida oma tiimi ning leida uusi kliente. Viimased kuus kuud on päris suur rõhk ka hindamisel ja hindamistiimi ülestöötamisel. Meil on üks väga kogenud ja tugev hindaja Lauri Prei, kes on sellega juba aastaid tegelenud. Lisaks võtsime juurde ühe analüütik-hindaja. Minu üks praegune suund on ehitada üles hindamisportfell. Järgmine suund on kinnisvaratehingud ja varahaldus. Konkreetsemalt öeldes on tegu ostu-müügitehingutega, samas sisaldavad need keerukamat nõustamist, kus tuleb välja töötada uusi viise kapitali ja ostjate leidmiseks. Praegusel turul see võib-olla väga lihtne ei ole, sest intressikeskkond on muutunud ja palju kinnisvara on ostjate perspektiivist on hold staatuses.

Varahaldus on suund, mida Eestis veel väga hästi ei tunta. Suur osa omanikke tahavad ise oma kinnisvara juhtida, st neil on oma palgatud meeskond või teeb seda omanik ise. Aga meie astume mängu pigem siis, kui objektiga esineb mingeid probleeme. Näiteks kui vakantsus on liiga suur, hoone vajab renoveerimist või seal on vaja midagi juurde ehitada. Siis oskame aidata, kuidas kõige mõistlikumalt talitada ja omanikule kõige suurem tulu tagada. Meie tugevus on läheneda strateegiliselt ja väga pika vaatega, et saaksime parimal viisil omaniku omakapitali kasvatada.

Varahalduse, fondijuhtimise ja ärikinnisvara nõustamise vahel on natukene hägune piir ning eks need tegevused omavahel osaliselt kattuvad. Meie oleme sõltumatu nõustamise ja teenuse ettevõte, meie ei kaasa kapitali ega tee investeeringusoovitusi.

Kinnisvarasegmendis on väga erinevaid võimalusi enese realiseerimiseks. Kuidas üldiselt sellesse valdkonda tööle satutakse ja valikuid tehakse?

Seal on mitu aspekti. Loeb nii eelnev taust, teadmised kui ka motivatsioon eesmärkide seadmisel. Võimalusi on palju. Kui tahad saada väga heaks kinnisvaraspetsialistiks, kes tunneb finantsturgu ja oskab luua väärtust, siis ei pea ilmtingimata olema kinnisvarataustaga, vaid pigem finantstaustaga. Peab mõistma, kuidas ärirahandus, ettevõtte hindamine ja väärtused kujunevad. Ettevõtte väärtuse hindamise üks osa on ka kinnisvara hindamine.

Eestis tuleks õpetada välja mitte kitsamalt kinnisvara hindajaid, vaid finantsspetsialiste, kes teevad muu hulgas ka kinnisvara hindamist. See käib siis pigem ärikinnisvara kohta. Elamispinnad on selles osas natukene lihtsamad, seal sellist ettevõtte või kinnisvara rahavoo väärtuse põhist hindamist ei ole. Aga ärikinnisvara spetsialist – sõltumata sellest, kas ta nõustab, müüb, hindab või haldab – peaks olema valdavalt finantsteadmistega inimene. Ka müüki peavad kõik tegema, sest kogu äri põhineb müügil. Müüakse nii ennast, oma toodet kui ka teenust. Seda aga paljud hindajad ei taha ega julge teha, sest müük tähendab oma mugavustsoonist väljumist ja ei saamine on paljude jaoks raske. Ehk siis hea kinnisvaraspetsialist peaks olema finantstaustaga pluss ka avatud ja hea suhtleja. Suhtlus ja kontaktid suurendavad ka edu müügis.

Ärikinnisvaras peab selle spetsiifilisuse tõttu tihti klientidele ise selgeks tegema, mida nad vajavad, sest kliendid ei pruugi seda alati nii täpselt mõista. Kliendil võib asi iseenesest toimida, aga see ei tähenda, et tema objektile ei saaks tõsta rahavoogu ja seeläbi ka omakapitali tootlust. Ka suur osa ärikinnisvara tehinguid toimub põhimõttel, kus omanikul puudub huvi müüa, aga otsepakkumiste teel jõutakse tehingusse.

Ehk siis sellega võrreldes on elamispindade maakleriks saamine mitmes mõttes lihtsam?

Ma ütleks, et see on natukene lihtsam jah. Pole vaja alustades mingeid suuri finantsteadmisi. Sul peab olema väga hea töörutiin, sa pead olema self-starter. Kes tahab head töökogemust ja mõtleb tulevikus ettevõtluse peale, siis kinnisvaramaakleri karjäär on minu meelest päris hea valik. Peab muidugi arvestama, et tagasilööke on, ja peab olema hea algatusvõimega, aga tugeva töörutiiniga kinnisvaramaaklerid teenivad hästi ning elavad paindlikku elu. Vajalikud oskused, sh juriidika, on kõik õpitavad. Igasugused koolitused tulevad muidugi kasuks, kuid paljud tulevad ka n-ö otse koolipingist või muu ameti pealt.

Saite hiljuti maailmakuulsa kinnisvarahiiu JLL-i (Jones Lang LaSalle Inc.) ametlikuks partneriks Eestis, Lätis ja Leedus.

Jah, koostöö JLL grupiga on meie meeskonnal olnud juba üle kümne aasta, nüüd saime ametliku lepingu Baltikumi partneritena. Mida see meile tähendab? See annab meile ja meie tööle väga suure tunnustuse ning klientidele usalduse. See pole ainult silt kusagil ukse peal, vaid loeb sisu. JLL on üks juhtivaid büroosid maailmas, ega nad naljalt oma nime kusagile panna ei lase. Sinna jõudmine oli väga suur töö, mis annab väljastpoolt Baltikumi tulevale kliendile kindlasti väga suure usalduse. Selles äris müüb usaldus. Saada nii suurelt organisatsioonilt heakskiit, kokkulepe ja allkiri, see nõuab väga suurt tööd, kannatust ja aega.

Kui sul on olemas suuremad kinnisvarafondid või varahaldurid, kes vajavad iga aasta või poole tagant hindamisraporteid ja rahvusvaheliselt tunnustatud partnerit, annab JLL-i akrediteeringu märge palju juurde.

JLL Alliance Partneri staatus on ülebaltiline. Koostöö JLL-iga annab meile võimaluse saada väljastpoolt Baltikumi rohkem kliente ja päringuid suurtelt korporatsioonidelt, kellel vaja investeerimisnõu Baltikumis. JLL-i globaalsel süsteemil on suur kliendivõrgustik ja nendel on piisavalt ka kinnisvaraküsimusi Baltikumis.

Töökäsi tuleb meile tulevikus kindlasti juurde, aga see käib orgaaniliselt koos klientide arvu kasvuga. Oleme praegu oma nõustamisettevõttega kasvufaasis ja soovime ehitada Tallinna tiimi üles kompaktse ning hea löögirusikana. Samamoodi otsime inimesi Lätti ja Leetu.