Ehitusekspert: kogu Euroopat hõlmav plaan peaks olema äratuskell vanade majade elanikele

Kortermajade energiaklassi tõstmine ei peaks olema eesmärk omaette, vaid maja tuleks ühe korraga maksimaalsel tasemel renoveerida. See oleks nii rahaliselt kui elanike heaolu silmas pidades kõige mõistlikum otsus, mida ühistud saaksid teha eluhoonete energiatõhusaks muutmise 10-aastaku plaani ära kasutades, soovitab P.P. Ehitusjärelevalve juhatuse liige Erko Teepere.

Euroopa Parlamendi heaks kiidetud kava tõsta kümne aastaga kõigi majade energiatõhusus D-klassini, on korteriühistute jaoks võimalus muuta eurorahade ja riigitoetuste abil oma elanike elupinnad säästlikumaks ja nägusamaks. Lisaks võimaldab selline renoveerimine muuta eluruumide sisekliima oluliselt paremaks.

Isegi need majad, mille aknad vahetati ja seinad soojustati seitse või kümme aastat tagasi, tasuks uuesti üle vaadata ja osad neist suure tõenäosusega kapitaalselt renoveerida. See kogu Euroopat hõlmav plaan peaks olema äratuskell vanade majade elanikele – kas müüte oma senise elamise maha või teete ühiselt maja korda. Seda mitte üksnes Euroopa Liidu nõudest lähtuvalt vaid ka kinnisvara väärtust silmas pidades.

Alustada tuleks ehitusauditist

Selleks, et üldse hinnata, milline on maja seisukord, millised renoveerimistööd oleksid hädavajalikud, kas varasemate ehitustööde käigus on tehtud vigu, millisele energiaklassile hoone vastab ja palju võiks kapitaalremont umbkaudu maksta, tuleks esimese sammuna tellida ehitusaudit ja seejärel energiaaudit. Vajadusel peaks tegema isegi kohtavamisega konstruktsioonide uuringud. Auditi käigus võib muidugi selguda, et hoone kandvad konstruktsioonid on sedavõrd halvas seisukorras või renoveerimise maksumus on elanike vähesuse tõttu (väiksemad kortermajad) nii kallis, et odavam või mõistlikum oleks uus maja ehitada. Seetõttu ongi vaja teha audit.

Kui eesmärk on pelgalt maja energiaklassi tõstmine, siis piisab päikesepaneelide paigaldamisest katusele. Energiaklass paraneb küll ühe pügala võrra, kuid elanikud sellest suures plaanis kasu ei saa ning kulud korteri kohta võivad isegi suureneda. Uute paneelide kvaliteet iga aastaga küll paraneb, kuid katusel vananedes nende kasutegur maja kulude kokkuhoidmisel pidevalt väheneb. Päikeseenergia suure ületootmise tõttu võib juhtuda, et suvel seda elektrivõrku müües, pole laenukulu arvesse võttes võimalik enam raha teenida. Talvekuudel, mil elektriküttega majades on elektri arved suuremad, ei ole jällegi piisavalt päikest, mis aitaks soovitud määral kulusid vähendada.

Selleks, et kortermaja elanikud säästaksid raha energia- ja renoveerimiskuludelt, nende heaolu ja elamistingimused paraneksid, kodu väärtus kasvaks ja vintsutused ehitustööde keskel elades oleksid väiksemad, tuleks maja teha maksimaalselt korda ühe korraga. Kui ühistu otsustab kortermaja seinad soojustada ning aknad vahetada, peab ta paigaldama ka sundventilatsiooni. Ilma viimast lisamata läheb maja lihtsalt hallitama. Ventilatsioonisüsteem

suurendab aga maja elektrikulu, mis tähendab omakorda, et senine küttesüsteem tuleks säästlikuma vastu välja vahetada. Üksnes läbi komplektse ning läbi mõeldud renoveerimise on võimalik saavutada kulude kokkuhoid. Selliste tööde käigus tasub vahetada püstikud ja uuendada katus. Üldjuhul vajavad välja vahetamist või kapitaalselt renoveerimist ka rõdud, sest nõukogude ajal projekteeriti need kestma vaid 50 aastat. Kõike eelnevat arvesse võttes tasuks ühe valuga renoveerida ka trepikojad. Nende kordategemine ei tekita energiasäästu, kuid kasvatab kinnisvara väärtust ning kortermajas elavate inimeste heaolu.

