Kas hüppeliselt kasvanud tarbijahinnaindeks on jätkuvalt õiglane üürihinna mõõdik?

Viimase aasta järsk hinnatõus paneb otsima võimalusi kulude kokkuhoiuks, mis jõuab vahel ka üürikulude vähendamise soovini.

Kas üürilepingute puhul on tegemist sellise majandusliku suhtega, mis püsib muutmatult ka siis, kui üüri suurus on seotud tarbijahinnaindeksiga? Selgitusi jagavad advokaadid Marina Lapidus ja Ken Kaarel Gross advokaadibüroost RASK.

Äriruumide üürilepingutes lepivad üürileandja ja üürnik sageli kokku üüritasu automaatses suurenemises. Selle eesmärk on tagada, et pikaajalises üürilepingus vastab hind turutingimustele ja üürileandja on kaitstud inflatsiooni eest. Ühe võimalusena kasutatakse lepingus fikseeritud indeksi määra, mille võrra üür suureneb automaatselt iga-aastaselt.

Sageli on aga üüri tõus seotud tarbijahinnaindeksi muutustega, mis väljendab omakorda arenguid majanduskeskkonnas ja eelkõige inflatsiooni. Kui varasematel aastatel ei ole üüri indekseerimise tingimused üürilepingutes kuigi suurt tähelepanu pälvinud, siis tänavu on paljud üürnikud aastate eest sõlmitud lepingutelt tolmu ära pühkinud ja asunud üüritingimusi läbi rääkima. Mõistagi on põhjuseks asjaolu, et tarbijahinnaindeks tõusis eelmisel aastal 2021. aasta keskmisega võrreldes 19,4% ning mitte ükski üürnik ei tervita uudist sellisest üüritõusust.

Kas tegemist võiks olla erakordse olukorraga?

Tarbijahinnaindeksiga seotud üürilepingute üürnikud püüavad järjest rohkem leida võimalusi üüri indekseerimise protseduuri muutmiseks. Kas selliseid võimalusi on olemas? Kas peale jääb lepingu siduvuse põhimõte või on tegemist hoopis sellise erakordse olukorraga, mis võimaldaks teha järeleandmisi siduvast lepingust ja nõuda lepingu tingimuste muutmist?

Lepingu tingimuste muutmisel tuginetakse juba koroonapandeemia ajal võluvitsaks peetud võlaõigusseaduse §-le 97, mis võimaldab lepinguliste kohustuste vahekorra olulisel muutmisel nõuda lepingu teiselt poolelt kohustuste esialgse vahekorra taastamist. Üürilepingute puhul näiteks üüri alandamist või indekseerimise tingimuste muutmist.

Selleks, et hinnata, kas poolel on õigus võlaõigusseaduse § 97 alusel nõuda lepingu tingimuste muutmist, tuleb vastata kahele küsimusele. Esiteks, kas lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud on muutunud pärast lepingu sõlmimist. Ja teiseks, kas nende muutuste tõttu on varem kokku lepitud kohustuste tasakaal läinud paigast ära. See väljendub kas ühe poole lepingu täitmise kulude olulises suurenemises või teiselt poolelt saadava väärtuse olulises vähenemises.

Poolte ühine arusaam üüri suurusest

Üdiselt saab lepingu sõlmimise aluseks olevateks asjaoludeks lugeda selliseid asjaolusid, mille olemasolu põhineb poolte ühisel arusaamal ja mis tuleks sisustada iga konkreetse lepingu puhul eraldi.

Üürilepingu kontekstis on lepingu sõlmimise aluseks olevaks asjaoluks eelkõige üüri suuruse suhe turu keskmise üüriga. Teisisõnu on pooltel lepingu sõlmimisel eeldatavasti ühine arusaam, et üürniku poolt makstav üür on vähemal või suuremal määral vastavuses turu keskmise üüriga. Kui üür on seotud tarbijahinnaindeksi muutusega, siis seda lepingusse kirja pannes arvestavad mõlemad pooled, et üür võib aja jooksul muutuda lähtuvalt üldisest majanduslikust olukorrast.

Seega on üüri alandamise kontekstis põhjust rääkida asjaolude muutumisest siis, kui üür ületab indekseerimise tõttu turu keskmist üüri. Kui üürnik on juba lepingu sõlmimisel aktsepteerinud turu keskmisest kõrgemat üüri, siis võib eeldada, et tema jaoks muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud üksnes siis, kui suurenenud üür ületab turu keskmist üüri enam kui lepingu sõlmimise ajal. Ehk siis saab öelda, et esialgselt kokkulepitud poolte õiguste ja kohustuste tasakaal muutub.

