Kinnisvaraekspert: kõrgemate palkade tõttu kohanetakse ka laenumaksetega

Mullu arendajatest suurima uute tehingute müügikäibe teinud Endover esitab kinnisvaraturu 2023. aasta prognoosid, millest olulisemad on hinnasula aeglustumine, intressitõusuga harjumine, turu elavnemine, uute korterite defitsiit ja Tallinna mereäärsete korterite menu.

Eelmisel aastal müüdi Tallinnas kokku 1235 uusarenduse korterit ning selgelt populaarseim piirkond oli Haabersti. Korteritehinguid tehti kokku 330 miljoni euro väärtuses, pealinna keskmise soetatud uue korteri hind oli ligi 267 000 eurot (4191 eurot ruutmeetri kohta). Mullu kõige kallima uusarenduse korteri eest käidi välja ligikaudu 1,6 miljonit eurot. Enim uute korterite tehinguid tegid Endover, Merko, Bonava, Invego, YTI. Vaata lähemalt koondtabelist.

Endoveri tegevjuht Robert Laud esitab tänavused suundumused ja prognoosid uusarenduste turul Tallinnas.

Kinnisvaraostja

• Pikalt ostu edasi lükanud koduostja on turu tingimustega kohanemas ning asub taas ostma.

• Kuigi euribori ja energiahindade tõus on mõjutanud tunduvalt inimeste ostuotsuseid, siis korteri ostmist plaanivad inimesed tehingut üle poole aasta enamasti edasi ei lükka.

• Laenutingimustele ja ülalpidamiskuludele hinnatundlikum ostja on hakanud soetama väikesema ruutmeetrite hulgaga kortereid.

• Üürikorteritele keskendunud väikeinvestor, keda euribori tõus on enim mõjutanud, ootab ostuga või paneb vara müüki.

• Suurema rahakotiga investor jätkab kallimate investeerimiskorterite ostu ning paigutab vaba raha inflatsiooni eest kinnisvarasse.

• Välismaalasest ostja ostuhuvi on vähenenud ja tehnoloogiasektori investorite suurem buum on tänaseks vaibunud, kuid ostud ei ole kadunud. Välismaalaste osakaal tehingutest moodustab u 5%.

Kinnisvara asukoht

• Investeeritakse kinnisvarasse, mille asukoht tagab pikaajalise väärtuse kasvu.

• Kesklinna ja Põhja-Tallinna kinnisvara väärtus kasvab, langust on peamiselt näha eelkõige nõukogude paneelmajade hinnas.

• Tallinna atraktiivseim kinnisvarapiirkond liigub kesklinnast järjest mere äärde – Rotermanni kvartalist läbi Kalaranna, Noblessneri ja Volta kuni Koplini.

• Lastega perede jaoks on populaarsed piirkonnad Haabersti, Põhja-Tallinn ja Tallinna äärealad. Oluline argument on taristu, sh lasteaia- ja koolikoha olemasolu.

Kinnisvaraturg

• Hinnad stabiliseeruvad, kuid tänavu need veel ei kasva.

• Ostjad on intressitõusu šokist üle saanud ja tajuvad, et tulevikus tuleb arvestada varasemast kõrgema euriboriga ning seetõttu ostuotsusega enam ei venitata.

• Oodata on uute korterite defitsiiti, kuna mitmed arendajad peatasid mulluse mõõna tõttu arendusi ja seetõttu saab tänavu valmis vähem kortereid, kui viimasel kümnel aastal keskmiselt.

• Praegu on Tallinna uusarendusi turul hinnanguliselt 2000 korterit, millest enamik kuulub suurarendajate Endover, Merko, Hepsor, Bonava portfelli. Aktiivsemad piirkonnad nii müügi kui ka laoseisu poolest on jätkuvalt Haabersti ja Põhja-Tallinn.

• Arendajad näevad uut tõusu 2024. aastal, mistõttu taaskäivitatakse või alustatakse tänavu mitme uue arendusega, mis küll tänavu võivad müüki tulla, aga valmivad aasta pärast.

Robert Laud: „On näha, et nii ostjate kui ka arendajate julgus tuleb turule tagasi. Meie prognoos on, et tehinguid ei lükata enam pikalt edasi, ostuotsuseid on hakatud julgemalt tegema. Ühelt poolt suurendab arenduste defitsiit nõudlust hea asukohaga kinnisvara järele. Teisalt on toimunud harjumine intressitõusu šokiga ja kuna palgad on jätkuvalt tõusuteel, siis kohanetakse kõrgemate pangalaenumaksetega. Lisaks paneb ehituse sisendihindade tõus lae ette kinnisvarahindade langusele. Seega ei maksa olulist hindade odavnemist oodata. Ostja hakkab tajuma, et aasta teises pooles ei pruugi enam valikut olla, sest uusi kortereid on tänavu turul varasemast vähem – hinnanguliselt 2000 korterit. Majanduslangusest olenemata kasvab Tallinna mereäärsete alade kinnisvara väärtus.“