Renoveerimistöödele kulub ligi aasta

Kogu see loetletud tööde nimekiri tasuks võtta korraga ette, sest neid jupiti tehes kujuneb maksumus kokkuvõttes suuremaks ning elanikud peavad korduvalt taluma ehitustolmu, -müra ja asjaajamisega seotud vintsutusi. Lisaks võib maja jaokaupa renoveerimine tuua inimestele kaasa vajaduse korduvalt oma korterit remontida. Küttesüsteemi vahetamisega, ventilatsioonisüsteemi rajamisega ja uute akende asetuse muutumisega vajavad ka korterid värskendust. Mõistlikum on seda teha ühekorraga. Pealegi kaasneb iga renoveerimistööga peenike ehitustolm, mis laotub ja levib kõikjale aastateks.

Hoone terviklik renoveerimine on elanike jaoks paras katsumus. Üldjuhul vältab see kortermaja suurusest sõltuvalt 6-14 kuud, mille käigus on inimeste elutingimused tõsiselt häiritud. Kel on võimalik, tasuks sel ajal kuskil mujal elada, kuid paraku paljudel selline võimalus puudub.

Kui elanikud on ühiselt otsustanud renoveerimistööd ette võtta, siis tuleb majaühistul palgata järgmisena tehniline konsultant, kes aitab KredExi kaudu raha taotleda, korraldada projekteerimishanke ja ehitushanke. Selleks, et renoveerimistööd saaks ka korralikult tehtud, tuleb kindlasti tellida ehitusjärelevalve. Peamine on mitte hakata neid töid ettejuhtuvatelt töömeestelt eraldi tellima, mille tulemusel võidakse majale tekitada veelgi suurem kahju ja lõppkokkuvõttes võivad eesmärgi saavutamiseks tehtavad tööd isegi kallimaks kujuneda.

Väga palju ehituspraaki

Olles mitmetes kortermajades teostanud ehitusauditeid, oleme avastanud väga palju renoveerimistöödega tehtud eksimusi, mis on maja seisukorda hoopis halvendanud. Ehituspraagi tõttu on näiteks vihmavesi pääsenud soojustuse taha ning kahjustanud seal kandvaid konstruktsioone või leidnud tee korterisse. Ma ei soovita usaldada neid ühistujuhte, kes eelistavad auditil põhinevale renoveerimisplaanile hakata majas oma tarkuse järgi nn auke lappima ning kasutavad ehitajatena nurgataguseid töömehi. Sedasi ei saavutata kulude kokkuhoidu ega tõsteta korterite kinnisvara väärtust.

Eelmise kümnendi keskel renoveeritud kortermajad tuleks taaskord ülehinnata mitte üksnes võimaliku ehituspraagi pärast, vaid ka seetõttu, et toona paigaldati majadele õhem kiht soojustust ja need ei pruugi vastata soovitud energiaklassile. Korteriomanikud peavad arvestama aga tõsiasjaga, et mõned aastad tagasi paigaldatud uued aknad ei pruugi sobituda maja renoveerimisprojektiga ning tuleb uuesti välja vahetada.

Eksperdid on hinnanud, et keskmise suurusega paneelmajade renoveerimine D-energiaklassi tasemele maksab hinnanguliselt 450 eurot/m2. Mida rohkem on majal kortereid, seda soodsam renoveerimine elanike jaoks kujuneb. Näiteks Mustamäel on nii mitmelgi

kortermajal saadud tänu läbimõeldud renoveerimiskavale energia- ja küttekulud nii alla, et säästetud rahaga kaetakse isegi renoveerimiseks võetud laenu maksed. Sealsete elanike kinnisvara väärtus on märkimisväärselt tõusnud, majad näevad ilusad välja ning korterite elutingimused ning sisekliima on samaväärne uue kortermajaga.