Muudatuse olulisuse kriteerium

Kui siht on muuta lepingu tingimusi, siis tuleb arvestada ka sellega, et lepinguliste kohustuste vahekorra oluline muutumine ei kehti kaugeltki mitte igasuguse asjaolu kohta.

Nii Eesti kui Saksa kohtupraktikas on leitud, et muudatused lepinguliste kohustuste vahekorras peavad olema toimunud vähemalt 50% ulatuses, et neid võiks lugeda olulisteks. Seega saab üldjuhul alles siis öelda, et lepinguliste kohustuste vahekord on oluliselt muutunud, kui tarbijahinnaindeksi kasvu tõttu ületab uus üür turu keskmist vähemalt 50%.

Riskide jaotamise ja ettenähtavuse kriteerium

Täiendavalt tuleb silmas pidada, et üürnik saab tugineda lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude muutumisele üksnes siis, kui lisaks on täidetud ka kõik järgnevad tingimused:

• üürnik ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda;

• üürnik ei saanud asjaolude muutumist mõjutada;

• üürnik ei kanna asjaolude muutumise riisikot ei seadusest ega lepingust tulenevalt;

• üürnik ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Kuigi neid kriteeriume tuleb hinnata juhtumipõhiselt, võttes muuhulgas arvesse lepingu sõlmimisel läbiräägitut, siis võib üsna veenvalt väita, et üürniku jaoks on üürihindade ja tarbijahinnaindeksi tõus ajas ettenähtav. Lepingu sõlmimisel on üürnikul alati võimalik indekseerimise määr fikseerida ja seda isegi juhul, kui see on seotud tarbijahinnaindeksiga. Näiteks on võimalik siduda üüri tõusmine küll tarbijahinnaindeksiga, kuid määrata maksimaalne üüri suurenemise protsent.

Kohtupraktika kohaselt kannab reeglina kohustuste täitmise kallimaks muutumise riski võlgnik ehk üürnik. Kuigi ükski üürnik ei saa muuta majanduskeskkonda ega vähendada inflatsiooni, siis peab võimaliku vaidluse korral just üürnik tõendama, et ta poleks sellist üüri ja tarbijahinnaindeksi tõusu arvestades lepingut üleüldse sõlminud. See võib osutuda keeruliseks. Seega praktikas on tarbijahinnaindeksiga seotud üüri vähendamine lepinguliste kohustuste vahekorra olulisele muutusele tuginedes vähetõenäoline.

Sihiks on õiglus

Võlaõigusseaduse § 97 eesmärgiks on taastada õiglus olukorras, kus lepinguliste kohustuse vahekord on pooltest sõltumatute ja ettenägematute asjaolude tõttu oluliselt muutunud. Üüri sidumine tarbijahinnaindeksiga, kui üldise majandusliku olukorra muutuse näitajaga, on iseenesest juba lepinguliste kohustuste tasakaalu säilitamise vahendiks ja seepärast ei vaja see täiendavat kontrolli võlaõigusseaduse § 97 alusel.

Tarbijahinnaindeks kui inflatsiooni mõõdik peegeldab majanduskeskkonna üldist elukallidust, sealhulgas kinnisvara- ja üürihindu ja kinnisvara haldamisega seonduvaid kulusid. Üürileandjad on osa majanduskeskkonnast, keda mõjutab inflatsioon samamoodi nagu teisi kaupade ja teenuste tarbijaid ning see kandub ka üürihindadesse. Üürileandjad peavad üldjuhul kandma inflatsiooni kaudse mõjuna ka kallinenud laenuga seotud kohustusi.

Tarbijahinnaindeks on ka enimlevinud (kui mitte ainus) üürihindade indekseerimisel kasutatav mõõdik, mistõttu võib järeldada, et valdavalt on üürisuhte pooled pidanud üüri indekseerimist tarbijahinnaindeksiga just nimelt selleks mehhanismiks, mis tagab sõltumata majanduskeskkonna muutustest tasakaalu lepingupoolte kohustuste vahekorras ja seeläbi õiglase üüri suuruse vastavalt konkreetse ajahetke majanduslikule olukorrale.

Samas vaatamata sellele, et üürnikel ei ole õiguslikku alust lepingu tingimuste muutmiseks, võiksid üürileandjad üürnike ettepanekul kaaluda indekseerimistingimuste muutmise kokkulepete sõlmimist, mis leevendaksid üürnike olukorda 2023. aastal ja tagaksid üürileandjatele pikaajalise üürisuhte kestvust ja vakantsi puudumist.

*Advokaadibüroo RASK nõustab käesoleval ajal klienti sarnases õigusvaidluses.