Ekspert: lühiaja vaates ei ole kinnisvaraturul ega majanduses head oodata

Luminori peaökonomist Lenno Uusküla ütleb lühiülevaates, et kinnisvaraturul on tuulevaikus. Mida teevad hinnad tulevikus?

Kinnisvara hinnaindeks on alates eelmise aasta kevadest püsinud muutumatuna. Osade eluasemete hinnad on veidi kasvanud, teiste hinnad veidi langenud. Eelmise aasta suveks saavutati hinnatipp. Selle ajani kardeti ja oodati kinnisvara hinnatõusu ning ostjad proovisid krabada turult kõike, mis oli võimalik. Alates eelmise aasta sügisest on aga kinnisvaraturgu valitsenud tuulevaikus.

Kinnisvara ostujõud on taastumas aeglaselt, kuid krahhi ei toimunud

Praeguseks on selge, et 2021. aasta lõpus ja 2022. aasta alguses toimus Eestis ülemäärane kinnisvara ostubuum. Lahendusena oli näha kahte alternatiivi. Üks oli kiire hinna kukkumine ja pigem kiire taastumine uuelt madalamalt hinnatasemelt. Teine oli aga hindade stagneerumine pikemaks ajaks, kus müüjad pole valmis hinda alla laskma ja enamik ostjad pole valmis eelmise aasta hinda maksma. Tehinguid teevad vaid need, kellel on selleks põhjust. Käiku on läinud teine stsenaarium ehk pikk kohanemine. Hinnad on muutumatud, keskmine palk on aastaga kümnendiku võrra tõusnud. Kinnisvara ostujõud on vaikselt taastumas. Ostjatel on olnud aega valida endale tegelikult sobivat eluaset.

Lühivaates pole kinnisvara sektori ja majanduse tulevik kuigi helge

Eesti majanduse väljavaade lähiaastatel on keeruline. Majanduslangusest taastumine võib tuua küll lühiajalise kasvu, kuid väga kiire hinnatõusu tulemusel oleme järsku hinnakonkurentsivõimes palju kaotanud. See on nüüd olukord, kus saab öelda, et see, mis meid siia tõi, ei saa viia meid siit edasi. Väga selgelt on vaja Eesti ettevõtetel leida uusi tooteid ja teenuseid, mille eest on võimalik maailmaturul suuremat hinda küsida. Need on tooted ja teenused, kus pole täiuslikku konkurentsi, kasumimarginaalid on kõrgemad ning milles on meil konkurentsieelis. Ostujõud vaikselt taastub, kuid see võtab aega. Kui osadel ettevõtetel läheb hästi, siis samas teistel halvasti. Nii on ka perekondade hakkamasaamine edaspidi erinev ja seetõttu võib ka kinnisvara turu tulevik olla ebaühtlane.

Pikemas vaates on Eesti kinnisvara hinnad kasvamas

Kasvav ostujõud tähendab endiselt kinnisvara nõudluse kasvu, seda isegi olukorras kus noored põlvkonnad on eelmistest märksa väiksemad. Meie palgatase on märgatavalt madalam Euroopa Liidu keskmisest ning kinnisvara hinnad on madalamad Euroopa Liidu keskmisest. Arvestades eestlaste suurt kinnisvaralembust on nõudlus jätkuvalt suur.